来源：21世纪经济报道
由中信信托操刀运作的第一单土地流转信托项目一经落地便受到了业内的高度关注，而其实际运作团队也于近日首度披露了这单产品详细的混合式设计结构，土地流转信托“中信模式”逐渐浮出水面。
事务管理+融资信托“混合模式”
据了解，这款“首单”土地流转信托项目，名为“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301 期”，10 月10 日已正式成立，信托期限为12 年。试点地为安徽宿州埇桥区，可流转面积达5400亩，据中信信托方面透露，远期土地流转项目计划将覆盖25000亩。
根据中信信托运作该项目业务团队的负责人介绍，“中信模式”的土地流转信托项目为“混合结构化设计”。
整体项目规划分为三部分，首先是事务管理类“财产权信托”部分，操作模式为农村集体组织或农户个人将土地承包经营权作为信托财产，委托给中信信托进行管理，存续期内由信托公司向受益人分配信托收益，信托到期后返还土地经营权。
其次，在土地流转过程中，为实现规模效益，提升土地产值，就要对土地进行重新归集整理与价值开发，这一过程中必然需要大量的建设资金，中信信托将另外发行资金信托计划对接这部分资金需求。
除此之外，“中信模式”的土地流转信托中，还安排了“第三类资金”信托计划，满足上述两部分业务衍生的信托融资需求。具体而言，即为对接“土地流转业务部分”的租金支付资金缺口，以及“土地开发业务部分”中可能出现的暂时流动性支付问题。
据中信信托方面透露，前文所述目前已经进入实际操作阶段的信托计划“农村土地承包经营权集合信托计划1301 期”，即为第一部分事务管理类信托，是整个信托项目的第一步，期限十二年，目前项目已正式成立，募集资金工作正在紧急推进，服务商也在紧锣密鼓地开展谈判进行招商招租。
而后两部分则属于“资金信托”，将结合未来整个项目运作和资金需求情况来安排具体融资计划，并遵循“订单先行”原则，只有确定的订单，才安排配套融资，期限也各不相同。
“对接土地整理资金需求的信托计划可能为1-2年，解决流动性支付问题的信托计划可能为3个月。”
70%土地增值收入返还农户
至于信托介入后可以产生的投资收益，中信信托业务负责人吴超杰表示，在“财产权信托”部分，农户的收入为“基本地租+浮动收益”两部分。
即除了基本地租收入外，农户还将分享土地整理后地租提升增值部分的绝大部分收入。初步拟定的比例是70%，在扣除土地整理人的投入成本以及各种服务和管理费用后的土地收入增值部分的70%以“浮动收益”形式返还农户。而基本地租部分的确定标准则约为每亩1000斤中等价格的小麦产值。
中信信托相关负责人坦言：“没有介入金融元素之前，仅就农民土地进行流转的过程中几乎是不收费的，收费的依据在于土地产生增值效益，也包括农民的浮动收益，信托公司的收益来源于这一部分。”
在整个土地流转信托计划中，还有一个关键的角色，即为中信信托引入的第三方服务商安徽帝元。这家以生物研发投资为主业的公司，背靠中科院合肥物质科学研究院，与当地政府合作密切，其在此过程中扮演土地流转后的开发经营管理角色，包括土地整理规划、招商招租等。除此之外，也需承担一定风险，安徽帝元被要求做出承诺，若地租出现短暂性的市场风险，将承担差额补足义务。
当然，按照中信模式土地流转信托计划安排，服务商未来也将获得中信信托提供的配套融资。
至于流转土地的用途，则为建设现代农业循环经济产业园，按照此前中信方面与合作方的规划，这一循环经济产业园将覆盖五大板块：现代种植业、现代养殖业、生物质能源和机制肥、设施农业和农业互联网以及农业科研平台。
而所谓的“农业循环”，目前的安排是产业园从现代种植业入手，秸秆和玉米用于建设现代化养殖业，初步规划建设10万头生猪规模；之后，养殖业产生的粪便等则用于沼气发电，沼气废渣用来提炼机制肥；接下来，机制肥则被投入用于设施农业，主要为大棚建设环节有机蔬菜和特色水果的种植，同时结合互联网做订单制生产；除此之外，引进安徽农学院和中国农业科学院做新型品种的示范推广。
按照中信信托的计划，产业园运作目标实现后，将达到每亩5000元产值。
中信信托接受采访的人士认为，此番推出的土地流转信托基本原理可以复制，但是运作成效依旧有待实践检验，也要结合不同地区的个体情况。
据了解，中信信托目前45个业务团队中，有4-5个都在不同地域开展相关业务的调研工作，包括东北和西南地区等都有所覆盖，各业务团队并未计划以目前已推出的第一单业务作为模板进行机械复制。
诸如近期已在西南地区开展深入调研的团队，已有意向将当地经济作物高产区土地对接省会城市一家业务相关的高科技药业公司，但项目仍在考察当中，暂未立项。
事实上，不仅中信信托在土地流转业务上投入极大精力，包括北京信托在内的多家信托公司都酝酿在这一业务领域出手。除了农用土地经营权，宅基地流转也被部分机构关注。
业内人士认为，随着高层不断释放出政策信号，土地流转必将成为未来一段时间城镇化进程中重点创新的领域，对于信托公司而言，这意味着巨大的业务发展空间。
