黑龙江省人民政府办公厅关于全省房地产去库存的指导意见
黑政办发〔2016〕33号
各市(地)、县(市)人民政府(行署)，省政府各直属单位：
为贯彻落实中央经济工作会议、省委经济工作会议和省委十一届六次全会决策部署，切实抓好全省房地产去库存工作,经省政府同意，结合我省实际，现提出如下意见。
一、指导思想和工作目标
(一)指导思想。按照“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务部署要求，坚持创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，主动适应经济发展新常态，突出问题导向，积极消化商品住房库存，保持房地产市场平稳健康发展。
(二)工作目标。结合2015年底全省房地产库存总量和库存结构等实际情况，用3年时间积极消化现有库存商品住宅，合理控制新建商品住宅增量，力争到2018年底全省商品住宅库存达到合理数量。
二、主要路径和措施
(一)加强供给调控。调节房地产供给侧，合理控制增量，在确保供需平衡的基础上，提高开发效益和质量。实施有保有压，分类调控，因城施策，在保障性安居工程土地供应应保尽保的前提下，将商品房库存较大、去化周期超过24个月的市、县商品住宅用地供应和新开发商品住宅用地计划纳入控制范围，原则上两年内不能新增开发商品住宅建设用地;其他市、县也要根据本地供需情况，实施自我调节，合理控制商品住宅开发规模。调整新建商品住房供应结构，2016年以后，各地新的开发计划要以满足市场需求为目标，开发适销对路户型结构商品住房，控制销售价格。推动转型升级，各地要依托城市主体功能区定位，对未开发房地产用地可以通过调整土地用途、规划条件，引导用地转型利用，发展养老、旅游、教育文化体育等跨界地产;哈尔滨市、齐齐哈尔市、牡丹江市、鸡西市、伊春市和黑河市等地积极推进候鸟式养老地产，组织到省外开展推介活动。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应当重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。同时，各地要充分发挥政府土地收储作用，加大对闲置土地的处置和盘活力度，特别是对一些房企长期囤积没有开发的土地必须依法处置。在土地供应方面，要做到收放有度，防止出现异常交易推高房价。
(二)加大棚改货币化安置力度。按照“十三五”时期全面完成棚户区改造任务要求，统筹兼顾棚户区改造和房地产市场发展，科学调整棚户区改造规划，将危旧楼整体拆除改造的项目纳入棚户区改造范围，合理确定年度改造计划。尽量减少新建安置项目，凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的市、县，原则上不再新建安置房项目。实施货币化安置优惠措施，各地要制定完善棚改货币化安置实施办法，对实施货币化补偿安置的，货币化补偿标准可根据评估价格并参照新房市场价格综合考量确定;对购买存量商品房的回迁户，按照当地平均临迁月数和临迁补助标准给予一次性临迁补助费用;对在规定期限内搬迁的，给予货币补偿金额一定比例的奖励;对因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买商品房的个人，可按有关规定享受契税减免政策。畅通货币化安置渠道，采取棚户区居民自主购买、政府搭建购房信息服务平台、政府回购存量商品房、政府发放购房票证等方式打通棚改回迁安置房和存量商品房通道。控制回购商品房价格，实行市场竞争撮合机制，合理控制普通商品房价格，鼓励和引导房地产企业让利，提高棚改货币化安置比例，努力实现棚改货币化安置比例达到50%以上的目标要求。
(三)扩大公租房保障范围。扩大公租房保障范围，降低外来务工人员等非户籍人口申请租房准入门槛，适当降低公租房申请人缴纳住房公积金、社会保险金、与用人单位签订劳动合同、持有申请地营业执照、完税证明等方面的条件要求，并及时向社会公布，采取政府发放补贴的方式落实年度保障计划。
(四)发挥住房公积金作用。研究出台指导农民工缴存和使用住房公积金政策。加强宣传，帮助农民工全面了解住房公积金政策,鼓励引导农民工缴存住房公积金。住房公积金管理机构要为农民工开设缴存账户建立“绿色”通道;用工单位要将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度覆盖范围;支持缴存住房公积金的农民工利用公积金贷款购买普通商品自住住房。积极调整住房公积金政策，合理提高个人住房贷款额度，最长贷款期限为30年;贷款购买首套普通自住住房的，最低首付款比例为20%;允许拥有1套住房并已结清相应住房公积金贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行住房公积金首套房贷款政策;缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。
(五)加快培育和发展住房租赁市场。实施存量房转型利用，支持开发企业将存量房源投放到租赁市场或转成租赁型养老地产、旅游地产等。推动规模化租赁经营，鼓励有条件的企业在新建项目中长期持有部分房源，用于市场租赁或与经营住房租赁的企业合作，建立开发与租赁一体化、专业化运作模式。实行房屋租赁补贴政策，各地可以根据实际情况，探索研究对租房者给予一定财政补贴的支持政策。
(六)实施购房财政补贴政策。鼓励房地产库存较大的市(地)、县(市)政府(行署)对购买首套普通商品住房者给予补贴，特别是对农民和农民工进城购房要给予补贴或贷款贴息。具体补贴范围、标准和补贴期限由各地根据经济发展水平、城乡居民可支配收入水平和库存情况制定落实。补贴金额由各地财政部门会同地税、住建部门进行测算提出，报请当地政府同意后，由财政部门按照标准安排资金，审计部门进行监督和审计。
(七)实施农民进城购房优惠政策。保障进城农民子女享受义务教育同城待遇，农民进城购房取得居住证并满足进城务工人员随迁子女接受义务教育相关条件的，其子女进城接受义务教育享有与城镇居民子女同等待遇。维护进城农民既有权益，农民在县城或乡镇所在地购买商品住房的，可自主选择在原籍或购房所在地申请城镇居民常住户口，原享受的医疗、集体经济收益等权益不变;申请城镇常住户口的，其共同居住的父母、配偶、未婚子女可随迁进城办理城镇居民常住户口，并保留原有宅基地，依法享有宅基地使用权。对进城购买商品住房(含二手住房)的农民，如自愿退出其宅基地并还耕、还林，当地政府可按其退出合法宅基地的面积，给予一次性补偿。
(八)落实房地产交易环节契税、营业税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，建筑面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税;建筑面积为90平方米以上的，减按15%税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，建筑面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税;建筑面积为90平方米以上的，减按2%税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
(九)取消过时的限制性政策。取消新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上的限制;取消境外个人、境外机构在我省设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产业的企业除外)购买自用、自住商品房的限制;取消外商投资房地产企业办理境内外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。各地要进行认真梳理，在事权范围内，取消过时的限制性措施。
(十)积极推进房地产企业优胜劣汰。积极扶持品牌强、信誉好的优质房地产企业做大做强，通过兼并、收购、重组等方式加强资源整合，向规模化、集团化发展，优化房地产业结构，不断提高产品品质和服务，提升企业的市场竞争能力和行业集中度。各地要搭建企业兼并重组平台。对于存在烂尾风险，无法继续开发建设的房地产企业，要采取政府主导，通过债务重组、破产清算等方式及时接盘，保证项目后续建设，保护购房人合法权益。同时，要加大房地产企业违法违规行为的查处力度，全面建立市场清出机制，对信誉差、实力弱、产品品质低、物业服务差的房地产企业及时从市场清出淘汰，净化市场环境。
三、工作要求
(一)要加强组织领导。各地要把去库存、促进房地产健康发展工作摆到重要日程上来，主动研究本地房地产供求情况、库存情况，制定出台管用、实用、解决问题的政策措施。要建立去库存会商工作机制，由政府分管负责人牵头，组织住建、房产、规划、国土资源、财政和地税等部门定期研究房地产去库存工作，把控好去库存的节奏和力度。各有关部门要各负其责，通力协作，切实落实各项去库存政策措施，确保去库存工作取得实效。
(二)要落实主体责任。市、县政府是调控的责任主体，要敢于担当，主动作为，认真贯彻落实国家、我省出台的各项去库存政策要求，并结合本地实际，出台具体实施办法。省政府将对工作推进不力的市、县政府进行约谈和问责。
(三)要加强社会舆论引导。各地要正确引导舆论，加大国家对去库存政策宣传力度，发挥正向激励作用，调动各方力量，形成工作合力，努力营造有利于去库存和房地产平稳健康发展的良好环境。
黑龙江省人民政府办公厅
2016年4月14日
