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城镇化利好中小城市房产业

2013年12月26日 11:03来源:点击量:0

来源:新浪财经

    中央城镇化工作会议明确,大力发展城镇化。根据规划,未来中小城市将会是发展重点。可以预期的是,未来受大型城市辐射力度较强、产业导入更早、政策倾斜更大的中小城市,将会率先发展起来。

  城镇化全面提速

  新一轮城镇化即将拉开大幕。

  中央城镇化工作会议12月12日至13日在北京举行。会议要求,推进农业转移人口市民化。主要任务是解决已经转移到城镇就业的农业转移人口落户问题,努力提高农民工融入城镇的素质和能力。要发展各具特色的城市产业体系,强化城市间专业化分工协作,增强中小城市产业承接能力。

  全国主体功能区规划对城镇化总体布局做了安排,提出了“两横三纵”的城市化战略格局,要一张蓝图干到底。我国已经形成京津冀、长三角、珠三角三大城市群,同时要在中西部和东北有条件的地区,依靠市场力量和国家规划引导,逐步发展形成若干城市群,成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极。

  城镇化战略的推出,将会对我国房地产市场的发展起到非常深刻的影响。中国房地产数据研究院执行院长陈晟直言,城镇化会给房地产行业带来巨大的机会。产业转移、人口流动、财富增长,都将带来房地产行业的增量空间。

  在他看来,城镇化对房地产的影响主要表现在以下两个方面:一是随着城镇化进程的推进,大批农村人口将成为城镇人口,这些新增城镇人口必将带来巨量的住房需求。国家统计局公布的数据显示,2012年中国城镇化率达到52.57%,但户籍城镇化率仅为35%左右,因此这在业内人士看来,未来还有很大的空间。而根据联合国[微博]《城市的繁荣2012/2013》中预测,到2030年,最保守估计将有2.5亿人进城,中性估计会有2.7亿人进城,乐观估计会有3亿人进城。二是未来10年我国人均居住水平还有明显的上升空间。根据建设部政策研究中心发布的《2020 我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》,预计2020年我国将实现城镇人均住宅面积35平方米的居住目标,而这与城镇化也有着密切的关系。

  中小城市为主角

  在这一轮城镇化过程中,中小城市将会是新型城镇化发展的重点。

  中央城镇化工作会议提到,未来将全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。政策的倾斜程度非常明显,这表明,中小城市将成为城镇化的发展的重中之重。

  专家分析指出,此前由于各种各样的原因,比如等级化的城市管理体制、资源分配的不均衡等等,使得中小城市的发展无法做到与一线及重点城市同步。但从中小城市开始新一轮城镇化进程,却是一种经济实惠的选择,因为中小城市人口城镇化的成本相对要小得多。所以中央政府才会做出这样安排,其目的就是要引导大中城市的优质资源向中小城市流动。

  目前包括天津等在内的城市,已开始出现控制城市人口规模的迹象。近期,天津市传出将会取消已经实行18年的蓝印户口政策,由《居住证》取而代之。蓝印户口与《居住证》之间有着巨大的区别,一个是类当地城市居民的证件,而另外一个则只能是居住在该城市的证明。

  另外,我们也可以从中央政府对不同城市的态度上看出一些端倪。近期,包括北京、上海等一线城市,以及杭州、南京、武汉、南昌等十余个城市,发布进一步收紧房地产调控政策,调控手段依然以限购限贷为主。而徐州则放宽了限购措施,进一步刺激当地楼市购买力,并得到了中央政府的默许而未被“叫停”。

  投资机会在哪里

  但就房地产行业来说,新型城镇化为投资者又带来了哪些机会呢?业内人士分析指出,绝大多数中小城市都没有实行限购限贷政策,因此投资住宅,可以享受住房增值带来的收益,这是其一。另外由于人口的聚集,将会对当地的商业设施提出更高的要求,因此也会导致商用物业面临较大的增值机会。

  如何挑选到有潜力的城市,将决定投资收益的多寡。正如万人赛跑一般,总会有人跑在前面。中国开展新一轮城镇化,也总会有一些地区和城市会发展得更快。因此对于潜力城市的挑选,则尤为重要。

  专业人士认为,在城市的选择上,把握产业导入主题是关键。陈晟表示,中小城市房地产业将受益于城镇化,其路径主要来自产业发展的动力,来自于产业转移的推动。产业转移不仅是国家间、地区间的转移,也是我国东部向中西部转移,还是从大城市向中等城市、小城市、小城镇转移。根据这样的思路不难发现,位于长三角、珠三角、环渤海都市圈周边的中部、西北、西南欠发达地区,以及位于北京、上海、广州、深圳等周边的中小城市,因其地缘关系而“近水楼台先得月”。

  此外,还有“两横”也值得关注,即国家规划要在中西部和东北有条件的地区,逐步发展形成若干城市群。可以预见,虽然这两个区域内目前尚未为东部发达地区辐射,但其具备政策先发优势,也有不小的潜力。

  对于物业的选择,则更加应该讲究地段。对于中小城市来讲,地段价值则显得更为突出。因为它的城市规模有限,无法像北京、上海那样,形成组团式发展格局,形成多个城市副中心,所以中小城市靠近市中心的区域,一般是地段价值最高的地方。这里包括商业、教育、医疗、交通等资源最为齐备,因而住宅的附加值也就越高。而外围区域的住宅,因为其地段价值改善过程漫长,则很有可能会面临着价格长期不涨的尴尬局面。

  此外,商用物业也面临不小的投资机会。包括户籍等改革措施的推出,将会鼓励非城镇化人口进入城镇,假如每年的计划是1.5%~3%,1.5%就相当于每年再造一个大上海,也就是说每年有超过2000万人进入城市,而这样的过程将会持续到2020年以后,这对商业房产的需求将会产生巨大的需求。

  哪些类型的商用物业将会受到关注呢?与生活配套有关的社区商业值得关注,比如为小型超市、理发、餐馆等提供场所的社区商铺,能够为投资者带来稳定的收益。而另外一些靠近市中心区域的街铺,当然也是不错的选择。此外,还有当地能够提供休闲娱乐的体验式消费场所,也是比较有升值潜力的物业。

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