来源：南方都市报
农村集体建设用地流转试点已在多个省市展开，日前国土部官方否认正式下达扩围文件。但个别土地流转信托产品已经“磨刀霍霍”。南都记者昨日从北京国际信托有限公司获得确认，该司正在筹备土地流转信托产品，涉及的土地范围覆盖多个省份。但目前具体的项目还在洽谈，落地需要一段时间。
用益信托、优选财富等多家机构昨日告诉南都记者，土地流转的信托目前基本没有相关市场产品，主要原因在于产权的确权比较困难，存在政策阻力。“当我国城镇人口超过65%，农村土地流转可能会提到日程上，”中国社科院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉接受南都记者采访时表示，这取决于城镇化水平，起码还要十年左右，在条件成熟前很难下决心把这个负担背到肩上。
北京国际信托首尝螃蟹
土地流转信托产品一旦放行，必定是块“香饽饽”。
南都记者昨日从北京国际信托有限公司确认，其主导的土地流转信托产品近期有望推出，涉及的土地范围覆盖多个省份。由于项目涉及不少官方审批，目前的实施期限还在商议。
与该公司有深度合作的优选财富有关理财顾问也告诉南都记者，该司的土地流转信托产品属于重点业务，“公司很可能自己全盘操控整个产品线”。
据了解，土地流转信托以实现农村土地流转为目的，基本原理是将农村土地使用权(包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权)作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，并实现土地受益权的标准化和凭证化，农民凭证定期领取收益。
用益信托李经理接受南都记者采访时表示，土地流转的产品以后肯定会有，现在北京国际信托公司的产品也快要发了。不过目前推广起来的困难是，产权确权很难。“以前的土地信托是跟土地储备有关，拿农地来质押的一直比较少，只是在理论上做了一些探讨。”
多家业内机构表示，土地类信托目前最近很少。有关土地类的信托产品，多以房地产企业的土地储备带来的升值提供收益预期。在房地产调控收紧的时候，房地产土地储备类的信托产品还一度叫停。
“土地流转目前没有明确的政策导向，只在不少省市有试点。”李经理表示，很多公司也出于不甚了解而没有跟进。
信托业观望
目前，信托业对土地流转信托总体以观望为主。市场上有少数的信托公司，已经开始进行相关的基础准备研究工作。
启元财富公司投资分析总监汪鹏接受南都记者采访时表示，目前市场上的信托产品多为单纯的融资业务，对于信托公司来讲独依靠融资性业务不利于长期可持续的发展。而且目前来看，无论监管层面还是信托公司本身，都在要求增加主动管理能力，土地流转信托是一个很好的创新。
华南一家信托公司相关人员接受南都记者采访时表示，目前大部分信托公司还没有涉足土地流转信托这一新型产品。“目前来看，还有政策方面的相关阻力，我们一向走的路线是比较稳重的。”该人员表示，曾经也有过激进的产品设计经历，但基本都是以徒劳而终。
“盈利能力和政策环境都不太明朗的情况之下，我们选择按兵不动。以免投入大量的人力物力去冒险，在等北京那家公司的结果。”上述人士表示。
据汪鹏了解，目前在土地流转信托产品方面，还在一些实践的细节方面进行探索。现在还是铺垫和准备期，操作还没有开始。“最好的办法就是地方政府牵头，信托公司配合。如果想要顺利的开展土地流转信托，就需要政府部门的配合。目前应该还不会出现统一的做法，信托公司在推的时候，一定会遇到地方政府基层部门在土地流转方面的不同做法。”
此外，根据目前的现状，鉴于流转后土地性质不变，流转的土地不能用作房地产开发，必须保证其农业用性质，意味着“土地流转信托”很难具备高收益的特征。
不少信托公司也称这一领域基本上不会有高收益。基于本身农业集约化生产，农业用地不会改变，毕竟这涉及到国家粮食安全问题，而这也正是农业产出效率增长有限的最大因素。汪鹏认为，其最大的利益增长点就在于集约生产带来的高效益。
长期政策形成支撑
农地入市，对整体土地市场势必将造成影响。多位房地产业内人士昨日向南都记者表示，农地入市，关键看能否实现产权交易和土地规划用途的调整，虽然目前看来推进是很缓慢的，但一旦放行，将扩大房地产市场的供应，可能缓解供应不足导致的价格压力。
广东省城乡规划设计研究院规划第五所所长蔡克光则向南都记者直言，长期政策形成支撑，但对短期以来农地能否入市并不看好。
“这是种土地流转制度的创新，能够提高农民的收益，分享城镇化红利，促进流转加快，减少农地荒置的现象，”中国房产信息集团分析师李莹告诉南都记者，近期是不太可能，还是难度比较大的一个事。
“当我国城镇人口超过65%，个人认为农村土地流转会提到日程上，”中国社科院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉接受南都记者采访时表示，这取决于城镇化水平，起码还要十年左右，在条件成熟前很难下决心把这个负担背到肩上。
刘霞辉认为，目前不会有突破，主要有几个方面的考虑。第一，这几年实际的用地扩张非常快，尤其是很多沿海地区早年已鲜有耕地。耕地可贵，目前政策也有耕地红线，严守关口，因此集体土地的流转和市场化还要缓一缓。
刘霞辉建议，土地稍微平整、土地利用比较集中的地区，比较适合做土地流转，便于连片开发使用。例如黑龙江、吉林、新疆等地区就适宜展开试点，并尝试金融化运作。
