来源：中金在线
中国城镇化的核心是土地制度。中国土地制度的基本特征，是二元产权结构(农村土地是集体所有，城市土地是国家所有) 、政府独家垄断的农转市地市尝 土地增值收益向后两者倾斜(政府、房地产商、拥有该土地的单位与个人) 。虽然这套土地制度对原所有者(被征农民)不公，但正是这种模式产生了廉价用地，快速推进了中国工业化进程，土地出让与土地抵押融资模式推进城镇化发展。
土地制度带来的问题与风险。 (1)各级城镇化外延与蔓延；(2)土地利用效率低下；(3)用地结构扭曲；(4)地方债务风险与金融风险；(5)征地的社会风险；(6)耕地流失与粮食安全。
农村集体经营性建设用地法律与现实的矛盾。 《决定》提出允许农村集体经营性建设用地允许入市，该类土地仅为农村集体建设用地，是指农民集体兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业用地。若按法律规定，仅苏南等少数地区土地可入市；但现实中大量集体建设用地已入市(包括宅基地、非经营性建设用地)。
未来土地制度改革方向：新征用地部分——征地制度改革；存量用地部分——调整工业用地、居住用地结构；继续完善供地市场(例如，集体经营建设用地合法进入市场，划拨用地转为经营性用地) 。
新型城镇化与旧城镇化的区别。旧型城镇化，人方面，获得农业用途的倍数补偿且无保障机制。土地方面，以土地外扩为主。资金来源：土地出让与土地融资抵押。新型城镇化：人方面，新征土地留部分给农民发展、提供多元保证机制、给予合法居追境。土地方面，调整现有用地结构，转向存量土地有效使用。资金来源设想：集体建设用地入市增收土地增值税、非经营性用地挤到经营性用地市尝原已低价出让工业用地回购与租赁；储备建设用地出售。
