来源：中国房地产报
几乎在一夜之间，喷薄而出的地王让土地市场进入为疯狂的燃烧状态。
9月4日，融创中国[简介 最新动态]以21亿元外加异地建27.8万平方米医院夺得农展馆地块，折合拿地总价43.24亿元，楼面地价7.31万元/平方米，这一价格将中国房地产的土地单价刷新在了一个史无前例的高度。一天之后的上海，港资企业新鸿基以217.7亿元加冕上海总价地王，成为历史上全国总价第二高度，仅次于2009年255亿元成交的广州亚运城地块。随后，绿地、世茂[简介 最新动态]、滨江在杭州各拿下一宗地，合计总价136.7亿元，世茂也在苏州以创造当地单价地王的47.25亿元包揽两块地。
短短24小时内，不惜重金抢地的房企在北京、上海、杭州、苏州四座城市“火烧连营”，共计砸下444.94亿元，楼市的野马已然脱缰。
从年初的全国土地市场回暖到被称为史上最严厉政策“新国五条”的出台，业内对房地产调控的期望与猜测反反复复，而如今，地价的持续飙高让对调控有所期待的人们彻底破灭幻想。“地王”不可怕，可怕的是没法控制“地王”，更为可怕的是似乎没有人想控制“地王”。
早在徐家汇中心地块预申请时，上海市政府相关方面就对地块做出了很高的要求，并在8月中旬将有效申请人减至两家。
而北京农展馆地块再次复出的时候虽然自降2亿元身价，但也以7.31万元/平方米的价格颠覆人们对地王的想象。今年起，北京接连推出的地王地块也将人们对房地产市场的预期整体推高，使得商品房市场异常火爆。
杭州华家池地王的争夺则真正称得上是一场“王的盛宴”。浙大华[简介 最新动态]家池三宗地块总出让起价97.3亿元，是杭州有史以来总价较高的地块。开拍前一天，杭州业内就公布了第二天夺地的豪华阵容，包括绿地、万科、中海、融创、世茂、华润、绿城、滨江、国都、坤和等十家房企。
几乎同时，苏州金鸡湖地块也由世茂竞得，业内估算该地块楼面价约为每平方米1.5万元，并成为当地的单价地王。
可以肯定的是，这一场场精彩的地王争夺戏中，仅仅有疯狂抢地的房企是绝对演不成的。在多地商品房供应不足的情况下，地王地块的集中供应不禁引人发问这些地到底是供给谁的?
对于集中出现的地王，业内人士认为需区别看待。上海徐家汇地王是商业地块，新鸿基赌的是中国消费市场和区域、产业升级的机会;而融创、滨江等拿下的地块，则是住宅地块，赌的是未来房价继续上涨。而拿地房企高杠杆、高成本资金运作的方式也要求它们必须按照合约规定时间完成销售，回笼资金，担负高售价风险。
“若土地市场再继续这么火爆下去，可能会面临失控，国家决策层或将出手。”有业内人士分析认为，“面粉”一再贵过“面包”，这一波地王的诞生将带动楼市继续上扬，直接影响今年9、10月份各大城市，尤其是一线城市的房价将继续上涨。
北京：用配建强掩单价地王
在被冷藏9个月后，北京朝阳区农展馆北路8号地块最终没有辜负众人的期望再次刷新全国单价地王纪录。该地块被北京融创恒基地产有限公司以21亿元，配建27.8万平方米医院面积夺得。虽然溢价率仅为16%，但折合楼面单价却达到了7.31万元/平方米。业内人士预计，该地块产品预计入市售价超过15万元/平方米。
今年内，北京土地市场曾屡次刷新楼面单价，从年初泰禾拿下孙河地块到7月中旬入市的夏家胡同地块和中粮摘得的孙河地块再到此次的农展馆地块。这些地王溢价率均控制在50%以内，但折合公租房或公共设施的建安成本，地块的真实售价很高。
对此，有业内人士坦言，地价持续上涨已经成为不争的事实，政府控制溢价率仅仅是做了表面功夫，接连推出具有地王潜力的地块本身从供地节奏角度来看，即未回避地块入市对土地市场带来的升温作用。
地王失控?
9月4日下午农展馆地块竞价现场十分激烈，参与竞价的房企包括中海、合景、首城、融创、懋源等8家房企。竞价开始不到十分钟，融创便以21亿元的出价触到价格上限转而进入配建医院面积的竞拍。而后经过60轮配建面积竞拍，融创继续以配建27.8万平方米医院面积拿下该地块。
21亿元的地块总价，再加上开发商需求额外增加22.24亿元的医院投资。意味着融创在拿地阶段需要为5.9万平方米支付43.24亿元，平均楼面价达7.31万元/平方米。
去年12月，农展馆地块在国土资源部“抑制异常地价“的系列新措施后被停止挂牌。
今年农展馆地块再度入市，起始价由原来的20亿元下调到18亿元，竞价上限也仅为21亿元。有业内人士分析认为，在平均地价持续上涨的情况下，“降价地王”和“限房价”地块被安排在同一天出让，昭示了北京有意抑制地价的良苦用心。而事实证明，地王冲动是无法被抑制的，地王终归还是地王。
“北京市政府部门在这个时间推出这块地不知道要干嘛。”中央电视台财经评论员牛刀在接受本报记者采访时表示，今年北京地王不断，农展馆地块由于位置的稀缺性，在入市前就被预期为地王，继夏家胡同和孙河地王，北京市接连推这种热点地块，不利于稳定房地产市场预期。
中国房地产业协会副会长朱中一呼吁，应建立地价房价联动机制，给公众一个未来住房不会太紧张的明确预期。
北京中原地产市场总监张大伟分析，以今年成交均价最高的5个项目看，如果仅按照7.31万元/平方米的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金成本，项目成本则起码高达10万元/平方米，而如果剔除其中不可销售部分，入市的成本价已经达到12万元/平方米以上，这一价格已经全面超过北京在售的所有物业，销售价格必须突破15万元/平方米。
目前，农展馆商圈的二手房均价在5万元/平方米左右。这就意味着，二手房和楼面价再度出现了面粉高于面包的现象。
配建难掩地价飙升事实
2010年年底，国土资源部曾要求对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，要在2个工作日内上报。
从历史数据看，这项规定是被北京市严格执行的，但由于高溢价地块均有配建指标，总体地价仍飙高。
“配建公租房帮助政府解决了很多建设保障房的问题，也可以让购买保障房群体和购买商品住宅的群体在享受同样的资源配置，不至于出现富人区和穷人区的明显划分。”亚豪机构市场总监郭毅认为，这种配建搭售的方式是值得鼓励的，农展馆地块具有独特性，即使不配有公共设施指标，价格仍会与现在结果持平。政府对地价的干预已经有所体现，包括限溢价、限地价、限房价等。房企疯狂拿地还是受到一定限制的，不至于让地价肆意飙高。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的态势，满足中低收入者的住房需求。他还认为，“限价地”与“准地王”互现或将成为未来土地市场的主流，也是政府差异化调控不同市场的结果。
记者了解到，在中粮摘得孙河地块后，就有人质疑，保障房如何与孙河别墅区相融合。
对此，有业内人士透露，在此前的制度设计上确实存在问题，在之后的土地拍卖配建环节可能要设立保障房基金竞价，即不一定将保障房与商品房住宅捆绑在一处建设。农展馆地块配建医院的面积为27.8万平方米，也是需要房企折合建筑成本转交给军方单位，具体的建设事宜并非由融创亲自操刀。
融创：不辜负她的绝代风华
“地价暴涨，土地市场的风险在积聚。”8月27日，孙宏斌在融创的中期业绩发布会上这样说道。
就在人们口中的这位“激进者”似乎开始变得谨慎时，他却又毫不犹豫地出手夺得农展馆地王。
对于农展馆拿地选择。孙宏斌当天晚上10点在微博上公开解释了三个理由：一是这块地是北京的绝版地块，二是价格在我们的预期内，三是我们有能力把她做成北京甚至全国最好的项目，不辜负她的绝代风华。我们很多地选择不参与，很多地选择放弃。其实战略就是选择，人生就是选择。选择，要坚决，舍弃，更要坚决。唯如此，才能做成点事。
“容积率2.3，限高是18米，总体来看只能排大户型，楼面地价7万元并不离谱，至少卖到13万到15万元之间才能保底。产品应该是大平层的豪宅，一套面积300平方米，售价5000万元左右。”一位房企拿地负责人告诉记者，此前公司也重点考虑过该地块，但由于产品设计比较受限，还是放弃了。“北京普通商品房存量很少，入市的项目都会很快去化。农展馆地块位置优越，企业风险很小。”孙宏斌在此前接受本报采访时提到融创拿每一块地都有严格的的上限，“有自己的标准，多一分钱也不会拿”，此次，没有更多透露上限的具体价位，按孙宏斌的说法，价格在意料之中。
链家地产市场研究部的统计，融创2013年在京拿地支出为62.2亿元，已经达到去年全年的2倍。
从业绩来看，融创上半年完成收入85.63亿元，同比大增99%;毛利达17.79亿元，同比增长29%;核心净利润8.45亿元，同比增长39%。同时，公司合约销售额达到236亿元，同比增长89%。
快速增长的业绩数字加上账面上握有144.95亿元的现金，外界普遍推测融创将在下半年采取猛烈的土地攻势。
孙宏斌表示，北京的房价还会往上走，但房价不可能像现在地价长这么快，所以地价肯定不理性。融创会坚持拿适合做高端的地，坚决控制在预期内。
长三角“地王日”吸金402亿
2013年9月5日注定成为土地市场值得纪念的一天。当日，上海、杭州、苏州“地王”相继诞生，一天之内三城卖地金额高达401.7亿元，上演近年来国内罕有的抢地大战，房企再次用实际行动证明了楼市“野马脱缰”。
上午，被誉为“上海市中心最后一块黄金地”的徐家汇中心地块，最终被新鸿基以217.7亿成功竞得，成为4年来全国总价最高的地王，楼面单价为3.73万元/平方米，溢价率24%。
下午，杭州史上最贵“准地王”浙大华家池三幅地块出让，引来杭州本土房企和外来大鳄的捉对厮杀。最终，57号地块由绿地集团竞得，总价56.2亿元，折合楼面价19416元/平方米，创造出杭州市新“总价地王”的纪录;58号地块由世茂房地产以36.7亿元总价摘得，折合楼面价23828元/平方米，溢价率49%，须配建保障房2000平方米;59号地块由滨江房产收入囊中，总价43.8亿元，折合楼面价23190元/平方米，溢价率49%，须配保障房2200平方米。
在杭州成功夺地的世茂房地产，下午在苏州工业园区金鸡湖畔又一口气拿下两幅豪宅地块，其中苏园土挂(2013)06号地块成交价23.1亿元，楼面价为15151元/平方米，溢价率76.8%;苏园土挂(2013)07号地块溢价率高达75.13%，楼面价15010元/平方米。
地王表象背后，不乏开发商激进拿地的隐忧。“最终的价位已经非常接近滨江的极限。”杭州滨江房产董事长戚金兴在拍地结束后坦言。
全联房地产商会理事李骁也指出，虽然新鸿基、世茂、绿地等龙头房企抢占了长三角稀缺的土地资源，但各自都带有一定的赌博成分，所摘得的地王也分别存在许多硬伤，这将给项目的开发运营带来相当大的难度。
房企对决
9月5日上午9点30分，在上海浦东南泉北路的土地交易中心里，一场港企间的地王争夺拉开帷幕。上海徐家汇中心项目起始总价高达175.26亿元。竞拍开始前，该地块最终入围的两个潜在买家分别为新鸿基、九龙仓-恒基联合体。
记者在现场看到，全程经过了207次的举牌加价。最终新鸿基以217.7亿元总价胜出。
现场消息人士指出，早在开拍前一天，上海业内就已知道新鸿基的底价是218亿元，因此这次拍卖结果在意料之内。该地块总价较高，对房企资金要求严格，8月初，上海市政府曾出面劝退了两家报名的民营房企。
如果说上海地王是港企双龙争霸，那么杭州华家池地王的争夺则真正称得上是一场“王的盛宴”。浙大华家池地块三宗地块总出让起价97.3亿元，是杭州有史以来总价最高的地块。开拍前一天，杭州业内就公布了第二天夺地的豪华阵容，包括绿地、万科、中海、融创、世茂、华润、绿城、滨江、国都、坤和等十家房企。
“让一下，让一下，让我们演员先进去。”绿地竞买团挤过拥堵不堪的土地出让大厅门口，艰难地进入土拍现场。近百名来自全国各地的媒体和业内人士蜂拥而入，瞬间挤爆了观摩席，记者无奈站到了拍卖大厅最后一排的桌子上观战。
下午2点30分，华家池地块组团57号地块第一轮报价，世茂先声夺人，直接加价到50亿元，使得场内气氛瞬间升温。随后，万科、复地、滨江等房企经过9轮竞价将价格推高到55.5亿元。出人意料的是，最终杀出的绿地以总价56.2亿元的价格摘下了57号地块。当主持人宣布地块成交之后，现场绿地竞买代表起立振臂高呼，十分激动。
随后，世茂和滨江为了拿下剩余的华家池组团中58、59号地块，进行了长达一个多小时的“贴身肉搏”。在58号地块开拍后，世茂和滨江直接将竞价拉至溢价率49%的红线，并转入了配建保障房面积的争夺。最终，世茂以配建保障房2000平方米的代价拿下58号地块。而在59号地块竞拍中，双方再次将争夺拖到竞拍保障房面积环节，最终，滨江房产以配建保障房2200平方米的代价如愿以偿摘得59号地块。现场杭州业内人士评价，滨江作为参加的唯一本土龙头房企，这是为了“在家门口的尊严”。
正在世茂与滨江的竞价进入白热化时，世茂在苏州工业园区斥资47.25亿元拿下两幅低密度宅地，力压福建正荣、九龙仓等7家房企，在价格上一如既往的“咬住不放”，直到最后成功摘地。
后续开发难题
“虽然徐家汇中心地块商业气氛成熟，但其总体存量先天不足，而项目品质后天失调，此后土地供应又难以为续，这都将成为该区域商务发展的瓶颈。”RET睿意德写字楼高级助理董事陈曦认为，地王拿下后，开发商真正的考验还在后面。
早在徐家汇中心地块预申请时，上海市政府就对地块做出了很高的要求，希望“具有建设与运营大型商业商务楼宇及高星级酒店经验、以持有物业为主要运作模式、具有国际影响力的优质开发企业参与本次预申请活动”。
同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者，照此要求，新鸿基至少需要300亿元的资金方能支持这个项目在未来3~5年内开发完毕，这还不包括后续持有运营期间的市场培育期的各项成本费用。这极大地考验开发商的开发、中长期持有该项目的资金能力。
此外，原本业内预测的华家池三幅地块将打包出让，由一家房企或数家房企整体拿下的情况并未出现。记者在地块现场看到，华家池的三幅地块之间并没有明显分割，从地理分布上就是一大片完整的空地。
华东分院研究总监高院生认为，多家房企在做华家池方案和勾地时，都是把三宗土地打包在一起的。如果只拿到其中一宗土地，破坏了地块的整体性，开发的价值也就大打折扣。此外，57号地块住宅比重教大却没有充分竞价，反而是住宅比例小的58号和59号地块打破了49%的较高溢价率。而滨江房产却缺乏商业地产经验，后续项目规划建造压力不小。滨江房产集团副总朱立东此前接受采访时也承认：“华家池地块比例大、成本高，商业部分的开发和运营有难度。”
“世茂和滨江在最后进行‘火拼’确实比较意外。”杭州置高房地产投资咨询有限公司研究部经理舒俊波表示，如果说华家池58地块以其最好的地理位置而产生高溢价率还在情理之中，那么59号地块就纯粹是滨江房产在捍卫杭州本土品牌房企的形象和在大本营的地位。
