头发花白，见到熟悉或不熟悉的记者，进入主题前，总喜欢先主动打打招呼。3月1日，今年60岁的蔡继明，在全国两会即将开幕前夕，再次以“蔡继明两会议案建议发布会”形式，出现在记者面前。
蔡继明，清华大学政治经济学研究中心主任。截至今年，他与全国两会“结缘”已有18年。蔡继明告诉记者，连任三届全国政协委员15年里，他提交两百多份提案，其中土地改革有30份。“当时有人称我‘土地委员’，或许就是由此而来。”
今年全国两会，蔡继明准备了9份建议。“其中，关于加快农民工市民化的建议，是我最为关注的。”蔡继明说，推进城镇化，让农民工市民化是一条路子。不过，千万不要指望他们是房产市场“接盘侠”。应从制度改革入手，打破农民工进城门槛，让他们自由迁徙。同时，改变房产市场游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，降低房价，让农民工买得起城里的好房。
话现象二元城乡让农民“半市民化”
蔡继明说，关于农民工市民化问题，他已多年关注。因为这与我国推进的城镇化息息相关。如何推进城镇化，政府特别强调要以人为本。所谓以人为本，无非强调的是“化人”不是“化地”。
这些年，政府征地范围不断扩大，大量的新城建设起来。但是农民工虽然进了城，并没有落户。
去年，我国官方公布数据显示，我国城镇化率常住人口城镇化已达56.1%。但是，我们户籍人口城镇化率大概37.5%。这样，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率之间，相差18个百分点。用18乘以全国人口总数，得出数据是2.6亿人口，即为农民工“被城镇化”。
也就是说，这个群体生活工作在城市，但是并没有户口。我国存在城乡二元制度，包含就业、教育、医疗、住房、社会保障所存在的差别，有户口和没有户口，实际上存在巨大差异。
“正是城市二元结构的存在，让有户口和没有户口存在着巨大差别。”蔡继明说，全国有大概3500万流动儿童，就是跟着父母进了城。在农村，大概有6000万左右的留守儿童，还有5000万留守妇女和老人。
现在大量进城的农民工，80后、90后占到60%-70%。这些人进城的目的，不仅仅是为了打工，是希望能够在城市居住下来，但城市在这方面没有做好充分的准备。
“这其实是农民工半城市化现象，加剧了劳动人口短缺的局面。”蔡继明认为，因为进城不能落户，迁徙人口不能定居，农民工到了四五十岁以后，必然就会考虑怎么养老，就会考虑离开。如有城市户口的居民可以继续待业，可以去学习，然后再转到其他的岗位就业。没有户口，没有基本的社会保障又回到了农村，这样就人为减少了有效劳动力供给。
支三招改革让农民“自由迁徙”
如何实现农民工的市民化?蔡继明提出三点建议。
“第一点就是要给予农民工迁徙的自由。”蔡继明说，农民应该有选择居住点，选择居住城市的自由。建议实行城乡统一的居住登记证制度，允许城乡之间人口双向流动，促进城乡居民就业、居住、旅游、休闲和文化的融合。
第二点是解决就业问题，即加快所有制结构的调整。特别是提高中小企业生存寿命。城市里，吸收就业人口最多的是中小企业。当前，中小企业通过国家简政放权，现在注册很方便，每年注册数量大幅增长。不过，我国中小企业破产速度，也是非常快的。据调查，我国中小企业平均寿命是2.9年，而欧美企业平均寿命年限是12.5年，日本平均寿命是30年。如何在鼓励大众创业万众创新的同时，延长我国中小企业寿命已成为关键。“因此，政府不仅要鼓励大众创业，而且应该对现有企业怎么维持、延缓，或是拯救它的寿命，制定相关政策，以保证他们取得良性发展。”
“我提出的第三个解决建议是改善和调整人口迁移政策。”蔡继明说，这里主要是农民进城进入哪些城市，要不要对有些城市加以人口的限制，这就涉及到城市化道路当中，大、中、小城市如何合理布局。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干问题的决定》中也明确指出：“坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。”
去库存农民不是房产“接盘侠”
农民工进城了，当了市民，是否有利于去库存?在蔡继明提交的建议中，还有一份3800多字的相关建议，“化解房地产库存的治本之策”给出的答案是：不能指望农民工进城购房去库存。“因为这个群体的收入水平决定了，他们不是城市房地产市场去库存的‘接盘侠’。”
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞估计，截至2015年底，我国商品住房总库存预计达39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月;期房库存约35.7亿平方米，需四五年来消化。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为：2014年底，农民工总量2.74亿。2015年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，约440万套;商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。
蔡继明则根据我国平均房价算了这样一笔账。
蔡继明说，当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。据国务院数据，外出农民工月平均收入2864元。如平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担会更大。显然，要让农民工在城市买房或租房，政府必须给予巨额补贴。有关数据显示，2.7亿农民工及其家庭，在工作地买房的只有0.9%，在靠近原住地的县城等买房的只有15%左右。
“因此，根本别指望农民工当‘接盘侠’。”蔡继明说。
治本之策? 调整房地产供给结构，开辟准商品房市场
蔡继明说，应该在现有的投机投资过度的房地产市场之外再开辟出一个准商品房市场。
所谓准商品房市场，就是只许买而在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场。对于准商品房市场，政府仍然可以采用招拍挂的方式售卖住宅用地，但是在所成交的土地价格中，由政府出资30-50%(或以减免方式)，从而对所建住宅拥有部分产权。准商品房只能供购买者居住，而不能进行二次交易，如果遇到特殊情况需要退房，就只能由政府按照折旧率进行回购，再由政府委托的管理公司进行定向销售。
“只有对房地产市场的供给侧进行结构性改革，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境，迎来房地产行业蓬勃发展的春天。”
