去库存是中央推进供给侧结构性改革的五大重点任务之一，是今年房地产市场调控的主旋律。为加快房地产去库存进程，日前，分宜县出台了《关于切实做好房地产去库存工作的意见》，从税收优惠、购房补贴、金融支持、降低企业开发成本等多方面定向施策，精准发力去库存。
分宜县人民政府办公室关于切实做好房地产去库存工作的意见
分府办发〔2016〕35号
分宜县人民政府办公室关于切实做好房地产去库存工作的意见
各乡（镇、场、街道办、园区），县政府各部门，县直各单位：
为切实做好化解房地产库存工作，促进房地产市场平稳健康发展，根据《新余市人民政府办公室关于切实做好房地产去库存工作的意见》（余府办发〔2016〕22号）精神，经县人民政府同意，现对我县房地产去库存工作提出如下意见：
一、大力鼓励进城购房。凡在分宜县城区购买商品住房（含二手住房）的农村居民，可自主选择在购房所在地申请城镇居民常住户口。申请城镇常住户口的，其共同居住的父母、配偶、未婚子女及近亲属可随迁进城办理城镇居民常住户口。户口迁出后，其宅基地使用权、土地承包经营权、集体经济收益权等权益不变，按规定享受各项惠农政策；鼓励进城农村居民将自家承包地的经营权采取转包、租赁、互换、转让等方式进行流转。
二、严格落实税收优惠政策。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。购房人拥有的住房套数以县房管部门出具的查询证明为准，查询证明只载明购房人家庭拥有商品住房的套数情况，不计算其自建住房、房改房、集资房、继承住房、征收（拆迁）安置住房、集体土地房屋的套数。
三、实施购房补贴政策。凡是在2016年6月1日至2016年12月31日期间购买商品住宅（不含二手房），财政给予购房者每平方米150元补贴，开发企业给予每平方米150元的优惠。财政补贴资金按建筑业、房地产业税收分成比例由县与乡（镇、场、办）、工业园区共同负担。没有参与本次购房奖补政策的房地产开发楼盘，不给予奖补。奖补办法由财政部门会同房管、税务部门制定。
四、强化教育就业医疗保障。农村居民（含县外人员）进城购房凭购房合同（以经县房管局备案的购房合同为准），其子女进城接受义务教育的，享有与城镇居民子女同等待遇，由教育行政部门根据相对就近入学的原则统筹安排。考生父母或本人在本县已购房产的应届、历届初中毕业生，即可在教育行政部门办理学籍，参加中考及录取。
农村居民（含县外人员）进城购房定居后就业创业的可享受人力资源社会保障部门提供的职业介绍、技能培训、创业指导等活动，按照国家政策优先提供创业培训，创业担保贷款支持。
农村居民到县城区购买商品住房，养老保险可自主选择农村居民养老保险、城镇居民养老保险和城镇职工养老保险；医疗保险可自主选择参加城镇居民医疗保险或新型农村合作医疗保险。
五、加大货币化安置力度。大力推进棚改货币化安置，出台鼓励和引导棚改货币化安置的倾斜政策。2016年确保棚改货币化安置比例不低于50%，国有土地上房屋征收货币化安置比例力争达到100%。全面实行公租房货币化补贴制度，不再新建公租房。
不再新建人才公寓，通过货币补贴或收储符合条件的商品住宅作为人才公寓房源。
六、严格控制土地供应和容积率。继续严控商品房开发用地供应，把握土地供应节奏，防止土地过量投放，从源头上减少房地产库存。
对新投放土地，应注重容积率和建筑高度的控制，容积率原则上控制在2.0以下，提升住宅小区品质和档次。
七、允许未开发用地转换用途。未开发房地产用地在符合总规、控规前提下，可按规定程序调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文体产业等项目的开发建设。从严控制其他用地转为商住用地。
八、允许调整住房套型结构。对于在建但尚未销售的商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件并征求小区已购房业主同意的前提下，鼓励房地产开发企业对不适合市场需求的住房户型依照程序上报批准作出调整。
对已报建但尚未开工的商品住房项目，报经相关部门审批后，允许开发企业根据市场需求重新调整规划设计，降低容积率。
九、加快完善城市新区配套设施。加快县城水、电、气等基础设施建设，重点加快教育、医疗、交通等配套设施建设，确保同步规划、同步建设、同步投入使用。加快县城城区公共交通线路的配置，为群众工作生活提供便捷条件。
十、进一步激活二手房市场。将存量房交易现行的计税基准价格下调10%，降低交易成本。进一步简化交易手续，提供优质服务，进一步激活存量房交易，带动商品房销售。
十一、降低住宅质量保修金交存额度。房地产开发项目物业质量保修金按余房发〔2014〕51号文件执行（多层住宅为7元/平方米，高层、小高层为13元/平方米）。但缴纳物业质量保修金最高限额为：住宅建筑面积（含分期项目）5万㎡内（含5万）不超过12万元，5～10万㎡不超过24万元,10万㎡以上不超过36万元。分期开发项目首期缴纳的物业质量保修金未使用完可以滚动使用，下期只需补差缴纳，切实减轻房地产开发企业资金压力。
同一开发企业对不同项目已交存的住宅质量保修金，可以联保，缴交额度按项目总建筑面积合并计算，补足差额。
十二、支持个人购房贷款需求。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为20%。鼓励我县金融机构对农村居民进城首次购房的首付款比例在现有比例基础上再适度降低，对其发放的购房贷款在基准利率上适当下浮，二套房执行基准利率不得上浮。居民家庭购买住房时，不再以家庭拥有的房屋数量来认定，只要还清住房贷款，再次贷款按照首套房认定。对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例为30%。
十三、大力释放住房公积金。继续落实好公积金提取、贷款优惠政策，首付款比例不区分首套房、二套房，统一降低为20%，贷款额度提高为60万元，实施提贷并举，全面推行异地贷款业务，确保符合条件的职工购房应贷尽贷。积极推进农民工和个体工商户住房公积金制度。
十四、支持房地产开发企业的合理融资需求。对经营和销售正常的房地产企业，金融机构要进一步提高房地产开发贷款审批效率，合理保持房地产开发贷款规模。对出现滞销和资金困难的房地产企业，商业银行不能采取简单抽贷方式，保持企业现有房地产开发贷款存量余额，应通过政府、房企、银行、承建商的合作协调机制化解风险，共同维护市场稳定。
十五、利用融资平台调节房地产市场。由地方政府融资平台以房产开发成本价一定的折扣率，将房地产企业部分房源进行收购，作为棚户区改造被征收户的安置房和贫困户申请保障性住房的储备房源。
十六、降低开发成本，减轻企业负担。全面清理房地产开发过程中的各项收费，公布房地产开发的收费清单，努力降低开发成本。
调整土地出让金的付款期限，新出让的土地首期付款按50%缴纳，剩余50%可在成交之日起1年内缴清。
市政公用设施配套费办理报建手续时先按50%缴纳，余款在办理商品房预售许可前缴清。
对房地产楼盘施工地域内的公益广告宣传发布免费；对房地产楼盘施工地域内的商业广告宣传发布费减半收取。
对因资金困难暂时无法给业主办理产权手续的房地产开发企业，经企业申请，按办证应缴相关税费测算，可以市场评估打折后相当价值的待售商品房抵押给县城投公司，抵押期限不超过3年。办理抵押登记手续后，开发企业可到相关部门为业主办理产权手续。办证税费缴清后，相关抵押自动解除；到期未激清的，由县城投公司向法院申请强制拍卖抵押商品房，用拍卖所得价款支付办证应缴相关税费。
十七、鼓励机关团体等单位团购商品房。鼓励机关、事业、企业等单位职工团购商品住房，引导开发企业根据团购规模对购房户给予优惠。经房管、财政等部门认定，团购30（含）套以上，政府减免或返还50%的规费（不含人防建设费，下同）；团购60（含）套以上，政府减免或返还100%的规费。
十八、稳定房地产市场预期。各有关部门要加强房地产市场分析监测，完善市场信息发布制度，建立市场风险预警机制。房地产开发企业要主动应对市场变化，采取有效措施，促进市场交易，增强市场信心。
新闻媒体要加大房地产市场调控政策宣传力度，客观公正报道房地产市场情况，正确引导市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
各相关部门要按照本部门职责制定工作方案，及时沟通情况，齐抓共管，形成合力，确保优惠措施落实到位，统筹推进全县化解房地产库存工作。
本意见自2016年6月1日起执行。
分宜县人民政府办公室
2016年6月22日
