辽宁省盘锦市胡先生问：老旧小区找不到最初的开发商，住户无法提供土地证，怎么为其办理各类登记业务?
答：老旧小区的开发建设主体一般分两种情况，一种是政府性质建设的小区，另一种是非政府性质开发建设的小区。总的办理原则是：尊重历史、实事求是、化解矛盾、过渡规范、方便群众。
政府性质开发小区，比如原政府部门所属的房产公司或国有资产公司等。在实践过程中，这类小区项目建设，一般是经当地政府或发改部门、建设主管部门批准建设，建设用地使用权并未申请国土资源或土地主管部门办理，土地使用权类型一般为划拨。针对已办理分户房产证而未办理土地使用证登记的，处理方法如下。
1.查清土地权属状况。开展地籍调查，将整个小区的宗地权属范围线调查清楚(包括空间位置、界址点、界址线权属关系等)，确保与相邻宗地的关系清楚。
2.查清土地权属资料。如果没有办理建设用地审批，可以将当地政府或相关部门的审批材料作为权属资料，比如纪要、批复等文件;如果已办理建设用地审批或土地登记，直接以审批文件或土地证件为权属资料;如果土地证件遗失，则查阅土地登记档案，公告遗失作废。
3.办理不动产权登记。该小区住户已办理房产证的，其物权已发生转移，直接依据登记的房屋产权，加载其对应的土地分摊面积，办理不动产权证书。属于划拨国有土地的，依然以划拨方式办理，待上市交易时，按交易相关规定办理。
如此办理的法律依据是《城市房地产管理法》第60条第3款的规定，“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”
非政府性质开发小区也应根据具体情况确定办理方法。
1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》第36条“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让”的规定，小区已开发完成，房屋已办理首次登记和转移登记，则原开发单位已不再享有建设用地使用权。
因此，对于有土地权属证书、登记档案或审批手续，但无法联系到开发单位的，可依据已转移登记的房产证，公告注销原土地权属证书，按上述相关办法办理不动产权证书。原属于划拨国有土地的，依然以划拨方式办理，待上市交易时，按交易相关规定办理。
2.对无土地权属审批资料的，国土资源部门依据《物权法》《不动产登记暂行条例实施细则》《城市房地产管理法》有关规定，可提出相应意见报当地政府依法处理。
