各镇人民政府，兴隆华侨旅游经济区管委会，各国营农（林）场，市政府直属各单位：

    《万宁市农村居民建房管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

 万宁市人民政府办公室

                             2015年7月1日

第一章  总则

第一条  为引导我市农村居民科学建房，改善农村居民居住环境，促进城乡协调统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《海南省人民政府关于加强村镇规划建设管理工作的意见》（琼府〔2011〕53号）、《海南省村镇规划建设管理条例》、《海南省农村居民建房审批办法》（琼府办〔2012〕130号）、《建筑工程施工许可管理办法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本市行政辖区范围内在农民集体所有的土地上新建、改建、扩建住宅的，按本办法执行。

第三条  市国土环境资源局负责本市农村居民建房用地的统一管理和指导；市住房保障与房产管理局负责全市农村居民建房的产权登记；市住房和城乡建设局负责农村居民建房的业务指导和管理，负责办理职责范围内的《乡村建设规划许可证》和《建筑工程施工许可证》；镇人民政府负责办理本辖区职责范围内的《乡村建设规划许可证》和《乡村建设工程施工许可备案证》，负责本辖区范围内农村居民建房活动的监督管理工作,协助市住房和城乡建设局办理规划报建、施工报建、质量安全监督、竣工验收及备案等手续，协助市住房保障与房产管理局办理房产登记手续；镇人民政府、村委会要加强监督，依法对农村居民建房过程中出现的违法建设行为进行查处和纠正。

第四条  农村居民建房坚持先规划、后建设、统一安排、节约用地的原则。选址必须符合镇土地利用总体规划和村庄规划的要求；城中村内选址的,必须符合经批准的城中村改造修建性详细规划。

第五条  农村居民建房应当遵循“一户一宅”原则，一户只能拥有一处划拨宅基地，且每户宅基地占地面积不超过175平方米。

第二章  农村居民建房相关规定

第六条  农村居民建房须依照有关法律法规依法取得宅基地的集体土地使用权。非农业户口居民原有、继承或合法取得的农村房屋，房屋产权没有变化的，可以依法确定其房屋宅基地的集体土地使用权。

第七条  农村居民依法取得宅基地的集体土地使用权后，应遵守以下义务：保护和合理利用宅基地；不得擅自改变宅基地的用途；不得妨害相邻权；不得妨害公共利益。

第八条  农村居民建房应以低层为主，不得超过三层，每户总建筑面积不超过400平方米。农村居民建房应留有适当的院落空间，建筑基底面积不宜大于宅基地面积的75%。农村居民利用已有宅基地或在原有旧宅基地上进行翻修新建的，原宅基地面积超过175平米，超出175平方米部分用地的容积率不得大于1.5，且总建筑面积不超过600平方米。

第九条  城市、镇控制性详细规划区覆盖范围内的“城中村”和位于城郊结合部、公路铁路两侧、开发区和重点项目建设区周围、旅游景区和重点旅游规划区附近村庄的农村居民建房，鼓励通过整合宅基地集中兴建多联体、多层或公寓式住宅。

第十条  地处洪涝、地震、台风、滑坡等自然灾害易发地区的村庄，农村居民选址建房应按村庄规划中制定的防灾抗震措施执行。

第十一条  农村居民在城市、镇控制性详细规划区主要道路（国道、旅游公路、市政道路）两侧建房的，应满足片区控制性详细规划对建筑高度、立面、色彩的具体要求。

第十二条  农村居民建房应在村庄规划指导下进行。市住房和城乡建设局要结合本地实际和发展需要，组织设计单位制定我市村镇居民住宅的推荐建筑设计图集，或购买其他符合我市建设条件的居民住宅建筑设计图集，免费提供给建房户。建房户也可委托具有相应资质的建筑设计单位进行独立设计。市住房和城乡建设局要加强对镇规划建设管理所和施工人员的培训，提高建设管理和技术水平。

第十三条  农村居民在2016年12月31日前办理报建手续的，房屋建成并经验收合格后，其所在镇政府应按竣工备案面积给予每平米30元的报建奖励，该费用纳入市本级财政预算。

属于农村危房改造并办理报建手续的，由市住房保障与房产管理局将其纳入农村危房改造补助对象。补助资金由市住房保障与房产管理局负责拨付到位。

已经享受危房改造政策的建房户不再享受每平米30元的报建奖励。

第三章  农村居民建房审批程序

第十四条  符合下列情形的，依法取得宅基地的集体土地使用权后，可以申请新建房：

（一）国家建设、征地搬迁、灾毁等需要建房的；

（二）城市基础设施建设，实施村镇规划或旧村改造、危房改造，必须调整搬迁的；

（三）人均住房面积少于20平米且现有住房不宜改建或扩建的；

（四）在新申请宅基地上建房、在原有宅基地上拆旧房建新房、拆旧房后在新申请宅基地异址建新房，且符合规划要求的；

（五）回原籍乡村落户的退休职工、退伍军人和离退休干部，以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞，需要使用集体所有的土地建住宅的；

（六）按有关法律法规可以申请建房的其他情形。 

第十五条  有下列情形之一的，不予审批新建房：

（一）出售、出租、赠送住房的；

（二）参与私分、私占和非法买卖土地的；

（三）将原有住宅改作其他用房后造成住房困难的；

（四）已有住房，人均建筑面积超过规定标准的；

（五）宅基地有纠纷的；

（六）拟选址已确定为国有建设用地征用范围的；

（七）不服从按村镇规划统一安排用地的；

（八）依照有关法律法规不符合条件的其他情形。

第十六条  农村居民建房的规划审批程序。

农村居民应持集体土地使用权证、宗地坐标资料、户口簿（或身份证）、房屋设计图纸，办理建房的规划审批。

（一）在城市、镇控制性详细规划区范围外的行政村、自然村的农村居民自建房屋，由镇人民政府在受理之日起10个工作日内审批核发《乡村建设规划许可证》并备案。

（二）在城市、镇控制性详细规划区覆盖范围内的“城中村”农村居民建房，或因省市重点项目建设需要整体搬迁安置的村庄居民建房，由镇人民政府委托具备相应资质的单位编制修建性详细规划，经专家论证通过并报市人民政府审批同意后，按规划组织实施建设，由镇人民政府在受理之日起10个工作日内审批核发《乡村建设规划许可证》并备案。

（三）除万城镇外其它各镇控制性详细规划区范围内，国道、市政道路两侧的农村居民建房，由镇人民政府在受理之日起10个工作日内审批核发《乡村建设规划许可证》并备案。

（四）在万城镇控制性详细规划区范围内，国道、市政道路两侧的农村居民建房，由市住房和城乡建设局在受理之日起10个工作日内审批核发《乡村建设规划许可证》并备案。

第十七条  农村居民建房的建设审批程序。

已办理建房规划审批的建房户，按下述程序办理建房的建设审批。

（一）房屋总建筑面积在300平方米以下的，由镇人民政府在受理之日起10个工作日内核发《乡村建设工程施工许可备案证》并备案。

（二）房屋总建筑面积在300平方米及以上的，由市住房和城乡建设局在受理之日起10个工作日内审批核发《建筑工程施工许可证》并备案。

（三）万城镇控制性详细规划区范围内，国道、市政道路两侧的农村居民建房，由市住房和城乡建设局在受理之日起10个工作日内审批核发《建筑工程施工许可证》并备案。

第十八条  质量安全监督。

（一）已办理施工备案手续或领取《建筑工程施工许可证》准备建设的建房户，开工前应按照乡村建设规划许可证要求放线。在基础轴线放线时，建房户应书面告知镇规划建设管理所。镇规划建设管理所接到书面申请之日起5个工作日内对放线情况现场核验，未经核验不得开挖基槽施工。镇规划建设管理所逾期不派人到现场核验，视为同意。

（二）凡属镇人民政府核发《乡村建设工程施工许可备案证》的农村居民建房，由镇规划建设管理所负责日常的质量安全监督工作。

（三）凡属市住房和城乡建设局审批核发《建筑工程施工许可证》的农村居民建房，由万宁市质量安全监督站负责日常的质量安全监督工作。

第十九条  竣工验收。

（一）凡属镇人民政府核发《乡村建设工程施工许可备案证》的农村居民建房，竣工后，建房户应向镇规划建设管理所提出验收申请，由镇规划建设管理所组织具有施工员上岗证的施工人员进行竣工验收，并报镇人民政府备案。

（二）凡属市住房和城乡建设局审批核发《建筑工程施工许可证》的农村居民建房，竣工后，建房户应向市住房和城乡建设局提出验收申请，由市住房和城乡建设局组织万宁市质量安全监督站和施工、设计、监理等单位进行竣工验收并备案。

（三）凡属未经竣工验收备案或验收不合格的建设工程，不得投入使用，并不予办理产权登记。

第二十条  验收合格后，建房户应持《乡村建设规划许可证》、《乡村建设工程施工许可备案证》或《建筑工程施工许可证》、竣工验收备案表，向镇规划建设管理所申请办理《房屋所有权证》，由镇规划建设管理所分批次向市住房保障与房产管理局申请核发《房屋所有权证》。

建房户也可持相关材料直接向市住房保障与房产管理局申请核发《房屋所有权证》。

第四章  相关法律责任

第二十一条  村民弄虚作假或以欺诈手段获取宅基地建房的，按违法建筑处理，并依照有关法律法规追究其法律责任。构成犯罪的，移交司法机关处理。农村居民建房，应当在依法取得的宅基地面积范围内按照经审批的施工图纸建房，超出宅基地面积或未按审批图纸进行施工建房的，视为违法建筑，按违法建设处理。 

第二十二条  镇人民政府对农村居民建房实行监督、巡查管理，并建立农村村民违规建房举报制度。设立举报箱、举报电话，接受群众监督。发现违规违法用地建房或超标准建房的，镇规划建设管理所、村委会要及时制止，并向镇人民政府报告，依法进行处理。

第二十三条  有关单位相关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按规定给予行政和纪律处分。构成犯罪的，移交司法机关处理。

第二十四条  农村居民申请建房，有关部门不得收取法律法规规定之外的其它费用；依法应当收取的费用，必须严格按照物价部门核准的收费项目和标准收取；违规收取费用的，按有关规定进行处理。

第五章  附则

第二十五条  本办法自2015年7月1日起施行，具体应用中的问题由市住房和城乡建设局负责解释 。

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