来源：凤凰财经综合
11月25日，香港《南华早报》刊登中国国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏文章，指出三中全会对于农村土地流转出台了一系列的政策，包括建立城乡统一的建设用地市场、推动农民住房财产权抵押、担保、转让等等。应该说，农村土地的流转的力度在三中全会后会进一步提速，但考虑到土地财政不能软着陆等各种因素，当前农村土地流转很难硬起来，要大步前行可能性不大，稳步、小步推进是主旋律。
这次三中全会之所以要进一步推动农村土地流转，赋予农民更多财产权利，一个最根本的出发点是为了促进社会公平。城乡差距太大，如果农民利益长期受损，迟早有一天会影响到社会稳定。因此，18届三中全会上将17届三中全会所确立的“逐步建立城乡统一的建设用地市场”中的“逐步”去掉了，也就意味着要进入到更实质的操作阶段。
但我们必须看到农村土地流转背后的复杂性。农村土地流转绝不可能走简单、粗放、快速的推进之路。农村土地大面积流转牵涉到很多方面的阻力，最主要来自两大方面。
一方面是对土地财政的巨大冲击。土地财政尽管有众多诟病，但也发挥了积极的作用，对改善地方的基础设施、城市面貌，平衡地方财力和事权起到了较大作用。何况，当前土地财政已经形成路径依赖，地方政府靠土地财政来搞建设，也靠土地来担保进行投融资平台的融资，当前的房价也基本由地价决定。如果农地不加任何限制，大规模入市，必定导致土地财政的大幅减少，投融资平台负债率会大幅提高，房价大幅下跌，很有可能导致出现系统性金融性风险。这种大风险的出现是各界都不能承受之痛。
最重要一点是要给土地财政寻找可以代替的新的财源点，比如房地产税，也包括为地方政府寻找新的事权与财权的平衡，比如中央上收部分事权。换言之，若土地财政不能软着陆，农地流转不会硬起来。这都需要一定时间做支撑。
另外一方面是对失地农民未来的担心。农民的土地一定程度上具有极大的保障功能，是保证相对处于弱势的农民能够有最基本生存的基础，如果农民对包括宅基地在内的各种土地财产一卖走之，未来在城市也不能妥善解决就业、社会保障问题，那么很有可能在城市出现大面积的贫民窟，进而导致别的社会风险。故需要在推动基本公共服务均等化，在培育新的就业能力较强的产业上有大幅推进后，相应同步加大农村土地流转的力度。这同样需要时间。
当然阻力不单纯只有这两点，还有工商资本进入是否会带来的假农业、真开发的问题，土地流转收入如何合理分配的问题，土地确权进度问题等等方面。故在三中全会上采取的是先规范再实行、先试点后推广、先易后难的方式来推进农村土地流转，提高农民财产性收入。
（一）先规范就是再三强调土地流转必须符合规划和用途管制，必须在用地计划指标之内。
我国实行土地用途管制制度，政府编制土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护：农用地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
这样的严格前提就使得土地即使流转也不能随意，粗放的使用，而是要集约使用，按照规划用途来使用，即使产权有变化也不能变更用途；而利用土地计划指标来管理，也会使农村集体经营用地进入土地市场的数量得以有所控制，从而避免对现有土地市场造成巨大冲击。从这也可以明白，小产权房不可能短时间内转正，即使未来要转正也必须按照程序来，进行利益的再分配。
（二）先试点再推广，就是选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。通过试点来总结经验，平衡风险，把握节奏。
（三）先易后难就是，先重点对农业集体经营性建设用地实现同地同价同权，这个范围极小，不包括农民宅基地，也不包括农村的公益性用地，主要是指村组织将集体建设用地租赁、转让给企业、个人使用。经营性集体用地这个范围就大幅缩小了，重点将是在城中村的农村集体经营性用地进行试点。而难度较大的，面积大很多的农村宅基地，肯定就在后面予以慎重推进了。
有了上述逻辑，对于三中全会后的农村土地流转必定会认知到将是稳步、小步的逐进式前行，对于房价和土地财政的冲击将是温和的，对于农民的财产性增收也将是逐步的。
