真实案例
2012年以来，临翔区大力发展咖啡产业，以龙头企业凌丰公司为龙头，通过“企业+基地+农户”的模式，租赁农户的土地形成咖啡产业基地，推进农村土地流转。临翔区农户按“依法、自愿、有偿”的原则进行土地流转，2011年末，全区家庭承包耕地流转面积6384亩，占全区家庭承包经营耕地面积的2.7%；至2013年6月，流转总面积达31560亩，占全区家庭承包经营耕地面积的13.3%，与2011年末相比，流转面积增394.4%，其中租赁反包面积26646亩，占总流转面积的84.4%。通过由龙头企业租赁，统一规划、标准化实施高原特色咖啡产业种植后，反包给农民管理的土地流转方式进行土地流转，形成土地规模经营，建成高标准的咖啡产业基地，保证了企业优质原材料的供应，实现了农企双赢。
农村土地流转主要有以下几个程序：
1、承租方与农户在双方自愿的基础上，协商确定土地承包经营权流转的方式、期限和具体条件。
2、农户向村提出流转要求，经村委会备案后报乡镇人民政府农村土地承包管理部门（农经站）。
3、乡镇人民政府农村土地承包管理部门（农经站）在对承租人的实力和资信情况进行审查的基础上，指导流转双方按协商一致的原则签订流转合同，使用统一格式的农村土地流转合同文本。如发现流转双方有违反法律法规的约定，要及时予以改正。
4、农村土地承包经营权流转合同应包括以下内容：双方当事人的姓名、住所；流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；流转的期限和起止日期；流转方式；流转土地的用途；双方当事人的权利和义务；流转价款及支付方式；流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；违约责任。流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇人民政府农村土地承包管理部门（农经站）各执一份。
5、乡镇农村土地承包管理部门（农经站）应及时对土地流转情况进行登记，并将有关合同及文本资料进行归档保管。
6、对流转面积在200亩以上的要报县农业主管部门备案。
土地流转的制约因素有哪些，需要注意的问题又是什么？
近些年来，随着国家对于农村土地政策的不断放开，土地流转越来越受到农民朋友的欢迎，但是在繁荣的流转市场背后，还是存在一些问题，下面就为大家介绍一下，土地流转的过程中的制约因素以及常会出现的问题。
1、制约农村土地流转的因素主要有以下几个方面：
（1）农户认识有待提高。主要表现为“三不”：一是不敢“流”，一些农户对现行的流转政策不太清楚，生怕流转后永远失去土地、失去最基本的生活资料；二是不愿“流”，农民存在恋土情结，在有了其他产业后即使粗放经营也不愿流转出手中土地，特别是相当多农户大多数是老弱病残耕种，乡土情结严重；三是不肯“流”，在规模流转过程中，少数农户以现行的土地承包政策为理由，导致规模流转难以实施，加之现行政策免除了农业税，还有农业补贴，导致农户流转土地动力不足。
（2）承包土地有待集中。一是承包土地分散，农村土地分户承包，每户面积相对较少，加之好坏搭配，使本来成片的土地被人为分割，变得十分零碎和分散；二是流转收益不高，要把从分散的农户手中土地集中成片后由业主开发，提高规模效益，没有较高的利益吸引或新的政策规定，多数农户是不愿意的；三是流转意愿不强，即使有较高的利益，个别农户也不愿意把土地转让出来，导致土地流转比较分散，制约了规模经济发展，特别是有相当一批农民把土地视作命根子。
（3）经营主体有待扩大。规模大户不多，效益不明显，市场开拓能力差；农业龙头企业规模小，带动力有限；专业合作组织发展不快，覆盖面不广，服务层次低，产供销一体化运作不多。导致土地无法进行规模流转。
（4）市场机制有待健全。一是加快土地流转市场建设，农村土地流转已比较普遍，但土地流转的有形和无形市场还有待形成，需要转出土地和需要承租土地之间缺乏信息联系，只是在狭小范围进行，阻碍了土地流转在更大范围内更高层次上进行。二是土地流转价格机制还不完善，转包费、租赁金的确定也未经市场竞争形成，有的过高，有的则过低。租金或转让费过低会损害农户的利益，随着市场变化和时间推移容易发生合同纠纷，对双方都不利。三是土地流转中介组织严重缺失，缺乏土地流转的评估、咨询、公证、仲裁等中介机构，在一定程度上也影响土地的流转。
2、农村土地流转需要注意的问题主要有以下几个方面：
（1）农民利益问题。一是不能违背农民的意愿强迫流转，流转的条件、方式、价格等应由农户自主决定；二是土地流转后农户的既得利益要不低于或高于土地流转前，否则流转将很难实行。
（2）流转主体问题。一是采取转包及互换方式的，不得向本集体经济组织以外的农户进行流转；二是采取转让方式流转的，可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转，但由于这种流转方式使得流转方在承包期内失去了土地承包经营权，应当坚持“稳妥、慎重、本集体经济组织成员优先”的原则。
（3）流转年限问题。除“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）外，农民的土地承包经营权流转合同签订的时间不宜过长，到期后，根据实际情况再进行续签。
（4）流转土地的用途问题。必须严格遵守《农村土地承包法》和《农村土地承包经营流转管理办法》的有关规定，不得以调整产业结构、发展农村经济等理由擅自改变原有耕地的农业用途。
（5）流转合同签订问题。流转合同必须使用政府统一制订的合同文本。签订合同时应当由承包方或其书面委托的代理人签订；流转合同中要注明流转土地的边界、坐落、面积、质量等级和流转土地的用途等内容。
（6）流转土地的界限问题。乡（镇）农经部门要在流转土地丈量划分上严格把关，明确土地界址，确保流转土地面积与流转合同面积相符，不留隐患。
