从事农村土地流转综合服务，发展土地流转事业，农村土地流转相关的法律法规知识是必不可少的。实践中有不少朋友希望土流君推荐一些法律法规政策，但土流君系统收集整理后发现农村土地的法律法规政策非常庞杂，农村土地综合类法律法规政策有15部;与农村土地承包相关的有13部;与农村宅基地相关的有10部;与林权相关的有16部;与农村土地利用开发相关的有24部;与农村土地争议解决相关有31部。
所有的文字加起来有上百万的法律文字，就算是专业法律人士也要潜心研究几年，才能吃透各项法律法规政策，并且不少法规政策都在变化。有鉴于此，土流君结合土地流转相关实务经验，就日常土地流转过程中涉及较多的问题进行法律分析，并列明法律法规政策出处，供大家参考。
一、为什么城市居民不能到农村购买宅基地或房屋
《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”;《土地管理法》第64条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”;2004年11月，国土资源部印发的《关于加强农村宅基地管理的意见》第13条规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。
二、土地承包经营权的流转方式有哪些
《中华人民共和国农村土地承包法》第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。
另《农村土地承包经营权流转管理办法》第三章第15条至第20条，以及第六章第35条对农村土地流转方式有非常明确的规定。
三、集体经营性建设用地在什么情况下可以流转
首先集体经营性建设用地，是指集体企业用地。
《中华人民共和国物权法》第151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”;《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。这意味着集体经营性建设用地的流转限制非常严格，因为集体企业破产、兼并的情形下，根据地随房走的原则，才发生流转。
另外，2015年2月27日全国人大常务委员会《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整有关法律规定的决定(草案)》的议案出台，集体经营性建设用地直接流转入市，与国有建设用地同权同价的试点工作开始启动。
四、流转土地没有向发包方备案，合同有法律效力吗?
村民流转土地未向发包方备案，并不影响流转合同的效力。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定：“承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持”。当然实践中，备案并不复杂，而且很多优惠政策和补贴也会优先考虑合同备案了的流转主体，建议还是备个案。
五、未经发包方同意，村民转让其承包地是否有效
未经发包方同意，村民转让其承包地无效。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第13条规定：“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效，但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外”。
另外，转让这一种流转方式流转的是承包经营权，所以法律上有非常严格的限制。值得注意的是2014年12月30日国务院办公厅出台《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，其中第三条第8款第1项规定：“农户承包土地经营权。是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、养殖水面等经营权，可以采取出租、入股等方式流转交易，流转期限由流转双方在法律规定范围内协商确定”，这导致实践中通过家庭承包获得的耕地、草地、养殖水面很难通过转让的方式流转了。
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