土地作为生产要素范畴，是未经人类劳动改造过的各种自然资源的统称，既包括一般的可耕地和建筑用地，也包括森林、矿藏、水面、天空等。
土地是任何经济活动都必须依赖和利用的经济资源，比之于其他经济资源，其自然特征主要是它的位置不动性和持久性，以及丰度和位置优劣的差异性。相对于其它经济资源和生产要素，土地是最难以增加的，其稀缺性比其它生产要素更显著。特别是随着人口的增多、经济活动规模的扩大和深度的发展，土地的稀缺性具有明显加强的客观趋势。如何保护和利用好现有的各种土地资源、开发新的土地资源，始终是经济活动的重要问题。对于人口众多、人均可用土地资源严重不足的我国来说，土地资源的保护、利用和开发更为重要，而使土地资源商品化、配置市场化，是提高土地资源配置和利用效率的重要途径。
在私有制市场经济中，土地是私有的生产要素，土地市场实际上有两个层次：一是土地交易市场，以土地的最终所有权为交易对象，相应地形成土地价格;二是土地租赁市场，以土地的使用权为交易对象，相应地形成地租。在我国，土地实行国家所有制和集体所有制两种制度。城市土地和非农业用地实行国家所有制，农业用地实行集体所有制。以此为基础，在改革中形成两种彼此分隔的土地市场，即城市土地市场和农村土地市场。
城市土地市场，包括土地使用权出让市场(一级市场)和土地使用权转让市场(二级市场)等两级市场。城市土地使用权出让市场是由国家的地产机构垄断经营的市场，农村集体所有的土地必须在被国家征用为国有土地之后，才能进入城市土地转让市场。城市土地一级市场就是国家将国有的城市土地包括国家有偿征用的原属集体所有的土地的使用权有偿出让的市场。
在土地出让和转让过程中，受让者向出让者交纳的土地使用费是由两部分组成的，一部分是投入土地并形成土地生产力的固定资本即土地资本的折旧和利息，另一部分是为使用土地而支付的地租。地租资本化就表现为土地价格。土地作为生产的自然要素条件，自身不能创造价值，而是凭借所有权分享生产剩余或利润收入，地租收入的价值源泉是“剩余劳动的产物”。土地价格不是土地作为自然力要素价值的货币表现，而是土地所有者索取地租收入权利商品化、市场化、实行市场交易的买卖价格，实质是地租收入资本化的货币表现。尽管地价的高低不仅取决于地租量和利息率水平，而且受土地供求、地理区位、生态环境、心理偏好等相关因素影响，但这些都不是创造价值的源泉。
