深圳土地资源稀缺，城市快速发展对土地利用的需求又急剧增加，再加上存在违法用地、违法建筑等复杂社会问题，如何妥善解决征地历史遗留问题和收地补偿，一直是土地管理工作中的重点、难点。为解决征(转)地过程的历史遗留问题，深圳市政府出台了深府〔2015〕81号文。新规共有17条，对土地安置方式、土地面积、奖励面积、容积率、补缴地价等都有涉及。新规对于解决历年来特别是1992年和2004年进行两次土地转制存在的大量土地实际上并没有完成相应的补偿返还问题，将产生深远的意义。
新规鼓励货币补偿。按照本试行规定可以进行土地安置或土地置换，土地权利人选择货币方式补偿的，补偿金额按拟安置、置换土地的市场评估价值上浮20%确定。对货币补偿的适用情形进行了分类处理，即针对土地安置无法落实的情形，规定原则上采取货币的方式进行补偿。按照本试行规定对继受单位进行的征地补偿，所征土地用于建设用地的，土地补偿费标准参照继受单位所在区域的工业用地基准地价的50%进行修正。
土地置换方面也有鼓励政策，尽管土地置换应当遵循等价值置换的原则，但置换后的用地功能可以与置换前的用地功能不一致。由于规划原因无法选定价值相当的地块进行置换，必须选择价值较大的地块进行置换的，所选地块的价值不得超出拟置换土地价值的10%。超出等价值部分的土地应当按照市场评估价缴纳地价。
关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)
第一条 为进一步规范征地安置补偿和土地置换，完善安置补偿措施，明确处理程序，加强监督管理，促进党风廉政建设，依据有关法律、法规及政策，制订本试行规定。
第二条 本试行规定适用于本市行政区域内的征地安置补偿及土地置换。本试行规定所称征地安置补偿，是指在征收原农村集体经济组织土地的过程中遗留下来的安置和补偿问题，包括为落实征地返还政策进行的土地安置以及为征收土地进行的货币补偿。本试行规定所称土地置换，是指因收回已出让的国有土地使用权给予土地权利人的用地置换。
第三条 征地安置补偿和土地置换应当执行国家最严格的土地管理制度，促进土地资源的节约集约利用和有效保护;应当依法与城市更新、土地整备及城市化历史遗留违法用地等问题统筹处理，推进城市空间和功能的优化布局;应当坚持以等价值补偿为基本原则，实现国家、集体和个人对城市发展利益的共享。
第四条属于以下情形之一的，经市政府批准，可以采取土地安置方式解决原农村集体经济组织继受单位(以下简称继受单位)的征地遗留问题：
(一)本试行规定实施前，由土地主管部门签订征地补偿协议，确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的;
(二)本试行规定实施前，市政府以会议纪要形式确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的;
(三)在《深圳市人民政府关于印发〈深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法〉的通知》(深府〔2004〕102号)实施前(即2004年6月26日前)，原特区外区政府以会议纪要形式确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的;
(四)根据市、区政府批复，相关单位在《中华人民共和国土地管理法》修订实施之日前(即1999年1月1日前)，代政府统征土地，并以补偿协议形式确定以土地安置方式解决征地遗留问题但尚未安置的。
本试行规定实施后，确需继续采取土地安置方式解决继受单位征地遗留问题的，经市政府批准，可以根据法律、法规及本试行规定的有关规定执行。
第五条 土地主管部门签订的征地补偿协议以及市政府会议纪要确定土地安置的，土地安置的规模按照原协议、会议纪要规定的用地面积确定。
原特区外区政府会议纪要以及市、区政府批复文件、相关单位签订的补偿协议确定土地安置的，土地安置的规模按照原会议纪要、批复文件及补偿协议规定的用地面积确定。原特区外区政府会议纪要、批复文件及补偿协议规定的用地面积超过所征土地面积5%的，土地安置的规模按所征土地面积的5%确定。
本试行规定实施后，经市政府批准进行的土地安置，所征土地作为建设用地的，土地安置的规模原则上按所征土地面积的5%确定。
因实施土地整备需要采取土地安置方式对继受单位给予补偿的，应制定土地整备项目留用地方案。留用地的具体安排按照土地整备有关政策执行。
第六条 土地安置应当优先选择在继受单位所在社区经济关系未理顺的已建成区域安置，并与城市更新统筹处理。对已建成区域内进行的土地安置，在本试行规定第五条所确定安置规模的基础上，增加50%的土地安置奖励面积。
第七条 在继受单位所在社区经济关系未理顺的空地上进行的土地安置，土地安置的规模原则上按照本试行规定第五条的相关规定落实。拟安置的工商发展用地规划为居住用地的，按本试行规定第五条所确定土地安置规模的65%落实;拟安置的工业用地规划为居住用地的，按本试行规定第五条所确定土地安置规模的30%落实。
第八条 土地安置无法在继受单位所在社区内落实的，该继受单位经与其他继受单位协商一致，可以进行异地安置。异地安置原则上不得超出继受单位所在区(新区)的管辖范围。
在经济关系未理顺的已建成区域进行异地安置的，土地安置的规模在本试行规定第五条所确定安置规模的基础上，增加50%的奖励面积，并与城市更新统筹处理。
在经济关系未理顺的空地上进行异地安置的，应当在价值评估后，按等价值原则落实用地。
第九条 因原农村集体经济组织所在社区的全部土地被整体征收，或者位于水源保护区及农用地、未利用地区域内，无法按本试行规定在继受单位经济关系未理顺的土地上进行安置的，原则上采取货币补偿，但经市政府批准，可以在国有储备土地上进行安置。
在继受单位所在社区内的国有储备土地上进行安置的，按照本试行规定第七条的规定执行。
在异地的国有储备土地上进行安置的，应当在价值评估后，按照等价值原则落实用地。
第十条 按照本试行规定第八条第三款、第九条第三款的规定在异地进行的土地安置，对拟安置土地进行价值评估的，土地安置的用途、开发强度、选址范围应当按照原协议、会议纪要及批复文件的规定确定。原协议、会议纪要及批复文件未明确规定的，土地用途按照居住用途确定，开发强度按照容积率3.2确定，选址范围按继受单位现集中居住点确定。
土地安置的面积原则上不得大于本试行规定第五条确定的用地规模。由于规划原因无法选定价值相当的地块进行安置，必须选择价值较大的地块进行安置的，所选地块的价值不得超出拟安置土地价值的10%。
第十一条 按照本试行规定进行的土地安置，安置用地的规划指标根据所在区域生效的城市规划确定;需要对安置区域的城市规划进行制定或调整的，应当开展规划研究，经批准后作为规划管理的依据。
第十二条 在继受单位所在社区内进行的土地安置，以空地形式申请流转的，原则上按照《关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知》(深府〔2011〕198号)的相关规定缴纳地价。其中，居住类和商业、办公类用地，建筑容积率在3.2以下部分，按照公告基准地价的10%缴纳地价;建筑容积率在3.2至4.5之间的部分，按照公告基准地价的30%缴纳地价;建筑容积率在4.5至6.0之间的部分，按照公告基准地价的100%缴纳地价;建筑容积率超过6.0的部分，按照市场评估价缴纳地价。 在异地进行的土地安置，以空地形式申请流转的，等价值范围内的土地按照公告基准地价的10%缴纳地价;超出等价值部分的土地按照公告基准地价的100%缴纳地价。
在继受单位的已建成区域内进行的土地安置，符合城市更新有关规定的，按照我市城市更新相关政策缴纳地价，市政府有特别规定的除外。
第十三条 除本试行规定第四条规定的情形外，土地安置问题采用货币补偿方式解决的，补偿金额按拟安置土地的市场评估价确定。
按照本试行规定对继受单位进行的征地补偿，所征土地用于建设用地的，土地补偿费标准参照继受单位所在区域的工业用地基准地价的50%进行修正。
第十四条 因公共利益需要或规划实施等原因收回土地使用权，属以下情形之一的，经市规划国土部门审批并报市政府备案，可以采取土地置换的方式给予补偿：
(一)收回整宗或部分有合法产权的产业项目用地，导致该土地权利人无法在原地开发建设和生产经营，且该项目经市、区产业主管部门评估属于我市鼓励发展的产业的;
(二)收回原农村集体经济组织继受单位的原征地拆迁安置地、非农建设用地或因规划原因导致继受单位的原征地拆迁安置地、非农建设用地无法开发建设的;
(三)以有偿方式取得土地使用权且尚未开发建设的商业、居住类用地，由于规划变更导致无法在土地使用权出让合同约定的区域进行开发建设的;
(四)收回城市基础设施、公共服务设施和军事设施用地，需重新建设的;
(五)法律、法规和市政府规定的其他情形。
除以上情形外，收回国有土地使用权应当采取货币补偿，货币补偿金额按市场评估价确定。
第十五条 土地置换应当遵循等价值置换的原则，置换后的用地功能可以与置换前的用地功能不一致。由于规划原因无法选定价值相当的地块进行置换，必须选择价值较大的地块进行置换的，所选地块的价值不得超出拟置换土地价值的10%。超出等价值部分的土地应当按照市场评估价缴纳地价。
第十六条 按照本试行规定可以进行土地安置或土地置换，土地权利人选择货币方式补偿的，补偿金额按拟安置、置换土地的市场评估价值上浮20%确定。
第十七条 本试行规定自印发之日起施行，试行3年。
本试行规定实施以前处理征地安置补偿、土地置换的有关规定与本试行规定不一致的，以本试行规定为准。
本试行规定实施后，由市规划国土部门制定相关实施细则。
