来源：通信信息报
近期土地流转主题风生水起,并成为继“上海自贸区”主题之后新的市场热点。究其缘由有二:一是11 月份召开的中共中央十八届三中全会有可能涉及有关土地流转改革政策预期;二是28 个试点市县农村集体经营性建设用地使用权流转试点于9 月启动。
我们认为,农村土地流转制度改革似成必然,从有关试点情况看,突破点或选择农村集体经营性建设用地和农户宅基地。土地流转制度改革预期投资主题:土地资源升值。基于此逻辑,建议关注自有土地资源丰富的及长期租赁土地资源较多的上市公司。
以农村集体经营性建设用地及宅基地为突破口,土地流转制度改革渐行渐近。虽然近期有关文件涉及的是农村建设用地,而上市公司所拥有的土地资源多为农业用地,属于不同土地类型,但本次试点办法的出台激发了市场对耕地(或林地)流转的预期,从而催生市场对上市公司农地资源价值重估的预期,引发主题投资机会。
土地流转制度改革尚处于探索阶段,或成为三中全会重要议题。我国土地所有权归属分两类:一是全民所有制,即国有土地;二是劳动群众集体所有制,主要包括农村集体土地。从土地用途的角度来说,在农村集体所有制的土地中,集体建设用地多指除耕地、林地等农用地以外,用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地(2012 年,全国共有农村建设用地5.3 亿亩,占农业用地总量的5.38%)。国家改革农村建设用地流转办法的目的是为了解决农村老年人靠土地养老、土地摞荒等问题,同时能够盘活农村土地资产,促进农村经济搞活,并间接促进土地适度规模经营和农业生产力的提高。但由于土地流转情况复杂,涉及利益博弈,直至2012 年底才有所突破。
目前,国土部正加快推进包括宅基地和集体建设用地在内的农村集体土地确权登记发证最后工作。截至今年5 月底,全国农村集体土地所有权登记发证率已达97%。而确权完成后,我们认为下一步就是“定价”。结合近期习近平总书记在武汉农村综合产权交易所,以及李克强总理在常熟田娘农场调研讲话的内容看,中央领导对土地流转制度改革持开放态度,并有可能成为三中全会的重要议题。
农业上市公司土地资源价值有望升值,同时土地外延扩张可能性增强。集体土地征收中涉及补偿的费用为三类:土地补偿费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。土地补偿费归村集体经济组织所有,后两者归所有者所有。预计未来补偿标准有望提高,从而带动土地资源价值的提升。此外,随着土地流转改革的推进,将有利于农业集约化、规模化和机械化发展,促使大规模整合土地和优化耕地成为可能,也为相关公司土地外延式扩张提供条件。
