随着经济、社会的向前发展，人口不断向城镇聚居，土地资源日益稀缺, 复合型高层建筑开始不断涌现以弥补日益狭窄的生活空间。鉴于土地用途大多经由其上的建筑物体现，用途多样化的高层建筑给登记工作带来的难题是，如何在现行的土地用途管制制度下，确定土地使用权的期限。尤其是实施不动产统一登记制度以来，“房地”的紧密联系达到前所未有的程度，如何按照不动产统一登记的要求，确定土地使用权的期限，需要进一步解析。
土地使用权按用途确定期限
我国作为公有制国家，土地由国家和集体所有，为保证人们对土地的使用，土地使用权制度应运而生。作为用益物权，其与土地所有权的永久性不同，存在使用期限的限制。鉴于土地是一种稀缺资源，我国还建立了土地用途管制制度。根据《土地管理法》第四条的规定，我国对土地实行用途管制制度，使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
为了使两项制度综合发挥管理土地资源的作用，1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》确立了土地有偿、有期限使用的土地使用权制度，并根据土地用途的不同，分别对不同类型的土地确定了不同的使用权年限，其第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。”
土地使用权期限登记有依据
土地使用权的登记单元。根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。对于单块土地，宗地即为不动产单元。宗地的定义可以参考原《土地登记办法》的规定“指土地权属界线封闭的地块或者空间”。
由于实践的开发过程中常常会存在无法按照土地批准文件上划定的宗地开发，便会出现分宗和合宗的问题。关于土地的分宗和合宗，《国土资源部关于规范土地登记的意见国土资发〔2012〕134号》明确规定：“宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。”土地上有建筑物的，则以该建筑物与其所定着的土地权属界限封闭的空间为不动产单元。
土地使用权期限的登记依据。不动产登记是不动产登记机构依据当事人申请而为的一种行为。依据《物权法》、《不动产登记暂行条例》的有关规定，不动产登记机构的登记行为的完成依赖于申请人依照法律规定提交的申请材料。也就是说，登记机构的信息来源是登记申请材料。
对于土地使用权的期限，其信息主要来源于申请人提交的国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地划拨决定书、批准用地文件等权属来源材料，这些材料是确定土地使用权期限的依据。实践中，登记机构应当严格依据合法的土地权属来源材料填写土地使用权期限。
国有建设用地使用权出让年限的起算时点应当依据出让合同的约定确定;合同没有约定或者约定不明确的，按照实际交付土地日期确定，实际交付日期以交地确认书确认的时间为准;对违法用地补办出让手续的，以违法用地处理意见确定的违法行为发生之日起算。
特殊情形土地使用权期限的登记有变化
一宗地上多用途的土地使用权期限的确定。虽然土地用途管制制度的实施依赖于宗地制度，但是要求每一块宗地的功能均单一并不符合实践，实践中经常会出现一块宗地上出现多种功能集合的现象，典型的以“商住两用”的建筑物为代表。这种类型的用地统称“综合用地”，即同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地。由于两种土地的使用权年限不同，因此造成登记操作上的困难。
对于综合用地的土地使用权期限的确定，若其上不动产能够根据用途加以分割，则分别确定各自的使用权年限;若无法分割，则只能由最短使用权年限决定。以“商住两用”的建筑物为例，若一幢楼的第1层至第2层为商业用房，第3层至第20层为住宅用房，按照《不动产登记暂行条例》及相关登记规定，由于这类开发形式形成的房屋可以各自形成不动产登记单元，则商业用房和住宅用房的土地使用权期限分别确定，即商业用房的土地使用权的期限可以确定为50年，其上的住宅用房的土地使用权期限为70年。
存在地下空间的土地使用权期限的确定。根据《物权法》第一百三十六条的规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。由此明确了建设用地的分层立体使用。随着地下空间的逐步开发、利用，有关地下土地使用权与地表、地上土地使用权的关系日趋多样化，也使确定土地使用权期限更加复杂。
由于不同土地使用权之间可能产生相互影响，地下建筑物与地上建筑物所有权之间的关系如何，决定了它们土地使用权的期限。
如果地下建筑物与地上建筑物连为一体，如与地表连为一体的地下商城或地下车库，且地下建筑物的建筑面积一并计算进入总体建筑物的容积率，则它们的土地使用权期限应当与其所依附的宗地的土地使用权期限一致。
如果地下建筑物与地上建筑物并没有连为一体，各自分离，如分层开发的土地的地表有住宅小区，地下几十米下有独立的地铁轨道空间，则它们的土地使用权分别设立，互不影响。它们的土地使用权期限也依据各自的批准用途确定。
值得指出的是，由于地下建筑物确权发证的复杂性，实践中并非所有的地下建筑物都实现了登记发证。这部分不动产的确权登记，亟须出台相关政策指导。
分宗、合宗后土地使用权期限的确定。虽然宗地一经确定，不得随意调整，但实践生活的多变性，使得宗地常出现需分宗、合宗的情形。国土资源部出台的相关文件明确规定分宗、合宗必须经过国土部门和有关部门的同意。
对于分宗、合宗后土地使用权期限的确定，深圳市规划和国土资源委员会出台的相关规定可以作为参考。首先，土地的分宗、合宗，应取得全体共有人同意。其次，拟合宗用地的土地使用权使用期限不一致的，合宗后用地的使用期限按照原土地使用权出让合同剩余使用期限最短的进行约定，土地使用权起始时间按照原土地使用权出让合同起始时间最早的进行约定。土地合宗后土地使用权使用期限减少导致地价调整的，仍按照原土地使用权出让合同地价执行。该些规定背后的立法考虑是由于分宗、合宗可能带来土地使用权期限缩短的不利后果，因此，在申请土地的分宗、合宗前，必须取得全体共有人的同意。
虽然国土资源部的相关规章和指导性文件未在分宗、合宗的批准程序上作出详细规定。但是，各地在出台地方性法规时，如果为了保持拟合宗用地的土地使用权的使用期限一致，要缩短被合宗的其中某块土地的使用权期限，必须要在程序上保障土地使用权人的合法权益。如深圳市将全体共有人的同意作为申请合宗的前置条件，体现了申请人“自愿受限”的制度安排，保障了权利人的合法权益。
规范登记行为严格依法办事
近年来，有不少关于土地期限登记的纠纷见诸报端。针对此，登记机关应先从自身做起，依法规范办事，严格依据权属来源文件登簿发证。通常情况下，土地使用权的权属来源文件上会明确记载土地使用权的期限。即使是可能存在由于地下空间或土地的分宗、合宗导致在土地使用权确定问题上出现特殊性，也会有相关部门的审批文件或其他材料提供土地使用权期限的信息。登记机关应当严格依据权属来源文件进行登簿，在技术上处理特殊的登记事项，不应变更权属来源文件已确定的土地使用权期限。
此外，地下空间的登记发证也应引起关注。随着城镇化程度的提高，土地资源的匮乏和建筑技术的进步，土地立法使用正成为一种新的利用趋势。但产权的不清晰制约着地下空间的利用与开发，典型的地下空间，如小区停车位、地下人防工程、地铁、地下管道、地下市政设施等地下空间及其附属物的登记规则仍存在较多的空白。要将《物权法》明确的建设用地的分层立体使用落到实处，可以尝试建立“立体登记制度”以填补制度空白，但仍需要实践部门的进一步探索。当然，对于地下空间的登记发证，还有赖于土地管理制度的进一步发展完善。
