农村“宅基地”及宅基地房屋能否流转？仅就“宅基地”来说，法律未完全禁止包括宅基地在内的集体土地使用权的流转，但因为法律规定“宅基地”只有本村村民才能取得，实际上限制了“宅基地”流转的范围，一般认可“宅基地”只能在本集体经济组织成员内部流转。要提醒大家的是：根据《土地管理法》的规定，村民出租、出售宅基地及宅基地房屋后，再次申请宅基地的，不予批准。
那么问题来了，宅基地房屋的流转是否和“宅基地”相同？答案是有所不同。对于权属人来说，其对“宅基地”的权利属于土地使用权，而对宅基地房屋的权利则属于所有权，理论上所有权人对房屋有完全的处置权，可以自由出租、转让。但实际上又不那么自由：因为我国房地产转让实行的是“地随房走，房随地走，房地一致”原则，转让宅基地房屋同时意味着转让宅基地使用权，而宅基地使用权的流转有严格的法律限制，结果就是，宅基地房屋客观上也无法向本村村民以外的人员转让。
特别是，我国目前是严格禁止向城镇居民转让宅基地及宅基地房屋的。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知》（国土资发[2004]234号）等文件均规定禁止城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。各地法院此前也有不少认定此类宅基地房屋转让合同无效的判例。虽然当前一些专家、学者及地方政府正在进行宅基地及宅基地房屋流转理论及实践方面的探索，国家也在部分地区进行宅基地房屋抵押贷款方面的试点，但要真正全面突破现行的法律框架，尚需时日。
