第一章 总则
第一条 为进一步规范农民建房管理，改善农民住房条件，加大预防和查处违法建房力度，健全长效管理机制，有序推进社会主义新农村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《浙江省城乡规划条例》《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）等有关法律法规和文件规定，结合遂昌县实际，制定《遂昌县农民建房审批管理办法》。
第二条 遂昌县县域内的农民使用农村集体土地拆建、新建、改扩建住房，适用本办法。
第三条 农民建房实行分区管理，分为县城规划区内和县城规划区外，具体范围以建设规划行政主管部门划定公布的范围为准。
第四条 加强农民建房计划管理，严格控制农民建房新增用地规模。鼓励引导通过盘活存量建设用地、农村土地综合整治和旧房调剂翻建等方式解决建房需求。优先安排利用村内存量建设用地、村内空闲地、旧房拆翻建等建房。
第五条 村民建房新增建设用地实行计划单列、专项保障、单独组件。参照上年度农民建房用地计划总量预安排用地规模，按“定量不定位”方式办理农转用手续后，由县人民政府将用地规模分解下达给各乡（镇）人民政府、街道办事处。
第六条 乡（镇）人民政府、街道办事处负责农民建房用地审核、审批、建房用地协调、监督管理等工作；负责村庄规划编制工作、县城（镇）规划区外农民建房的规划审批工作。
县建设规划行政主管部门负责县城（镇）规划区内农民建房的规划审批、业务指导及监督管理等工作。
县土地行政主管部门负责农民建房用地计划安排、农转用报批、宅基地登记发证、业务指导及监督管理等工作。
县林业、水利、公路、电力、农办、环保、旅游、文保、公安、民政等有关部门根据各自职责，配合做好农民建房管理的相关工作。
第七条 鼓励自然村向中心村集聚，引导农民建房有计划地逐步向小城镇和中心村集中。
第八条 农民申请建房，有关部门不得收取法定之外的其它费用；依法应当收取的费用，必须严格按照物价部门核准的收费项目和标准收取。
第二章 审批原则
第九条 一户一宅的原则。本办法所称的“户”，是指遂昌县行政区域内实行农村集体所有制形式的村民，具有本村户口。户数及人口以公安机关登记的户籍为基础。对“户”的认定应当遵循以下原则：
（一）夫妻应当共同申请，夫妻间分户的只能认定一户；离婚三年以上的可以认定分户；
（二）未成年人应当与其法定监护人共同认定为一户；
（三）赡养对象应当与赡养人之一共同申请；
（四）夫妻一方为城镇居民，已享受国家相关住房优惠政策（含房改房、集资建房、经济适用房、两限房）的，不再安排建房宅基地；
（五）农村五保户不再安排建房宅基地；
（六）本办法未规定的其他特殊情形，由当地乡（镇）人民政府、街道办事处集体讨论认定。
第十条 符合规划原则。即符合城镇、乡、村建设规划和土地利用总体规划。县城（镇）规划区内农民应在县政府规划的农民新村或农居点范围内建房。
第十一条 拆旧建新的原则。符合建房条件、异地新建且有旧房的，在农民建房用地批准前应当自行拆除旧房，将原宅基地退还给本村村民委员会或本集体经济组织，依法注销原宅基地土地使用证。若拒不拆除旧房、退还宅基地的，停止办理有关建房审批手续。
因房屋结构或文物保护等原因不能拆除的，应依法处置到位。在坚持农村宅基地“一户一宅”原则的前提下，允许村民将原合法的住宅调剂给本村符合建房条件的其他村民。
第十二条 村民自治、民主决策原则。充分发挥村民代表大会主体地位作用，以“村规民约”等有效形式，推进农村宅基地分配过程中的民主化进程。
第十三条 面积法定原则。农民建房用地审批面积按户型人口进行控制，不得超标准批地。
第三章 建房条件
第十四条 遂昌县域内农民符合下列条件之一的，可以申请建房：
（一）无房户、危房户、房屋受灾户、住房困难户；
（二）已列入旅游、文物、饮用水源保护范围和地质灾害隐患点需搬迁的；
（三）符合相关规划在原址拆、改建的；
（四）实施旧村改造的。
第十五条 有下列情形之一的，其建房申请不予批准：
（一）在城镇、村庄列入近期建设、改造项目控制范围内申请建房的；
（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后，有出卖或者以其他形式转让地上建筑物的；
（三）在拆迁中已实行货币补偿、产权调换、有土安置的；下山脱贫异地转移安置的或购买限价商品房的；
（四）以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户条件而以分户为由再申请建房的；
（五）违法占地建房尚未处理结案的；
（六）70周岁以上老人单独分户或迁移户口到外村申请建房的；
（七）法律法规规定不予批准的其他情形。
第十六条 其他规定：
(一)合法取得一户二宅以上的农户要求拆建的，须在数宅中指定一宅用于拆建，其余住宅依法处置到位。
（二）蓝印户等非农户籍人员或者外村村民在本村依法拥有住房（已核发土地使用权证）的，该非农户未享受房改房、集资房等房改政策又无商品房，外村村民符合建房资格〔建房资格由户口所在地乡（镇）政府、街道办事处认定〕的前提下，可以在其土地使用权属范围内申请原拆原建，用地面积控制标准参照执行。
（三）在下山脱贫小区联合受让安置但未迁建的，经县农办同意，退还全部补助款后，符合建房条件的可以申请宅基地。
（四）在原土地使用权证权属范围内增加卫生间、浴室、楼梯等附属设施的，在建筑占地（按垂直投影面积计算）不超过本办法规定的用地面积标准的，在建设部门补办规划许可后直接办理土地使用权证变更手续。
第四章 建房标准
第十七条 遂昌县农民建房用地控制标准如下：
（一）县城规划区妙高街道范围内，符合建房条件的农户，其标准为：1人户，建房用地面积50平方米；2-3人户，建房用地面积70平方米；4-5人户，建房用地面积80平方米；6人（含）以上户，建房用地面积90平方米。县城规划区其他区域，符合建房条件的农户，其标准为：1人户，建房用地面积50平方米；2-3人户，建房用地面积80平方米；4-5人户，建房用地面积100平方米；6人（含）以上户，建房用地面积110平方米。建筑层数不超过三层，檐口高度控制在11.5米内。
（二）县城规划区外，符合建房条件的农户，其标准为1-3人户，建房用地面积100平方米；4-5人户，建房用地面积120平方米；6人（含）以上户，建房用地面积130平方米（使用耕地的面积不能超过125平方米）。建筑层数不超过四层，檐口高度控制在13米内。
农民建房原则上采用坡屋顶。县城(镇）规划区内、铁路沿线、高速公路沿线、县道以上公路沿线、风景和历史文化保护区影响范围内屋顶必须采用坡屋顶，房屋外立面色彩风格需符合相应专项规划。
第十八条 为充分利用存量建设用地，节约集约利用土地，原住房拆建的，建房用地标准在上述标准的基础上增加10平方米。
为充分利用空间，鼓励建房户在批准用地范围内结建地下空间和底层2.2米以下的架空层，作为附属用房。
县城西城区核心地段的东街、北街、西街、南街、龙潭等无农居点的行政村在不影响城市规划的前提下经批准可以到统一规划的农居点建房，集中规划的农居点相关审批管理办法另外制定。
为鼓励发展农家乐，对位于县城中心城区规划区范围外、国家4A级（含）以上景区规划红线范围内的省级农家乐特色村开展宅基地有偿使用， 宅基地有偿使用部分为宅基地最大限额与户用地标准之差，宅基地最大限额150平方米（使用耕地的面积不能超过125平方米）。由村委会编制宅基地有偿使用方案，报当地乡（镇）人民政府、街道办事处审查同意后，上报县政府审批。
第十九条 农民建房人口计算标准按照家庭常住农业人口数确定。但有下列情形的，按照以下规定计算：
（一）已婚尚未有子女和已领取独生子女证的，可增加一个建房人口；
（二）农民家庭成员在本村虽无常住户口的，但属下列情形之一的，可计入建房人口：
1.配偶、子女为非农业人口且未享受过保障性、福利性住房政策的；
2.原籍农业户口的现役军人、复转退军人（不含已在外结婚定居人口）；
3.蓝印户口、移民农转非人员；
4.原籍农业户口的大中专院校在校学生；
5.因服刑被注销户口的原农业户口服刑人员；
6.法律、法规规定的其他人员。
已经计入建房人数的非农户籍人员，不得再享受房改政策。
第五章 审批程序
第二十条 农民申请建房按以下程序进行：
（一）申请受理。农户持现有住房、家庭成员、户籍关系等材料向户口所在地村民委员会提出书面建房申请。村民委员会对建房申请进行审查和集体讨论，认为符合申请建房条件的，即在村公示栏内进行为期5日的公示，公示内容包括申请建房的申请人姓名、家庭常住人口、现有住房情况及其处置方式，申请建房地点、四邻关系、建房用地面积等。公示期满无异议的，驻村干部和村民委员会签署意见后报所在地乡（镇）人民政府、街道办事处。
（二）建房资格审查。当地乡（镇）人民政府、街道办事处收到村民委员会上报的建房申请材料后，应在10个工作日内对申请户建房资格进行会审，会审通过的，填写《农民建房申请用地资格审查表》。
（三）实地踏勘。对符合建房条件的农户，由乡（镇）人民政府、街道办事处分管领导牵头村镇建设管理站（或建设局行政许可科）、国土所、驻村干部及其他有关部门现场踏勘调查，并出具现场踏勘调查意见，现场勘查认为需要征求邻户意见的，建房户须征得邻户的同意。对允许建房的，交由村镇建设管理站（或建设局行政许可科）进行审查。
（四）村镇建设管理站（或建设局行政许可科）规划审查审批。村镇建设管理站（或建设局行政许可科）根据职责，对农户建房选址、规划等情况进行审查。县城（镇）规划区内的，办理建设用地规划许可证；县城（镇）规划区外的，由村镇建设管理站先行审查同意后由当地乡（镇）人民政府、街道办事处核发《乡村建设规划许可证》。
（五）国土资源所审查。国土资源所对农户建房占用地类、面积标准、农转用审批、原有住房处置情况等进行审查，并根据农户提供的材料（申请用地资格审查表、现场踏勘调查意见、《建设用地规划许可证》或《乡村建设规划许可证》（附坐标平面布置图或建房定点平面图）、土地利用总体规划局部建房位置区位图、身份证复印件、户口本复印件、土地来源证明、原房处置协议或旧房拆除证明等材料）填写《农民建房用地审批表》，报乡（镇）人民政府、街道办事处会审。
（六）会审审批。乡（镇）人民政府、街道办事处每月至少一次对农民建房用地进行集体会审，会审通过后，由乡（镇）人民政府、街道办事处在10个工作日内办理农民建房用地审批手续，下发农民建房用地审批表，并公示批准名单及批准面积（公示期7天）。
（七）放样动工。农民建房用地经批准后，建设规划行政主管部门按程序办理《建设工程规划许可证》和《放样通知书》。小区建房户由乡（镇）人民政府、街道办事处牵头统一放样；零星建房户动工前告知当地乡（镇）人民政府、街道办事处，由乡（镇）人民政府、街道办事处召集建设、国土部门现场核定用地范围后方可动工建设。
（八）核实发证。房屋竣工后，建房户应当及时报告乡（镇）人民政府、街道办事处，由乡（镇）人民政府、街道办事处召集建设规划、国土资源所等到实地进行规划和用地核实。核实通过的，建房户应及时向国土、房管部门申请核发土地使用证、房屋所有权证。建筑面积和建筑占地面积按房产测量规范GB/T17986.1-2000和GB/17986.2-2000及浙江省房屋建筑面积计算实施细则（试行）计算。
第六章 考核奖惩
第二十一条 县人民政府将农民建房规范管理工作纳入对各乡（镇）人民政府、街道办事处耕地保护、土地管理和建设管理的考核内容，对工作开展较好、效果明显的乡（镇）人民政府、街道办事处给予表彰奖励。
第二十二条 农民建房管理实行属地管理、谁审批谁监管原则。各乡（镇）人民政府、街道办事处要加强巡查员队伍建设，各行政村要充分发挥基层自治组织的作用，及时发现本村范围内违法建房苗头，并予以制止和上报。
村干部和巡查员对无法制止的违法行为要及时报告乡（镇）人民政府、街道办事处，乡（镇）人民政府、街道办事处及时会同相关部门现场处置，核实违法行为直至恢复原状，不能恢复原状的依法立案查处。
第二十三条 鼓励开展农村宅基地有偿使用，农村宅基地有偿使用获取的资金可用于本村基础设施建设、农村闲置建设用地收购等，各乡（镇）人民政府、街道办事处要加强资金监管。
第七章 法律责任
第二十四条 农民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
新建房屋移位、超过规定面积的，未经批准或多占的土地按非法占有土地论处。
第二十五条 严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证、房屋产权证。
第二十六条 宅基地经依法批准后，自批准之日起满二年未动工建造的，批准文件自动失效。
第二十七条 乡（镇）人民政府、街道办事处要认真落实村民建房审批管理责任，对农民建房依法进行审批，做到放样到场、砌基到场、核实到场，严格控制建新不拆旧的行为。因工作人员违规审批、越权审批、帮助骗取批准或因监管制度执行不及时、不到位、责任不落实等造成违法违章建房的，依法追究行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等方式帮助村民骗取批准建房的，依法追究有关责任。
第八章 附则
第二十九条 本办法自2014年11月15日起试行。《遂昌县农民建房管理暂行办法》（遂政发〔2005〕45号）同时废止。
