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和讯网消息 “财经年会：2014预测与战略”于11月18日-20日在北京举行。中国人民大学经济学院教授陶然在论坛上发表演讲，他表示中国很多地方是低价出让工业用地，高价出让商住用地，放量工业用地，限量商住用地。中国2002年是两倍左右，现在我们七倍到八倍到十倍，这个导致了我们国家严重的房地产泡沫。
以下为陶然发言部分实录：
陶然：我们土地这块没有市场化，我们中国政府通过征地程序，把农民的土地有强制的，农民只能被迫征收，然后政府出让土地。中国很多地方是低价出让工业用地，高价出让商住用地，放量工业用地，限量商住用地。中国2002年是两倍左右，现在我们七倍到八倍到十倍，这个导致了我们国家严重的房地产泡沫。怎么样解决这个问题？这需要市场发挥更基础的作用。你看到两个地就是因为规划用地不同，差价到10倍，一定是另外一个太便宜，一个太贵了，一个好的市场机制让这个价格不要有这么大差异。但是土地又是麻烦的事情，土地转换有增值，这个增值不完全由农村的所有者创造出来，是整个经济发展的成果，还有涨价归公的问题，公我们一般讲政府能代表公，归公以后把钱用在为社会提供公共服务方面这是好事情。我们商住用地涨的价归了政府，政府把这个钱拿去补贴制造业者。现在扭曲的征地制度和土地出让制度带来的结果，我们要形成城乡统一的建设用地市场，发挥市场的作用，同时在里面把政府行为规范住，让政府在土地里面获得增值收益，这些增值收益给用来需要服务的人提供服务，这个用地要有市场还要有政府的合理规范。三中全会给出一个总体的改革方向但是如何实施到城乡建设用地市场这中间会有非常多的利益集团在阻碍，这个问题也是非常重要的问题，这个问题解决不了或者解决不好，都会导致改革没办法进行，或者改革过快导致我们现在房地产市场崩盘，这是我总体的一个评估。
陶然：我对几位老师的观点做一个评论，政府利用土地作为杠杆招商引资，然后用商住用地垄断的方法把这个价格炒上去，然后用银行的钱搞开发区。这个模式会导致房地产的泡沫，然后商住用地价格过高。到中国各个地方去看包括中国内地的城市都是用这种模式来做，地方政府在20亿以上，2008年是5万亿，新的借钱加利滚利可能20万亿，总体看占我国GDP的比例是40%，不是很高，但是这个债务非常依赖于房地产价格，房地产市场崩盘了，所有指标都要乱的。刚才黄老师提到房地产税，提到市政债，从发达国家经验来看他们的做法是在比较民主化的体制里面，社会化和制度环境，在美国基本上房地产税完全用来做周围的小学，还有其他国家主要用做小学和初中教育的。
在其他国家房产税用来搞保安，用来搞地方卫生，在中国普遍征房产税不成熟。两个原因，我们地方政府没有给老百姓提供基本应该有的服务，导致我们每一家在小区里面雇私人保安，雇保洁，然后交物业费，我们说政府不用私人雇保安了，我相信大家愿意交这个物业税。第二如果房价有泡沫，有很多人会很反对。对第二套征房产税，可能技术上没有困难。市政债要做必须要有一个非常好的大家都知道你各个地方政府财务状况，我们各个地方政府财务状况不清楚，审计署审计了会不会全面的公布，把你资产负债全面公布清楚，才是人家发行市政债的基础，否则这些都面谈。公布清楚要有困难，你公布清楚你会发现很多财政要破产了，我们地方政府对老百姓负责，真正把保安和保洁物业做好，这样人家才愿意交这个税，如果没有这个条件我们找一个替代办法，让它不这样疯狂的征地，还可以有点钱进行一般的维护建设，这是非常难的任务。我们现在给中国提出改革方案不是告诉你彼岸在哪里，我们告诉你怎么样走到那个彼岸，我没有从十八届三中全会的决定里面看到这条路径，我觉得这个路径确实要进一步讨论的也不是没有办法。
陶然：适当放开城市郊区集体用地，这件事情你做得好，每个郊区盖房子的人，是因为郑格庄能富是因为它胆子大就做了，如果我们这么搞就会变成社会平均利润率的行业，这样房价下来了以后，实际上相当于农村流到城市里面的人，有比较低租用房和购租房。你让郊区农民放开做，就是要容纳四五亿人，用几千万亩地就够了，只要放开这个房价真的会回来。然后这些人到了城市里面来定居下来，那些农村的人才可以扩大规模，他可以一个人种几十亩地。这个问题不是说我开放这些郊区的人就富了，大地产商才能拿到地，适当放开不是农民自主开发，把这个地出让给中小的开发商，这个量供应上去了，房价下来了，农民可以拿出一些差价的地，但不会是暴力。城市郊区5%都赚了，城市交通有5%的农民，它的地可以容纳农村来的人了。这个只要放得足够好就可以变成非暴利行业，农民工也会得到好处。
陶然：到2020年做得好，把现在2亿农民工和他们家庭成员，4到4.5亿人让他们进城。两个方法，第一是保障性住房，政府搞一定搞不好，而且没有一套针对流动人口，还让地方政府做假，借债，借债也不会给农民工。第二发动城市农民的积极性，这个积极性发动并不代表他获得全部的收益，包括深圳做土地改革探索实验，所有区段征收，政府先村民谈判拿走他们一半的地，其中30%用搞基础设施，另外20%把地卖掉，剩下50%的地给农民进行，让它自主开发出租房。深圳有的地方搞商品房，让他们盖房子给农民住，给政府交的50%相当于归公了，做基础设施做公共服务，这个面对农民盖的出租房里面的流动人口，这是一个分享方式，就是利用机制同时发挥政府作用的这么一个方法。就是7亿人算给盖公寓楼，先开始租或十年以后去买，算一算用不了多少地，包括我们开发区用地集约以后剩下的地够他们住，城市郊区再扩张一点点基本上可以住了，房价、房租可以降下来，城郊区的居民可以获得一些收益，一部分是土地增值，另外是为外来农民工提供住房物业服务的费用，但是我没有看到政府这方面有大幅度放开的问题，这个确实有一点问题。
陶然：日本做的话只有设施用地征地，做了规划里面居住用地足够大，居住用地规模比中国要多，商住用地比中国要少，所以工业和商住价格差一倍，这时候什么用途？差别不大，商住用地位置好一点，居住用地稍微位置差一点，这个农民可以接受的。政府可以筹一个个人所得税。中国不见得是这么做，中国采取一个分段征收，你让我一半土地我做基础设施和公益事业，剩下地给你开发了。今天我开车过来我听到陈锡文主任解读农村的留地安置，跟这个村集体说你帮我把90%的征地搞定，我就给你10%的地用，我们留底安置搞成这个局面，我们做得是给农民30%，50%，根据各个地段，如果这是纯商住我政府拿出60%70%，另外30%对农民来说很好了，如果工业我给他留60%，这个不是定规矩，谈出来，大家满意就做，政府拿走一块，剩下一块给农民开发，中国用这个方法比日本抽税那方法好用，我给你一点你就愿意了，这样方法可能好一点。
