近年来，我国不动产登记已经成为老百姓热议话题，那么不动产买卖双方约定不进行登记，是否具有法律效力呢？
具体案例：
李红彬、贾合菊系夫妻关系，生育有二子一女即长子李会强， 次子李治强，女儿李慧丽。李会强及被告李红彬、贾合菊、李治强在位于宜阳县锦屏镇高桥村宜阳县锦屏镇政府后共有二层房产一所，房屋所有权证为宜房权证(99)字第私00364号，性质为
非成套住宅，登记房屋所有权人为李红彬，实为李会强、李治强、 李红宾、贾合菊共有，该房屋占用土地的使用证为宜国用( 2000)
字第120800186号。2012年3月27日，李会强与李治强、李红彬、 贾合菊四人签订房产分割协议书一份，对房屋所有权证为宜房权证(99)字第私00364号的非成套住宅的房屋产权分配达成分割协议，约定载明： “①该房产（含土地使用权）归李会强所有； ②由李会强一次性补偿李红彬、贾合菊、李治强人民币捌万元整； ③李红彬、贾合菊夫妇同意将8万元人民币交付给李治强，作为李治强购房费用，此款在本协议生效之日一次性清结完毕；④上述四人均同意本协议书自各名当事人签名按印后生效，对各方均产生约束，永不反悔，不再到房产管理部门和土地部门办理房屋产权和土地使用权变更登记手续；⑤此协议一式四份，各方当事人各执一份。”李红彬、贾合菊、李会强和李治强均签名捺印，并有见证人李宏友、李治钦签名捺印。协议签订当时李会强付给李治强80000元，李治强在签名处注明“8万已收到”。现李会强认为该协议的第四条违反法律规定，应属无效条款，李会强、李治强应按法律规定办理过户变更登记，李治强不尽协助义务为由诉入法院，请求判令三被告协助李会强办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续。
李治强辩称：本人没有协助过户的义务，协议中约定不再过户是双方的真实意思表示，本案审理的是不动产登记纠纷，不是审理合同是否有效，若按照原告的诉讼请求，首先应另案起诉撤销合同，故应驳回原告的诉讼请求。
详细分析：
本案的争议焦点是，双方在合同中约定的“不再到房产管理部门和土地部门办理房屋产权和土地使用权变更登记手续”的条款是否有效，根据我国《物权法》以及《不动产暂行条例》的规定，房屋所有权发生变更的，应当进行不动产登记。对于不动产变动进行登记时我国法律的强制性规定，这种强制性规定是不能通过私下达成协议进行免除的，因为强制性规定本身就是为了维护我国不动产变动的合法性以及保护善意第三人的知情权。
法院认为：原、被告签订的房产分割协议书，系双方的真实意思表示，对房屋的分割本院予以确认。现原告李会强要求把房产登记在自己名下并无不当，故要求三被告协助办理房屋所有权变更登记手续的诉讼请求理由正当，本院予以支持。
《中华人民共和国民法通则》第72条：“财产所有权的取得， 不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第78条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额， 对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”
《中华人民共和国物权法》第100条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。”
《中华人民共和国城市房地产管理法》第61条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”
法院判决如下：限被告李治强、李红彬、贾合菊于本判决生效之日起十日内协助原告李会强办理位于宜阳县锦屏镇高桥村房屋所有权证为宜房权证(99)字第私00364号房屋所有权的变更登记手续。
