各城区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：
为推进我市城中村改造工作，改善人居环境，进一步提升城市整体形象和文明程度，建设区域性国际城市和广西首善之区，根据《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》（国发〔2009〕42号）、自治区党委、自治区人民政府《关于加快推进我区城镇化跨越式发展的决定》（桂发〔2010〕33号）的有关规定，结合我市实际，提出如下实施意见。
一、指导思想、基本原则和适用范围
（一）指导思想
深入贯彻落实科学发展观，以改善城中村区域居民人居环境和生活质量为目标，促进城市土地科学合理利用、优化城市空间布局和增强城市功能，解放思想、先行先试、创新思路、因地制宜，灵活推进城中村改造，统筹城乡发展，使广大城中村居民共享城市改革和发展成果。
（二）基本原则
1.市级统筹、城区主导、村组主体、村民自愿。按照全市一盘棋的工作思路，构建市、城区（开发区）两级联动的工作机制。市政府及市直各部门通过政策、规划、计划、方案的调控引导，把握城中村改造的正确方向，坚持城中村改造与旧城区改造相结合、与新区开发建设相结合、与产业结构调整和培育新的经济增长点相结合，与坚决打击违法占地、违法建设相结合，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平和稳定；城中村改造实行重心下移，城区政府（开发区管委会）是推进城中村改造的责任主体，在村民自愿的基础上，尽可能调动一切积极因素推进城中村改造工作。
2.规划引导、市场运作、稳步推进。城中村改造要在规划的引领下科学有序推进，以我市“三旧”改造相关规划作为城中村改造具体项目的规划管理依据。坚持以市场的手段推进城中村改造，积极吸引社会资金参与，要切实保护城中村居民的合法权益。
3.试点先行、成片改造、一村一案、政策扶持。在做好试点村改造的前提下，总结经验，以点带面，分类改造，逐步推进。改造要实行连片推进，避免零星改造，避免单家独院和一户一栋。根据各城中村人口、土地具体情况，按照“一村一案”的原则分别确定改造方式和政策支持措施，确保全市各城中村改造的顺利推进。
（三）改造范围
城中村改造的范围为市人民政府公布的建成区范围内的成片农民居住区（村或组）。有多个村民组的自然村，应以自然村或村民组为改造单位；自然村内或村（组）的所有建设土地，应统一规划、统一改造；土地面积不满足改造需要的村（组），可结合周边旧城区进行统一规划连片改造。
在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体拆迁的，按照本意见中关于全面改造政策进行整村改造，避免出现新的城中村。
当村民全部失去耕地或人均耕地面积地不足原农村承包到户生产用地面积一半时，可申请进行城中村改造，具体标准由市“三旧”办根据具体项目研究确定。建成区范围之外的村庄进行改造的，参照本实施意见实行。
二、改造目标任务和工作重点
（一）目标任务
以改善城中村人居环境和提升土地使用效率为主要方向，采取全面改造和综合整治等多种形式，力争用10年时间基本完成全市快速环道内城中村的改造任务，力争用3—5年的时间基本完成邕江沿岸等重点区域的城中村改造任务，有计划地将城中村改造成为功能配套完善、和谐安康的现代化社区，成为环境优美、绿色环保的生态家园，推进城乡统筹发展和促进城乡和谐社会建设。
（二）工作重点
对我市快速环道内的城中村实施改造，3—5年内加快邕江沿岸及城市主干道两侧的成片城中村改造，并重点加快以下片区的改造建设：
西乡塘区：陈东村、位子渌社区、西明村、上尧片区、永和村、雅里村等片区；
江南区：白沙村、富德村、新屋村、淡村、平西村等片区；
经开区：智和村八九队、亭子十一组等片区；
青秀区：新兴村、凌铁村、南湖麻村A、B片区等片区；
兴宁区：虎邱村、鸡村、降桥村等片区。
三、城中村改造模式
（一）全面改造模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的城中村，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。
（二）综合整治模式。对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的城中村，以改善居住环境为目的，强化违章建筑的治理和违法建设的打击力度，完善片区路网、管线和消防通道建设，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。
四、城中村全面改造政策
（一）改造的总体要求、改造主体和运作方式
1.全面改造的城中村，坚持以人为本，保障村民、市场主体的合法权益，完善市政基础配套设施，促进岭南村落文化的保护和传承，切实改善人居环境。城中村改造项目的改造成本，原则上应当在本村（组）符合城中村改造政策的用地内实现平衡；城中村改造方案、拆迁补偿安置方案、实施计划等重大事项决策应当充分尊重村民的意见，经村、村组90%以上成员同意方可生效。涉及完善征收土地手续的，需在市人民政府审定后按规定报批。
2.改造主体。城中村改造原则上以村、村组所在的城区（开发区）为主导，以村、村组为主体。根据村民同意并报市“三旧”改造办及其领导小组审核通过的项目改造方案、拆迁补偿安置方案和实施计划具体组织实施。
3.运作方式。进一步创新城中村改造融资方式，拓宽融资途径，城中村改造项目立足于市场运作，可采取村、村组自行改造、村企合作开发改造、政府主导改造等方式灵活有效的解决城中村改造的资金问题。
（1）村（村组）自行改造。以所在村、村组为主体实施改造，城区政府（开发区管委会）组织做好村、村组基础数据调查、成本测算等改造前期工作，指导村、村组自行编制改造方案、拆迁补偿安置方案，经村民90%以上同意后，由城区政府（开发区管委会）报市“三旧”办审核，经市“三旧”办报领导小组批准后，依据批准的改造方案、安置方案由村、村组组织实施。在改造启动实施前将已形成净地的融资地块公开出让，出让地块所得资金按政策拨付给村、村组用于其改造地块村民的安置和基础设施建设等；或在旧村改造土地转为国有性质后，村集体经济组织自行成立房地产企业进行改造。
（2）村企合作开发改造。以所在村、村组为主体，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业合作改造开发。城区政府（开发区管委会）在做好村、村组基础数据调查、成本测算等改造前期工作的基础上，组织编制改造方案、安置方案，经村民90%以上同意后，由城区政府（开发区管委会）报市“三旧”改造审核，经市“三旧”办领导小组批准后，依据批准的改造方案、安置方案由城区政府（开发区管委会）组织实施。启动实施前将融资地块“整体”公开出让，地块竞得人需承担村民安置房和基础设施建设并支付货币给村、村组以进行安置或帮助村集体经济组织发展等责任。
（3）政府主导改造开发。主要针对处于城市重要位置，改造难度大且缺乏融资地块类型的城中村改造，此类改造采取政府主导，城区（开发区）财政补贴的形式进行，资金的来源可通过公开征集土地熟化人、由熟化人出资对此类城中村进行改造，并通过本区域其他“三旧”项目的盈余来弥补改造资金的平衡。
（二）规划、土地、财政、配套设施优惠政策
1.规划管理方面。
（1）全面改造项目专项规划应当对地块开发强度进行综合协调和平衡，在符合所在区域控制性详细规划要求的前提下，合理统筹考虑本行政区域旧城更新改造安置房建设需要。
（2）对改造成本高的城中村改造项目，结合城市控规要求，适当放宽规划设计条件以平衡项目的投入产出，保证项目顺利实施。
2.土地利用方面。
（1）改造项目用地范围原则上以旧村的现建设用地范围为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃用地等土地资源，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，纳入改造范围或通过土地调换方式解决。
改造项目具体用地范围由城区政府（开发区管委会）会同市城乡建委、市国土局、市规划局研究后报市“三旧”办确定。
（2）各城区政府（开发区管委会）可根据实际情况采取征集土地熟化人、项目整体招标、协议出让等方式灵活实施城中村改造。
（3）改造项目公开出让可以在保障村民和村集体经济组织长远利益的前提下，公开、公平、公正、择优选择投资主体参与改造。改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现状出让。
（4）改造的城中村土地，符合有关规定的，可登记为国有土地。
（5）改造的城中村中，在2010年1月1日前现状为建设用地，且符合土地利用总体规划的，可以按现状确定地类。位于城中村居民点范围内、一定面积的水面、绿地可按照城市人工水面、绿地确定地类。
（6）旧村改造中原有建设用地在满足安置后不足以平衡改造资金的，可适当将周边部分新增建设用地一并纳入项目改造范围。改造的城中村项目涉及新增建设用地的，应当依法办理农用地转用手续，其新增建设用地指标应当纳入全市土地利用年度计划优先予以保障。
3.财政支持方面。
（1）城中村改造项目通过土地公开出让融资的，土地出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村、村组用于改造安置及基础设施建设。
（2）城中村改造项目未实行土地公开出让，由村、村组采取旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地升级改造等其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金经批准可适当延期。
（3）城中村改造项目的土地纯收益（土地公开出让收入扣除按规定计提、上缴的专项资金）的80%支出用于支持村、村组农村农业发展及基础设施建设。剩余的土地纯收益全部返还城区政府（开发区管委会），用于平衡辖区“三旧”改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。
（4）城中村改造项目在市级权限范围内实行税费减免及返还优惠政策。减免城市基础设施配套费，或缓交墙改基金、需要易地建设人防设施的，减半收取人防易地建设费；其他收费项目按低限收取。
未来5年（2013—2017年）城中村改造用于村（居）民安置、村集体使用和生产经营的新建房屋，依法缴纳各项税收后，形成本级地方财力部分，征收后全额用于支持村、村组产业发展。营业税、土地增值税、土地使用税、契税的本级地方留成部分，给予村（组）集体等额财政资金扶持，经市城中村改造工作领导小组办公室会同规划、国土、建设、财政、税务等相关部门审查确认，报经市政府批准后，于每年底兑付。
（5）城中村改造项目可优先列入年度城建计划，城区政府（开发区管委会）每改造一个村市财政将拨付20—50万元工作经费。
4.配套设施建设方面。城中村改造项目范围内道路、排水、公交、教育、人防、卫生、文化、体育等公共服务设施建设应当与改造项目同步建设、同步配套，改造范围内的公共服务设施由改造实施主体负责组织建设，与项目建设同时设计、同时施工、同时交付使用。配套设施建设费用，可纳入城中村改造成本。
五、城中村综合整治政策
（一）项目计划管理。综合整治项目原则上由城区政府编制整治规划和实施计划，报市“三旧”办备案后指导各村集体经济组织具体实施。
（二）综合整治投融资模式。综合整治项目以村集体经济组织自主融资开发为原则。在符合城市规划、留用地管理政策和经90%以上村集体经济组织成员同意的前提下，允许村集体经济组织按照城乡规划和“三旧”改造政策，通过旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地升级改造，自主进行综合整治招商融资。
（三）综合整治的财政支持政策。城区财政根据综合整治改造工作任务和改造进度，安排专项资金，用于综合整治项目的公共服务配套设施建设。
（四）综合整治范围内历史建筑物产权登记发证。纳入城中村综合整治范围内，在修建性详细规划中保留的部分建筑物，经全面整治且通过市“三旧”办审查的，国土、规划、建设、住房等部门依职权办理相关审批及权属登记手续。
（五）综合整治项目转为全面改造。未纳入全面改造计划的村、村组，村民自愿进行全面改造的，经市“三旧”改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划。
（六）综合整治项目适用全面改造政策。涉及局部拆建的综合整治项目，经所在城区政府（开发区管委会）同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。
六、城中村改造补偿安置
（一）补偿安置方式。城中村整治改造范围内的原有合法产权的房屋，被拆迁人可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安置方式。合法建筑外的部分，可参照《南宁市人民政府关于“项目建设年”集体土地房屋拆迁补偿安置工作有关问题的通知》（南府发〔2009〕37号）进行处理。因综合整治改造或征地拆迁拆除房屋已安置的，全面改造时不得重复补偿，仅享受产业安置。
（二）确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积。城中村整治改造范围内住宅拆迁补偿安置的基准建筑面积，可由城区政府（开发区管委会）或其会同村、村组根据改造范围内村民现状住房面积、整治改造成本等因素综合确定。
基准建筑面积是确定“拆一补一”复建补偿面积和货币补偿金额的依据。
（三）复建补偿标准。确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的合法建筑面积，在基准建筑面积内按“拆一补一”的原则给予安置，但原则上人均面积不超过80平方米，村民每户人口确定按南府发〔2008〕15号文的相关规定核定。人均住宅合法面积超过80平方米的，超出基准建筑面积部分不再实行安置，按被拆迁房屋市场评估价给予货币补偿。在村民自愿的基础上，超出基准建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红，或按2:1折算成商业物业面积的方式进行补偿安置。
被拆迁房屋不足基准建筑面积部分，被拆迁人可以按安置住房成本价购买。
（四）没有确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目。住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋属合法建筑的部分，按“拆一补一”给予补偿安置。
合法的被拆迁非住宅物业原则上由改造主体按“拆一补一”进行等面积补偿。
（五）货币补偿标准应根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素。由城区政府（开发区管委会）或其会同村集体经济组织委托有资质的评估机构确定，其中住宅房屋基准建筑面积以内的货币补偿标准不得低于我市集体土地住宅房屋拆迁补偿的货币指导价。
（六）非本村村民房屋拆迁补偿办法。非本村村民建造或购买的房屋，且已领取房地产权证的，经改造项目的集体经济组织同意并协商一致的，原则上按产权面积予以复建安置，也可选择货币补偿，但不得享受产业安置。
（七）安置住房建设。在城中村改造中，应按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除的，除公建配套和消防工程外，其他建设项目不得开工建设。
可以实行自住性和经营性安置房分开建设、经营性安置房集中经营，团购、团租房屋用作安置房模式。鼓励在城中村改造中配建安置房，配建安置房的，可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级留成部分予以全额返还。
（八）安置房确权和交易。全面改造项目的安置房（含非住宅回建安置房）可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的40%缴交国有土地使用权出让金。
（九）拆迁安置争议的解决。对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。
七、其他保障措施
（一）整治改造规费优惠政策。按照“拆一补一免一”的原则，在市级权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策，吸引社会资金参与全面改造，激励村集体经济组织和开发建设单位建设旧城更新改造安置房，引导现代产业在城中村改造区域集聚发展。
（二）加强违法违规整治工作。根据整治改造专项规划和实施计划，对纳入改造计划的城中村，尤其是全面改造的城中村，给予一定时间的整治改造过渡期，超期未实施整治改造的，对违法用地和违法建设依法查处，对违规出租行为加大处罚力度和消防整治力度，加强工商和税收等综合执法稽查。
（三）加快纳入城市管理和保障体系。加快将城中村整治改造后的教育、医疗、交通、治安、消防、环卫等管理工作纳入城市管理体系。鼓励进行城中村改造的同时进行改制工作，早日实现改造改制后居民纳入全市社会保障体系，切实做到“同城同待遇”，深化村集体经济组织转制改革，加快剥离其承担的社会公共服务职责。
（四）加强目标责任考核及宣传发动。将城中村改造工作纳入效能监察和目标责任考核，对在城中村改造工作中做出突出贡献的集体和个人予以奖励，对工作不力，推诿塞责的依规问责。要加强宣传引导，加强宣传引导，特别要加大城中村改造政策、改造的成功案例及实施村改造后村民美好生活环境的宣传力度，让群众看到改造带来的实惠，以充分调动群众参与改造的积极性和主动性。
八、本意见自印发之日起施行。本市之前发布的有关城中村改造政策与本意见不一致的，以本意见为准。
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