目前中国农村有大约2.5亿亩宅基地。如果能随着农民进城，将农民宅基地退出复垦为耕地，就可能在保持耕地总面积不下降的情况下，增加城市建设用地。下面，小编将为大家浅析安徽省土地整治中宅基地的退出激励机制。
(一)安徽各地宅基地退出模式：特点及实施效果
1.马鞍山模式。近几年来，马鞍山各县区依托整体推进农村土地示范建设、城乡建设用地增减挂钩等各种项目陆续展开了宅基地退出行动。综合而言，其宅基地退出模式具有如下特点：一是集体启动原则。即在政府的宣传引导下，由集体自愿向政府申请立项；二是仅对房屋进行补偿，宅基地本身没有补偿。政府参考征地补偿标准，对退出宅基地的农户补偿其地上房屋及附属设施；三是补偿方式多样化，主要包括住房安置和货币安置两种模式，农民可根据个体需要在这两种模式中进行选择；四是补偿资金完全来自政府。五是对退出宅基地的农民提供一定的社会保障。我们在调查中得知，宅基地退出计划基本能够顺利推进，原因在于马鞍山各地政府对农户的房屋给予了较高的补偿标准。
2.宁国模式。宁国市于2013年9月出台了农村宅基地退出办法。宁国的宅基地退出模式具有如下特点：一是农户启动原则。宅基地退出程序的启动者为农户，由其向乡镇政府提出申请；二是对宅基地进行一定的补偿。对于合法占有的宅基地，退出者可得4-6万每亩的补偿，对于超标占用的宅基地，退出者可得2-3万每亩的补偿。三是补偿方式多样化。退出者既可选择货币化补偿，也可在集中安居点另行申请宅基地；四是退出的宅基地复垦后由原使用人优先承包经营。我们在调查中得知，宁国的宅基地退出办法取得了较好的实施效果，国土部门已经顺利地完成了第一期的退出计划，宁国模式的实施成功在于宅基地退出对象的有选择性。当地政府在编制退出计划前进行了充分的摸底调查，将潜在退出对象锁定为山区居住条件恶劣、房屋破旧的农户。由于房屋已失去居住价值，农户在退出后可在安置点另行选择宜居宅基地或获得货币补偿，对于复垦的宅基地又享有承包经营权，农户对这种退出补偿方式基本持欢迎态度。
3.凤台模式。凤台县隶属于淮南市，位于安徽北部，其模式及存在问题对于皖北地区的宅基地退出的实施具有代表性。凤台县共承接了4个批次的土地整理项目，已于2012年实施完毕，其中宅基地退出主要存在建设用地指标增减挂钩项目的实施中。其模式具有如下特点：一是集体启动原则。在增减挂钩项目的立项前期，国土部门事先对集体土地使用情况进行摸底，在有项目意向后首先对项目实施对象宣传，由集体自愿申请，才启动立项程序。值得一提的是，对于个别农户坚决不同意宅基地退出的，政府通常采取变更项目规划图，将个别农户的宅基地块排除在外，而非进行强拆。二是补房不补地。和上述马鞍山地区的做法一样，凤台县对于退出宅基地的农户，仅按照淮南市制定的补偿标准，补偿其宅基地上原有的房屋，对于宅基地使用权本身并不给予直接补偿。凤台模式的实施也比较顺利，但其和马鞍山模式的实施环境有所区别。据凤台国土部门的工作人员介绍，凤台模式的顺利实施的原因在于，一是项目实施对象具有选择性。实施宅基地退出的村落具有房屋破旧、占地面积大的特点，政府无须投入太多的房屋补偿资金即可获得面积较为可观的复垦土地。二是得益于皖北地区的地质特点。皖北平原地区的土质非常适于耕种，宅基地退出后，无需再投入专门的资金培育耕作层，因此极大地减少了土地的复垦成本。
(二)上述宅基地退出补偿机制评价
上述三地区的宅基地退出模式虽然在当地取得了较好的实施效果，但就安徽整个地区而言，三地区模式均不具有普适性。
首先，马鞍山退出补偿机制的推广有相当的难度。为取得农民同意，马鞍山政府给予了较高的补偿，其口号为“不让农民吃亏”。然而，马鞍山在安徽属于经济较为发达地区，对于安徽其他地区而言，如果补偿资金完全由政府支出、没有社会资金进入的话，将会给当地财政带来巨大压力，同时也会进一步加剧政府对于土地财政的依赖。尤其是，当前安徽各地政府对工业地产尚处于投入阶段，政府的土地收益主要依赖于城市商业地产，在中央不断加大对商业地产市场控制力度的背景下，一旦城市房地产经济低迷，地方政府将会陷入巨大的债务风险中。此外，尽管政府已力所能及的给予农民较高的经济补偿，但马鞍山的退出补偿机制仍欠缺合法性。宅基地是农民重要的财产，宅基地使用权是农民依法享有的物权。在宅基地退出中，宅基地上的房屋及附属设施虽然得到了补偿，但农民丧失的宅基地使用权没有得到明确补偿，这实际上构成了对农民用益物权的一种侵害。
宁国模式的问题在于，对于安徽省大部分闲置的宅基地而言，其退出补偿机制也不具有普适性。我省大部分地区为平原，农民的居住条件较为安全，随着现在交通的日益便捷，各地农户也不像宁国山区危险地带的农户那样具有搬迁的急迫性。此外，从调查中可以得知，安徽省各地农村闲置的宅基地上大多仍存在着具有较大价值的宜居建筑，像宁国这种只补偿宅基地不补偿房产的做法显然不具有可行性。
凤台模式同样难以推广。原因在于，房屋极其破旧的村落在安徽并不普遍。在我们对各地农村的实地走访中发现，虽然宅基地上的房屋闲置现象严重，农民建房的热情却有增无减，农民的房屋越建越好、越建越高。安徽农村97%的房屋都是所谓的“大瓦房”或是楼房，其中一半以上是二层以上的楼房，农民投入了较高的建筑成本。③在这种情况下，没有充分的补偿，很难令农民产生退出宅基地等的动力，而巨额的补偿资金负担，也必然会令政府望而止步。
