土地流转又增新规则，乡村旅游如何用好这些政策?
闲置民居变成了乡村酒店，荒山变成了度假村，水塘变成了垂钓园，农田变成了观光采摘园……近年来，尤其是2015年底，国家旅游局等部门联合发布《关于支持旅游业发展用地政策的意见》(以下简称《意见》)以来，越来越多的农村流转土地开始用于乡村旅游开发。日前，农业部印发了《农村土地经营权流转交易市场运行规范(试行)》(以下简称《规范》)，“土地流转”将如何用于乡村旅游发展再次引起业界的广泛关注，记者对北京、安徽部分乡村旅游进行了采访。
政策配套 为旅游用地护航
北京市密云区东葫芦峪村的“葫芦峪四宝”声名远播，如今该村再次做起“葫芦文章”。村委从部分农户手中流转了200多亩地，招商引资建起了葫芦大观园，发展旅游业。当地农民不仅可以收租金，还可以拿工资……旅游用地创新给当地农民带来了实实在在的实惠。
近年来，越来越多的村子在保护耕地的基础上开始探索灵活用地方式，以满足日益增长的乡村旅游开发需要。“农牧渔业种植、养殖用地”用于开发观光、采摘等旅游项目的情况越来越多，而这些项目主要是通过土地流转实现的。
2015年，北京市大兴区观光休闲农业总收入达1.64亿元，同比增长超1成。这主要得益于土地流转用于旅游开发。大兴区相关负责人介绍，近年来，大兴区合理流转土地，围绕永定河、庞采路形成“T”形观光产业带，建设了一批现代农业园区，形成了集产业发展、观光休闲、特色农产品销售、餐饮住宿等于一体的观光产业带。
土地直接或间接流转到外来投资者手中，是很多地方开发乡村旅游的重要环节。东葫芦峪村第一书记肖春利介绍，“东葫芦峪村的土地先从村民手中流转到村委，由村委向农户支付租金以及地上物补偿，然后由村委出面招商洽谈，在村民和企业之间发挥协调作用。”
安徽省阜阳市临泉县田桥街道办代营社区则计划流转200亩地建采摘大棚，既销售蔬菜瓜果，也吸引附近市民前来采摘游玩。村民直接和企业签订土地流转合同，每亩地年租金是1200元，租期为10年。投资企业则优先吸纳流转土地农民就业，每天工资60元左右。
针对旅游用地的多样性，国家旅游局等部门发布的《意见》做出了明确规定。此次农业部印发的《规范》也进一步规范了土地流转工作。
土地流转 让农民多赚一笔
“东葫芦峪村有近一半的房屋闲置，如果村里的葫芦大观园火了，这些闲置房可能很快就成为农家乐，农民肯定增收不少。”肖春利说。
像东葫芦峪村一样，很多村子的旅游开发不仅提高了农村土地利用率，也让农民增收不少。对此，安徽省阜阳市临泉县田桥街道办代营社区支书代明进说，“从目前来看，土地流转于农民是有益的。如果种粮食，每年一茬小麦、一茬玉米，收入2000元左右，扣除各项支出，净收入900到1000元。土地流转后，收入有所增长，且解放了部分劳动力，可以从事其他经济活动。”
北京观光休闲农业协会常务副会长兼秘书长冯建国分析，土地流转是发展乡村旅游的重要条件。一是乡村旅游开发需要旅游基础设施，如停车场、厕所、住宿、餐饮等，这些都需要流转土地;二是乡村旅游企业需要突破单一农户限制，达到一定规模。目前，国内比较好的休闲农业与旅游企业流转的土地大多在300亩以上，规模最大的可以达到数千亩。
对于此次农业部出台《规范》，北京第二外国语学院旅游管理学院厉新建表示，《规范》明确提出，只有土地的产权权利人或该产权权利人委托的组织或个人才有权进行土地流转交易，这在很大程度上保障了土地权利人的权利，对乡村旅游发展将起到积极作用。
破解难题 保障持续发展
乡村旅游用地需要协调好农民和企业双方的利益，租金是关键。
“引入外来投资者的过程中，村民和企业之间的关系比较难协调，如何既让企业放心投资、放手经营，又充分满足农民的利益诉求，这是个难点。如果处理不好，结果就是企业不敢来，农民赚不到钱。这需要村委会下很大工夫做通农民的思想工作。”密云区海子村第一书记罗阳春说。
罗阳春的担忧也是很多乡村进行土地流转的“烦恼”。
“村民流转土地的意愿比较强烈，但是，如果对引入的项目不满意，大家也不支持。村民的经济头脑越来越强了，已经不满足于仅仅收取土地流转租金，而是期望分享更多的开发成果，参与乡村旅游项目经营。”密云区清水潭村第一书记蔡妍说。
北京市密云区西庄户村第一书记齐建强说，尽管目前农民很想流转土地，但是村委会认为，不能轻易决策。如果要流转土地，租金要有一个合理的增长机制，进而充分保障农民利益。
“东葫芦峪村的土地流转租金每5年涨一次，充分考虑到了物价上涨等因素，尽力保障农民利益。”肖春利说。
为保护农民和投资企业的合法权益，北京大兴区一方面设置了土地流转租金调整机制，流转农地企业优先安置本地劳动力，同时，农户以土地经营权入股，获得股金收入，租金、薪金、股金“三金”为农民增收提供保障;另一方面，制定规范土地流转的委托流转合同范本和村集体对外土地租赁合同范本，营造了公平有序的土地流转整体环境。
代明进说：“根据我们签订的土地流转合同，1200元的土地流转租金只会上涨不会下降，这部分土地流转之前是种小麦的，如果小麦的收购价格上涨，土地流转租金也要跟着上涨，1200元是保底租金。”
冯建国说，近年来，业界也在探讨土地流转的形式，其中，“股份合作模式”受到很多业界人士认可。这种模式下，农民变成股东，既收取土地流转资金也收取分红，将是乡村旅游土地利用的一种有效形式。
