为什么要对城中村进行改造？旧城区和“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，下面就针对石家庄的城中村为问题进行说明。

城中村改造政策规定的城中村改造原则

一是政府主导：首先列入计划。不能一哄而上，引起供过于求。需要条件具备，领导班子团结，人们改造意向比较强烈等，必须经审批列入计划，经政府审批，才能享受政府的改造政策。另外改造范围、回迁用地与回迁面积、委托、指导、成本 核算、收益返还等，政府也需要得到开发企业的审定，如何成为开发的主体，如何运作，政府需要主导。

二是规划先行：要规划条件、编制规划方案、注明回迁，开发体量与开发企业实力的选定、回迁用地方式。

三是村民自愿：一村一案表决：是否改造、合作方式、拆迁补偿安置方案等，村委会组织法80%表决。石家庄市的城中村改造使村民得到实惠，也改善了他们的居住条件。大变样期间，没有发生恶性事件，拆迁工作深入人心，周围尚未改造的村民改造意愿也比较强烈。拆迁安置补偿方案已经比较成熟，表决通过和拆迁都是相当快的。

四是一村一策：补偿标准、方式、面积等

五是实现四个转变：村改居、土地集体转国有、村委会改居委会、村企业变股份企业，所以城中村改造不仅仅是物的有形的改造，也包括身份的置换，企业的改制等。

(三)石家庄市城中村改造程序

1、辖区政府向市城中村改造办公室提出申请，经市政府批准后列入城中村改造年度计划。其实每一个城中村改造都是开发企业现行介入，只有少数是自行改造，多数城中村不具有改造的实力，选择与开发商合作。后面的程序也是开发商在积极推动，代为跑办。

2、列入改造计划后向市规划管理部门申请规划条件。明确项目红线，容积率，建筑密度，配套设施如托儿所，幼儿园，学校，邮局，医院等。

3、根据规划部门批准的规划条件来编制规划方案和土地利用方案。一般也是由开发公司来做，其内容包括原村庄的住宅现状，土地利用方案，建设设计方案，回迁区域和开发区域的位置，配套设施有哪些，包括经济效益分析等。这些都需要开发公司先行介入。其实规划方案以及后面需要讲的拆迁安置补偿方案都是开发商与村委会之间的利益博弈。当然规划方案的制定也是需要投资的，在符合规定的前提下，征求村委会和区政府街道办事处的意见后，由开发公司委托设计公司来编制规划方案。

4、区政府组织村委会根据批准的规划方案和土地利用方案制定拆迁安置补偿方案。(一村一案)在实务当中，一般是先定拆迁安置补偿方案，对村民的安置区域和安置面积都要提前规划好，尤其是安置面积需要提前确定，才能在规划方案里确定回迁楼的用地面积，楼座，楼间距，总型图。

5、对《拆迁安置补偿方案》进行表决，表决时区政府和区城中村改造办公室需派员参加。(最好在经市拆迁办批准后再进行表决、公证处进行公证)保证合法有效性。

6、实施拆迁。一般委托村委会实施。(拆迁过程中事项的公证)开发公司作为一级开发主体，成为城中村改造的实施主体，但对村里的实际情况不了解，所以一般由开发公司出资，根据拆迁安置补偿方案，委托村委会组织实施。

7、有周转地的，办理土地、规划、施工各项手续，建设回迁楼。

8、拆迁完毕，开发用地储备。

以下讲一下城中村改造土地利用问题。城中村改造拆完后土地是分为三部分的。一部分是回迁用地，建设回迁住宅，商业，回迁服务和办公楼;第二是市政公用设施用地，包括道路、绿地等;第三是开发用地，这也是开发企业利益所在。回迁用地是通过划拨的方式，直接划回村集体来建回迁楼。当然回迁用地也可以通过出让的方式，如果通过出让的方式获得，需要支付土地出让金。回迁用地直接划拨给村委会，开发用地拆迁完后先收土，拿到土地中心，然后由土地交易市场实行招拍挂。

9、开发土地公开出让，竞得土地后办理开工手续，建立商品住宅。 以上是城中村改造的程序。

那么开发企业如何介入城中村改造中来，根据现有的规定怎样成为一级开发的主体，怎样通过招拍挂成为二级开发主体?现介绍一下开发企业参与城中村改造实行一级开发和二级开发的关系。现在城中村改造实行一级开发制度，大致程序是开发企业与村委会签订协议，得到村委会的认可，然后需要得到街道办事处和区政府的认可。因为一级开发企业的选聘是区政府主导，商国土部门选定一级开发主体，再由市地产集团出具委托，与开发企业签订一级开发委托协议，才能成为一级开发主体，实行一级开发。一级开发是指城中村改造房屋拆迁拆除达到三通一平。开发企业首先要作为一级开发的主体，实务当中一般是先在村里，同时经过区政府同意，成为一级开发主体，签订协议后要报城中村改造办公室备案，城中村改造办公室要给土地规划建设部门发盘，明确某项目选定了某个开发企业作为一级开发企业主体。一级开发结束后要进行成本评估评审，从理论上来说，一级开发不必然成为二级开发主体，不一定拿到开发用地。二级开发主体要走招牌挂的程序。所以需要对一级开发付出的成本做一个判定，开发企业实施拆迁的费用以及付出的拆迁安置补偿费用等开支由评估单位(政府指定的)进行评估，最后由财政局财审中心进行评审来确定一级开发支付的成本，实际当中一级开发成本有票据的是一大部分，但也有另外一部分支出没有正规票据，评审中心不予评定。作为开发企业来说，实施一级开发目的是二级开发，拿地后做商品住宅开发获取利益。作为政府，其指导思想也希望由实施一级开发的开发主体进行二级开发。16号文补充意见规定实行委托一级开发主体实施一级开发，进行二级开发联动。在实施过程中，往往是一由一级开发企业先行建设回迁房，二级开发需要通过招牌挂，公开出让，招牌挂时回迁住宅二级开发是附带义务的，要进行回迁安置房的建设，但拿地的时候需要支付全额地价，在建设回迁安置房屋时，资金再在全地价款中进行拨付。建设回迁安置房的资金在一级开发的成本中已经测算出来了。作为一级开发主体，已开始进行了回迁安置房屋的建设，已投入了建设资金，这会使得非一级开发主体再介入进来就很困难，交接、评估等工作也不容易进行。所以实务当中，进行了一级开发的主体往往会成为二级开发主体。

(四)作为开发企业参与城中村改造首先会进行成本测算。开发商和村委会之间会讨价还价，作为开发商来说希望回迁面积越小越好，作为村委会来说希望回迁面积越大越好。

1、拆迁安置补偿成本

(1)回迁安置房建设成本

(2)补偿费用

(3)实施拆迁费用

2、商品房楼面地价 拆迁安置补偿成本÷商品房建筑面积(开发用地面积×容积率) (取得开发用地成本)

3、拟建商品房每平米建筑面积建设成本 楼面地价+建安成本+配套费用+其它

4、利润=市场价-拟建商品房每平米建筑面积建设成本 当然，这是一种较为粗略的算法，具体测算我还是建议找一个为房地产服务的会计师做详细的测算，对开发成本有一个全面的把握。有了具体成本把握，才知道如何确定开发面积和开发后获得利润的大小。

城中村改造协议内容

1、项目基本情况，位置，面积，人口等。

2、项目性质及规划指标，是否列入规划范围等。一般开发商和村委会签订协议涉及规划指标往往指回迁面积，回迁用地指标。

3、运作模式。如开发商出资，跑办手续，村委会出地等。

4、规划方案

5、拆迁补偿安置方案制定及实施

6、拆迁费及支付方式、拆迁期限及交地标准 7、双方权利义务

8、回迁安置房屋建设。回迁安置房屋的户型需要征求村委会的意见，有时需要单独签订有关户型的补充协议，开发公司负责建设，村委会进行监督，如建筑材料的监督，质量的监督等。村委会可设立监督小组或委托监理公司来进行监理。包括时间，期限，交房标准等。交房标准涉及到住宅的交房标准，商业的交房标准，办公用房的交房标准，有时交房标准需要签订额外的补充协议。当然作为开发商来说，希望降低交房标准，作为村委会来说，希望尽可能高的提高交房标准。

9、 乙方收益

10、双方履约保证

11、其它

(五)城中村改造补充协议文本

1、拆迁补偿安置协议(草案)

2、回迁安置房屋建设协议

3、回迁安置交房标准 住宅 商业服务办公用房

(六)参与城中村改造一级开发与二级开发关系

1、一级开发(结束)成本评估、评审。

2、二级开发附带建设回迁安置房屋义务通过招拍挂取得开发土地，支付全地价款。

3、建设回迁安置房屋资金，从开发土地全地价款支付。

4、回迁用地早划拨，开发土地出让前一级开发主体已开始建设回迁安置房，他人难以介入。

5、一般一级开发主体取得开发土地。

关于石家庄最新城中村改造消息：

消息一：石家庄8大城中村改造开发缓慢 官方揭秘受阻内幕（搜狐新闻）

一个多月前（3月10日），石家庄市政府连发两大与石家庄楼市息息相关的整顿政策，分别是《石家庄市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称“石二十条”）和《关于加快推进2015年房地产专项整治项目手续办理的意见》。两大措施对活跃楼市具有极大的推动作用，政策不仅涵盖了房地产市场方方面面，也为进一步加快房地产违法项目处理，推进违法项目尽快复工。

新政实施了一个半月，大量楼盘加速了办理证件的脚步，石家庄房地产市场在“金三银四”期间表现活跃。但是，仍有部分楼盘存在较多问题，证件的办理缓慢，导致无法顺利复工。不少购房人迫切想了解个人所购房源无法顺利进展的原因，石家庄市政府相关部门作出了相应的回复。

消息二：石家庄已审批未启动的城中村改造项目原则上不再启动（河北新闻网）

石家庄市政府下发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的通知》，提出加快城市危房改造步伐，并将有序推进城中村改造，过去已经批过但没有启动的城中村改造项目，原则上不再启动。

 2018年底前全市D级危房全部完成改造

《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的通知》提出，石家庄将积极推进棚改货币化安置，缩短安置周期，节省过渡费用，让群众尽快住上新房，享有更好的居住环境和物业服务，满足群众多样化居住需求。要求市、县抓紧摸清存量商品住房底数，制定推进棚改货币化安置的指导意见和具体安置目标，完善相关政策措施，并抓好落实，加快安置棚户区居民。

城中村改造项目过去已经批过、没有启动的，原则上不再启动

石家庄将有序推进城中村改造。严格控制主城区开发强度，对于新申请的城中村改造项目，除涉及民生和重大产业、重大基础设施项目的之外，不再审批；过去已经批过、没有启动的，原则上不再启动；已经启动的，2018年底前要全部完成。

推动政府购买棚改服务

石家庄还将推动政府购买棚改服务。政府购买棚改服务的范围，限定在政府应当承担的棚改房屋征收和征地拆迁服务以及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面，不包括棚改项目中配套建设的商品房以及经营性基础设施。

在城市基础设施建设运营中积极推广特许经营等各种政府与社会资本合作（PPP）模式。同时，构建多元化棚改实施主体，鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改任务。