新西兰是一个土地所有制多元化的国家，国有土地、私有土地和租借持有等几种土地所有制同时存在。从新西兰土地制度的历史演变上来看，可以分为3个阶段，即古代毛利人时期、英国殖民时期和新西兰独立时期至今。新西兰的土地流转萌芽于殖民前期，发展于殖民中后期，土地流转自由化，合法化加强。独立至今，新西兰土地流转趋于成熟，呈现出专业化和数据化的特点。
一、新西兰土地制度演变
（一）古代毛利人时期：无明文规定的土地制度，酋长代表神分配土地
事实上，人类居住在新西兰的历史并不长，而且新西兰建国的历史只有150年。约公元950年，波利尼西亚人库佩从社会群岛漂流至新西兰，此后，陆续有波利尼西亚人来此，至1350年左右，大批波利尼西亚人中的毛利人迁徙至北岛、南岛定居。
毛利人以部落为社会组织，使用的工具是石器、骨器。居民主要从事农业和渔业，狩猎和采集，也有了雕刻、编织等手工艺，部落由酋长、自由民、奴隶各等级组成。当时毛利人信仰多神，崇拜领袖，认为土地是神的馈赠，酋长是神的儿子，遵循酋长的土地分配。但当时并没有对土地制度进行明文规定，一切社会活动都是部落内部的约定成俗。
（二）英国殖民时期：多元化土地制的出现
1769年～1770年间，英国海军军官、探险家J.库克环绕新西兰的岛屿航行，并绘制了该岛的海图。1777年，他的航行报告发表后，欧洲人开始移民新西兰。1837年英国成立了新西兰协会，英国人在新西兰购买土地。
1840年2月，毛利人酋长被迫在北岛怀唐伊镇，签订了《怀唐伊条约》，新西兰正式沦为英国殖民地。双方互相承认土地所有权后，新西兰的土地即分为两种：一是英女皇所有，即国家所有，二是毛利人所有。两种土地的管理权都属于中央政权。
1862年的《土著土地法》规定，土著毛利人有权通过个人或部落名义向政府申请及确定土地所有权，并可将其所属土地在市场上公开拍卖，而不需要酋长的批准。该法实质上就是使毛利人的土地公有制彻底瓦解，使欧洲移民轻而易举地从毛利人手中平价购得所需土地，使移民和毛利人之间的私人土地买卖合法化。
1863年新西兰出台了《土地契约法》，规定国会议员和内阁大臣有权没收叛乱者所拥有的土地。正是根据该法的规定，新西兰政府随后没收了毛利人300万英亩的土地。
1864年的《土著保留法》规定，将所有毛利人土地置于土地局的掌控下，白人移民只需向土地局缴付相应的租金就能长期使用毛利人的土地。
1865年的《土著土地法》规定，拥有5000英亩以上土地的土著业主不得多于十名，除这十人外，其他毛利人的土地被化整为零，不必经过酋长批准可自由卖地。
综上所述，殖民时期，虽然英国政府不断从毛利人手中夺取土地，但也开辟了新西兰英国王室所有和私人所有的多元化的土地制度。
（三）新西兰独立之后至今：多元化土地制度进一步强化
1891年～1912年新西兰自由党执政时期，政府进行了某些改革，开发土地，实行农场主永久租用国家土地的制度，对购买和改良土地及修筑道路提供信用贷款，征收累进税，给农民以低息贷款，鼓励工会活动，开始了政党政治的时期。
第一次世界大战后，新西兰参加了巴黎和会，签署《凡尔赛和约》，加入了国际联盟，成为一个主权国家。此后新西兰经济以农牧业为主，也更加注重农场租用国家土地的制度。
目前，新西兰土地所有权有三种形式：私人所有、国家所有、租借持有，进一步强化了新西兰的多元土地制度。在新西兰的国有土地中，30%由国家直接持有，主要是国家公园、保护区和中央政府及其兴办的事业用地(包括学校、铁路、高速公路等)，10%由地方政府持有，主要是地方政府及其兴办的公共设施用地，此类用地与其他法人一样，需向国家或私人购买；其余60%的土地，由企业和私人持有。但所有土地管理的权力都集中于中央政府。
二、新西兰土地流转历程演变
新西兰古代时期：在土著居民毛利人的日常生活中，还没有土地流转交易这一概念，土地受之于神，由酋长进行分配。
萌芽期（殖民前期）：从1837年英国成立新西兰协会到1840年《怀唐伊条约》的签订新西兰正式沦为英国殖民地，新西兰土地被划分为英女皇所有和毛利人所有两种类型，在此期间毛利人的土地流转必须经英国设立的毛利土地法庭，英国政府可以在新西兰购买土地。
发展期（殖民中后期）：随着之后新西兰《土著土地法》（1862）、《土地契约法》、《土著保留法》和《土著土地法》（1865）的相继出台，土著毛利人可以个人或部落名义向政府申请及确定土地所有权，可不经过酋长批准而在市场上进行土地买卖。同时，英国移民获得长期租赁新西兰土地的权利。新西兰土地流转更加自由化，合法化。
成熟期（独立至今）：新西兰获得独立之后，政府对土地制度做出相应改革，实行农场主永久租用国家土地的制度，随之土地所有权分为三种，私人所有、国家所有和租借持有。在土地流转中，需要经过合法的流转手续向国家或私人购买和租赁。
综上所述，在新西兰土地流转交易相对比较自由，且历史悠久，而且现在随着信息化的普及，新西兰土地流转系统，从土地测量、估价到交易都更加趋于专业和数据化。
