日前，广州市政府明确力争用10年时间基本完成全市“三旧”(旧城镇、旧村庄、旧厂房)改造工作。如今旧城改造、城中村改造都已开始尝试引入市场力量推动改造，如何让规模庞大的旧厂房用地旧貌换新颜？

　　记者日前获悉，广州已经原则通过《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》，将通过分成土地出让金、临时改变用地性质等方式促进旧厂房用地向商业用 地转换，从而实现旧厂房用地的改造升级。荔湾、海珠等地一批工业用地密集出台了改造方案。本报记者走访其中典型的工业用地，见证这些陈旧的厂房迎来华丽的 转身。

　　旧厂用地政府拍卖

　　四成五可归原业主

　　据统计，广州市现有旧城镇、旧村庄、旧厂房等低效用地约74平方公里，其中许多历史上遗留下来的工业厂房用地占据了城市中心宝贵的土地资源，但利用效率十分低下，成为困扰广州城市更新的一大难题。而长期以来阻碍旧厂房用地高效利用的一大门槛就是土地性质的转变问题。

　　城市中的工业用地如今已有利润可观的商用价值，但按照土地管理相关规定，土地转变性质要由政府收回重新出让，这就造成工业用地的原企业主往往没 有改造积极性。记者日前从广州市国土房管局获悉，《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》已经获得市政府常务会议原则通过，这个文件将针对旧厂房的改造难题 亮出政策优惠牌，其中就包括与原用地单位分成土地出让金，提高原用地单位的改造积极性。

　　广州市国土房管局相关负责人指出，有利于城市面貌的改善，符合城市规划，旧厂房改为商业用地、商业用地改为住宅用地是没问题的。处理旧厂房用地可以采取政府收购、政府拍卖或允许产权变更等方法，如果由政府拍卖，拍卖所得可以选择45%归原业主，55%归政府的方法。

　　低效工业用地获准

　　临时变性质搞三产

　　据广州市国土房管局介绍，为推进市区产业“退二进三”工作，去年广州印发文件明确将环城高速范围内影响环保类企业和华南路、广深高速公路以南、 珠吉路延伸至珠江以西、沙湾水道以北、广佛交界以东总面积约1093平方公里内的危险化学品类企业纳入“退二进三”范围，由市环保局、市安监局确定搬迁名 单和搬迁时限，分批报市政府公布。

　　其中要求2009年前搬迁91家、2012年前搬迁77家、2015年前搬迁32家。相关部门根据广州城市发展总体规划和现有产业基地的状况， 选定了11个产业基地作为承接搬迁产业的集聚基地。目前已开始启动南方钢厂、环球公司，塑料制品三厂、员村热电厂等多家企业退二进三工作。

　　为了促进工业用地的节约集约利用，广州还在政策上采取了激励手段。据了解，目前工业用地增加容积率建多层厂房将不用再补交地价。一些低效工业用地也被允许由原来业主单位临时改变土地性质，发展第三产业。

　　广州市政府日前明确，旧厂房改造必须服从五大功能区的规划和定位，要与改善人居环境、优化城市功能、促进现代产业发展等积极社会发展战略要求相一致，提高土地节约集约利用水平和产出效益。

　　纺织机械厂

　　打造华南第一T台

　　老厂档案

　　广州纺织机械厂，建于上世纪50年代。

　　新生前景

　　原厂址将实施广州T .I.T .纺织服装创意园项目。将建成以服装创意为主题，集信息发布、产品展示、商务交流、时尚休闲等多种功能于一体的服装产业创意平台，打造华南地区规模最大、 投入最多、档次最好的T台。在保留纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素之外，通过对原有厂房的修复、推倒重建，形成首期包括服务配套区、品牌设计区、跨界 创意区、展示发布区、休闲红酒区和时尚名店区在内的6个功能区。

　　建于上世纪50年代的广州纺织机械厂将变身为时尚服装产业创意园。该项目名为广州T .I.T .纺织服装创意园，位于新电视塔正南面、艺苑路东侧、新港中路北面，将建成以服装创意为主题，集信息发布、产品展示、商务交流、时尚休闲等多种功能于一体 的服装产业创意平台。据悉，一期项目预计最快将于本月完工，今年底一期工程将进入全面运营状态。

　　改造原则

　　修旧如旧 保留历史旧貌

　　据悉，该园区占地面积为9万多平方米，改造后规划总建筑面积约4万平方米，容积率仅0.4，是个名副其实的“公园式创意园”，整个项目预算总投资将超过1亿元，分两期进行建设。

　　改造本着“修旧如旧、尊重历史”的原则，保留纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素，主要通过对原有厂房的修复、推倒重建，形成首期包括服务配套 区、品牌设计区、跨界创意区、展示发布区、休闲红酒区和时尚名店区在内的6个功能区，以及探索发展区、商务接待区和互动交流区的二期工程。

　　在园区的东侧是保存比较完好的10栋大小不一的厂房，这些厂房大部分始建于1956年，具有一定的历史文化价值。据工作人员介绍，“这里将结合 浓厚的工业色彩和宽广的空间，组合成多元的创意平台，吸引服装相关行业的创意机构、艺术家等各种创意企业”，此外，还将用于服装企业的研发办公、校企合作 的实训基地，以及供部分服装企业进行作品展示。

　　记者在现场看到，目前园内各项设施都在抓紧施工，园内道路也在进行休整。“建别墅所使用的砖块大部分是从之前厂区建筑物上拆卸下来的，有些修补后继续使用，不够的再购买一些仿旧砖块。”上述工作人员表示。

　　现场探访

　　物管水准仿五星级酒店

　　据工作人员介绍，在园区的中部为展示发布区，“这里将是华南地区规模最大、投入最多、档次最好的T台。”该发布厅由3个不同的展场组合而成，总 面积4300余平方米，欲打造成集服装发布会、酒品促销会、艺术展览、新车发布会、企业展示等多种形式的时尚发布平台。据介绍，其采用的音响设备全套由德 国进口，并且可以由德国方面同步调试音效。

　　而在园区南部，有许多独栋的小别墅，将设计为品牌工作室和俱乐部，打造成国内外一流服装品牌的设计中心。北部主要提供给服装企业办公，包括一些美术、雕塑、摄影、广告等配套机构。中部靠北地区设置为生活配套区，建有酒楼、公寓、会所、豪华红酒窖等设施。

　　此外，园区内的物管按照五星级酒店的规格，采取管家服务的方式，比如可以帮助园内的公司订机票，提供翻译、律师等服务。

　　最新动态

　　旧厂房建设T台迎接新“秀”

　　在园区内，记者看到，或暗红、或青灰的墙面，辅以水泥墙边，黑色边沿的玻璃窗门、宽敞的空间，既保留了厂房的宽敞简洁，又有一种艺术的氛围。

　　展示厅已经基本建好，工人们正在内部安装灯光、音响等设施，9月底已经举办过一次时装秀，为某设计大赛。而跨界创意区也有两间房屋有了自己的主人，分别被著名服装设计师和摄影公司租赁，目前都处于内部装修阶段。

　　据了解，已有近150家单位和设计师登记表示有意向入驻，而创意园只能容纳约50至80家企业。

　　园区负责人表示，创意园还将利用距广州琶洲会展中心仅2公里的地理优势，形成与广交会的良性互动“我们可以把最新的设计带到广交会上，让世界各地的客商前来采购，同时也通过国际交流发现和发掘一流的设计、一流的设计师。”

　　六旬老广铝

　　变身全国最大茶广场

　　老厂档案

　　广州铝材厂(原先生产铅材)成立于广州解放前。上世纪80年代改革开放后，老厂迎来最为辉煌的一段时期，从生产铅材改为生产铝材，白天鹅宾馆、 美国驻广州领事馆、东方宾馆、好世界大厦、世贸中心，那个年代广州新建的标志性建筑使用的铝材几乎都是从花地河畔运出去的。老厂的荣誉顶峰是在本世纪初获 得了“中国名牌产品”。

　　而当时间走进新世纪，当国家和省市提出对高污染高耗能的电解铝产业进行宏观调控、产业升级退二进三时，市区政府对老厂的改造和更新已经不可避免。

　　新生前景

　　早在改造前广州铝材厂就曾委托专业公司制作了一份详细的整改报告。为实现建设茶叶城的目标，报告也分析说，新茶城项目必须在硬件设施和配套服务 上有所突破。方案提出，现铝材厂的生产冶炼部分已经搬迁完毕，现状为遗留的单层混凝土厂房，整体为工业建筑形象，内部结构和商业功能差别较大，外立面破旧 形象不佳，与白鹅潭中央商务区的形象不符，因此本次改造重点在于将工业建筑形象转化为新型的商业区形象。为适合商业客流，可在四座改造后的大厂房的二楼之 间架设天桥、形成环形交通。

　　针对广州举办亚运的契机，整改报告也提出要兴建一个茶文化体验区，引进云南普洱、安华黑茶、西湖龙井、贵州绿茶、台湾阿里山高山茶等各地茶商前 来建设各自的茶馆，不仅可以让市民不出广州就可以体验到各地的茶文化，更可以让亚运期间的外国游客全景式的接触中国茶文化。除了体验区之外，还计划兴建一 个茶文化博物馆，并打造茶文化的产学研示范区。

　　写有典型老国企式政治口号的那面斑驳砖墙在花地河边屹立了60年，作为老广州铝材厂的古董，它既见证了上世纪六十年代全民大炼钢的疯狂，也沐浴了改革开放的春风。如今历史走到了另一个节点，它和老铝材厂的使命已经完成。

　　趁着迎亚运旧城改造和退二进三产业调整的东风，老砖墙将被推倒、老厂房将被改建。明年5月，花地河畔这片3万多平米的土地将建起一个崭新的现代化茶叶城和大型的茶文化广场向市民开放。

　　今朝变身

　　亚运前改成茶文化广场

　　像其他旧厂房改造项目一样，铝材厂的改造核心问题是怎么改。

　　据记者了解，早在去年该厂房提出改造意向之后，相关的争论就没有停止过。真正对最后争论起到决定性作用的是去年市规划局出台的白鹅潭地区城市设计，市区两级政府确定将白鹅潭打造成另一个中央商务区。

　　既然确定了商业用途，又背靠年交易额为30亿的全国最大茶叶批发市场，老铝材厂变身现代化茶叶城至此已经是顺理成章。

　　记者了解到，规划中的茶叶城处处体现出超越一般茶叶批发市场的大手笔气魄：茶城内部将建成近万平米的国内最大茶文化广场向市民，天南海北各地的 特色茶馆都将在此设点，未来市民既可以走进这里的成都茶馆摆龙门阵，也可以坐在老舍笔下的北京茶馆侃大山。沉迷茶文化的市民还可以走进这里独有的茶文化博 物馆，从最陈久的云南普洱或安溪铁观音中品味中国茶的博大精深。

　　现场探访

　　拆厂房建步行走廊

　　日前记者来到老铝材厂旧址，亲眼见证改造的过程。厂区内随处可见典型的老国企痕迹：废弃的高大水塔脚下已经是杂草丛生、一堵写有政治宣传口号的旧砖墙已经遥遥欲坠等待最后的拆除，它身后的足有三个篮球场大的生产车间地面已经挖开，遍布碎石和旧钢筋。

　　据施工工人们介绍，铝材厂早在去年就已搬空了，所有机器设备都搬去了桥梓大街厂区，这里早已经是空荡荡的一片空地，几天前他们才陆续开着推土机开始拆厂房，现在里面就是一个大工地，要到明年5月份新的茶叶城才能建起来。

　　对于厂房周边的居民而言，铝材厂改造是一个好消息，“起码没有以前那么多噪音和污染了”，家住芳村大道的市民黄先生说，这一带原本都是工业基地，中间散落着修建了几栋低矮的居民楼，如果以后真的改造成茶叶市场吸引来更多的客流，旧楼的租金都会提高。

　　周边其他茶叶市场的商户对新的茶叶城态度复杂，一位商户说，新的茶叶城肯定会抢走一部分生意，形成大家竞争的局面，但另一方面，规划中的全国最大茶文化广场和茶博物馆则很值得期待，如果这些设施真的能把市民吸引过来，他们也会跟着受益。

　　■其他老厂

　　西湾路老水泥厂———老水泥厂地块改造将划分为六个功能分区：高层景观园林住宅功能区、商贸城主题建筑功能区、多功能写字楼功能区、中小学功能区、旧建筑保护功能区和配套设施功能区，其中该商贸城将主营鞋帽和服装批发，火车站附近的部分服装批发市场将迁至该处。

　　老机场候机楼——— 老候机楼位于白云新城核心区域，总面积10.6万平方米，其中近3万平方米的室外停车场，地理位置优越，交通四通八达，未来这里将建成集购物、饮食、休闲、娱乐于一体的大型购物中心，如同白云区的“天河城”。