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房企看多后市抢地 地王禁令或难改土地市场热度

2013年09月30日 10:08来源:点击量:0

来源:中房网 

    9月26日,北京推出的第二块“限房价、竞地价”地块海淀区环保科技园地块由中国铁建以18.1亿元摘得,溢价率88.54%,折合楼面价18562元/平米,地块属性为住宅、商办用地,总建筑面积共9.75万平方米,容积率1.6。

 面粉接近面包价,项目未来盈利空间存疑

 海淀区环保科技园地块的住宅部分售价被限定在19000元/平方米,且单套住宅总价不得超过200万元,而中铁建最终以18562元/平方米的价格将地块拿下,楼板价和限定售价几乎是持平的,再加上建安成本等费用,这块地块的住宅部分亏本销售应该是大概率事件了。

 尽管中国铁建声称限价以外的部分还有利润空间,但根据CRIC监测,地块位于五环外,缺乏轨道交通资源,项目通达性不强,项目周边5公里范围内 没有商务氛围,仅有的一个办公项目在2011年7月售价是1.5万元/平方米,本项目入市后能否以预期售价开盘尚待观察。同时,主要居住区与本案有一定距 离,缺乏人流支撑。综合来看,这一地块较考验拿地房企项目运作、成本管控及营销推广能力。

 国土部发地王禁令,土地市场热度恐难平抑

 北京今年以来从土地出让方式的角度着手,推出限房价、竞地价地块,以及自主商品房地块等等,以期通过行政手段来平稳房价,然而实际效果并不算理 想,刚刚出让的环保科技园地块项目售价尽管被限定,但参与竞拍的企业数量较多,而且不乏万科、首开等知名房企,并且最终地块的成交价格也已接近未来售价, 未达到平抑地价的预期。

 而近期,国土部召开部分城市开展房地产用地管理和调控工作座谈会,明令热点城市加大住宅用地供应力度,并对大企业、大地块进行挂牌重点监管,将 严防高地价作为近期市场稳定的首要工作目标。此举对地方政府会产生一定的威慑作用,但地方对土地财政依赖情况未有改善,其对于提升土地出让收入的需求仍然 存在,推地积极性不会出现明显降低。而且,最终土地成交价格主要由公开市场竞拍所决定,地方政府很难干预,今年以来房企销售业绩增幅尤为显著,融资环境亦 相对宽松,资金状况良好,企业的高周转模式也导致房企需要不断扩展规模来提升利润总量,一系列因素促使房企拿地热潮仍将延续。

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