山东省房地产业转型升级实施方案推动产业健康发展
一、产业现状
房地产业是国民经济支柱产业。近年来，在省委、省政府正确领导下，我省房地产业保持平稳健康发展，取得重要阶段性成果，为经济社会发展做出了积极贡献。
(一)产业规模居全国前列。2014年，全省商品房施工面积5.45亿平方米，完成房地产开发投资5818亿元，分别居全国第2、第4位;销售商品房9180万平方米，实现销售额4880亿元，分别居全国第3、第4位;实现房地产业增加值2551亿元，占地区生产总值的4.3%，居全国第4位。城镇居民人均住房建筑面积37.3平方米。
(二)产业体系比较完善。2014年，我省房地产业共吸纳从业人员73.3万人，实现营业收入6350亿元。其中，房地产开发企业8119家，竣工商品房7787万平方米;物业服务企业6814家，管理住宅、写字楼、商场、学校、医院等12.5亿平方米;房地产经纪、估价等中介企业9873家，促成居民和企业买卖、租赁、抵押房产等交易额3000多亿元。
(三)市场总体平稳健康。全省各地结合实际，认真落实国家各个阶段的房地产市场调控政策，基本做到了开发规模、房价水平与经济社会发展需求、居民承受能力相适应，市场运行没有大起大落，总体上保持了平稳健康的发展态势。2014年，全省商品房平均销售价格每平方米5316元，比全国平均水平低1007元。按我省商品住宅基本套型110平方米、城镇居民年人均可支配收入29222元计算，房价收入比为6.67，处于国际公认的6-8的合理区间内。
(四)产业发展基础良好。作为全国首批住宅产业现代化试点省份，我省住宅产业现代化工作取得一定成效。目前全省拥有1个国家级综合试点城市(济南)、8个国家级住宅产业化基地，183个开发项目通过A级住宅性能认定，47个小区入选国家康居示范项目，40个项目获全国房地产行业最高奖———“广厦奖”，数量均居全国第一。500余家开发企业参与保障性安居工程和农村新型社区建设，为改善城镇中低收入居民和农民居住条件做出了积极贡献。
(五)对地方财政贡献突出。“十五”以来，房地产业提供的地税收入年均递增30%以上，2014年达到969亿元，占全省地税收入的27%，在服务业中居首位，还带动了建筑、建材、金融、商业、物流、家具、家电等几十个相关产业的发展。2014年，全省房地产企业缴纳土地出让金525亿元，缴纳城市基础设施配套费221亿元，有力促进了城市建设和发展。
与促进新型城镇化、推动经济社会协调发展、实现转型升级新跨越的要求相比，我省房地产业还存在以下突出问题和不足：一是商品房库存偏高，截至2014年年底，全省商品房库存1.6亿平方米，去库存化周期达到27.3个月;二是产业集中度偏低，龙头企业实力弱，缺乏知名品牌企业，全国开发、物业企业百强中均只有1家;三是产品结构不合理，居住地产比重偏大，商业地产供应过剩，工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低;四是资本运营能力差，企业自有资金少，融资能力低，没有一家直接发行上市的房地产企业。
二、思路目标
(一)总体思路。深入学习贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，适应经济发展新常态，顺应新型工业化、信息化、城镇化、绿色化、农业现代化同步发展的大趋势，坚持以人为本，满足人民群众的居住需求，整合提升开发行业，做大做优物业行业，规范发展中介行业，不断提高产业的绿色化、智能化、精细化水平，不断提高产品的耐久期、舒适度、便利性，不断提高企业的规模化、专业化、品牌化程度，大力促进房地产业转型升级，建立房地产市场健康发展长效机制。
(二)基本原则。
1.坚持协调发展，致力于提高质量效益，充分发挥房地产业对扩内需、稳增长、调结构、改善城市环境的带动作用。
2.坚持和谐发展，致力于实现“住有所居”，更加注重住房保障和住宅品质，努力满足新型城镇化发展需要，满足不同区域、不同层次居民的多元化住房需求。
3.坚持配套发展，致力于改善公共服务。基础教育(中小学、幼儿园)、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等设施配套，与住房“同步规划、同步建设、同步交付使用”。
4.坚持绿色发展，致力于推进建筑(住宅)产业现代化，更加注重节地、节能、节水、节材和环境保护，带动绿色建筑发展和低碳社区、低碳城市建设。
5.坚持创新发展，致力于增强行业活力，更加注重体制创新、机制创新、管理创新，加快推动产品创新、技术创新、商业模式创新，促进房地产业转型发展。
(三)发展目标。住宅品质明显提升，产业结构明显优化，产业集中度明显提高，主要经济指标居全国前列。2015-2020年，每年房地产开发投资保持在6000亿元左右，商品房销售面积保持在1亿平方米左右，物业管理面积年均增长7%左右。到2017年，房地产业增加值占地区生产总值的比重达到4.5%左右，提供地税收入1100亿元左右;到2020年，房地产业增加值占地区生产总值的比重达到5%左右，提供地税收入1200亿元左右。
三、实施路径
(一)加快转变房地产供应和消费模式，保持房地产市场平稳健康发展。
1.适应市场需求，优化商品房供应结构。着眼于促进产城融合、繁荣发展服务业，转变房地产开发模式，适度降低商品住宅供应比重，由相对单一的居住型产品向多元化产品转变，积极发展跨界地产。
(1)工业地产：主要在开发区、工业园区内获取工业用地，投资建设道路、管线、绿化等基础设施和厂房、仓库、研发基地等房屋建筑，以租赁、转让或合资、合作方式获得投资回报。
(2)创业工场：适应大众创业、万众创新特别是“互联网+”产业的需求，为小微企业、自由职业者、创业者开发建设条件便利、质优价廉的工作生活场所，如创客空间、SOHO(办公居住一体化)、LOFT(灵活布局开敞空间)、电商用房(办公仓储加工物流一体化)等，促进技术创新、知识分享、创意交流、协同创造。其中，对有前景的创业团队可以房价、房租作价折算为股权。
(3)养老地产：针对日益扩大的养老需求，开发建设集居住、服务、商业、医疗护理、休憩娱乐等功能于一体的综合性养老社区，在普通商品房小区配建“老少居”、“老人房”、养老公寓，在已建成小区中插建、改建日间照料中心等养老服务设施。
(4)旅游地产：针对迅速升温的旅游需求，依托或营造独特旅游资源，开发建设涵盖住宿(普通酒店、分时度假酒店、第二居所)、观光游览、休闲度假、会议接待等功能的综合性地产项目。
(5)教育、文化、体育地产：针对教育、文化、体育等需求，依托或营造中小学和高等院校、历史文化街区和公共文化设施、体育场馆和训练基地，开发建设居住与基础教育、高等教育、文化体验、运动健身、旅游商贸等功能复合型地产项目。
(6)物流地产：选择合适地点，投资建设物流仓库、配送中心、分拨中心等现代物流设施，租赁、转让给物流企业并提供物业管理、信息服务，带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集。
(7)商务地产：主动与制造业、商贸流通业、咨询服务业等大中型企业沟通对接，定向开发建设写字楼，或面向小微企业招商、招租，促进总部经济、楼宇经济发展。
(8)城市综合体：根据经济发展水平和城市规模，在合适区位开发建设集购物、娱乐、餐饮、办公、居住等功能为一体的城市综合体，为服务业发展提供载体和空间。
2.实行供需双向调节，努力消化库存商品房。根据市场供求变化，实行供需双向调节，分不同区域、不同城市、不同区位、不同类型，因症施治、精准调控，保持房地产市场平稳健康发展，坚决防止大起大落。
(1)控制商品房供应规模。科学编制住房建设规划和年度计划，有序控制土地投放和开发项目建设进度，精心研究制订未开发房地产用地的用途转换方案。
(2)促进住房合理消费。落实国家金融、税收、住房公积金等政策，适当提高公积金贷款额度，加强舆论引导，增强购房者的支付能力和信心。活跃住房二级市场，促进刚性需求和改善性需求有效释放。
(3)打通保障房和商品房通道。提高棚户区改造货币化安置比重，提高国有土地上房屋征收货币补偿比重，引导被安置居民选购合适的商品房。提高公共租赁住房发放租赁补贴比重，政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房，确实需要的，收购符合条件的中小套型商品房或在商品房小区中配建。
(4)满足农村转移人口住房需求。适应我省就地就近城镇化发展特点，瞄准农村市场，重点面向已在城镇稳定就业的农村转移人口，提供或改造符合其需求的商品住房，突出完善教育、医疗、社区服务设施，加快中小城市及小城镇去库存化进程。
(5)改善农村教师和医护人员工作生活条件。各地可在农村中小学、乡镇卫生院驻地或附近，由政府收购或租用合适的商品房，用作在岗教师、支教教师、顶岗实习师范生和在岗医护人员周转宿舍，租金标准可参照当地公共租赁住房政策执行;鼓励在编在岗的农村教师和乡镇卫生院医护人员在县城(县级市、区政府驻地)购买商品房，可由当地教育、卫生计生部门组织，以优惠价格共同购买。
(6)创新消化库存商品房。各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房，缓解“上学难”、“入托难”问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。
3.完善各类配套设施，提高住房消费吸引力。各地要本着均衡布局、方便群众的原则，完善城镇基础教育(中小学、幼儿园)、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等公共服务设施建设规划，将上述各类设施的配建规模、标准落实到每个新建住宅小区和棚户区改造项目中，在规划条件和开发项目建设条件意见书予以载明。未按规划条件和建设条件意见书要求完成配套建设、不能同步交付使用的项目，住房城乡建设部门不予办理竣工综合验收备案，不动产登记经办机构不予受理不动产登记申请。突出落实中小学配建要求，解决好城镇中小学“大班额”问题。已建成小区因开发企业原因未达到配建要求的，责成开发企业在2017年年底前完成，否则记入不良信用记录，重新核定开发资质，限制或停止其承接新的开发项目;违反规划在中小学用地上进行违法建设的，责令拆除，限期按规划要求完成中小学建设。
4.转变房屋消费模式，发展房产租赁市场。引导城镇新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房观念，促进住房梯度消费。把房产租赁作为重点行业来培育，大力盘活闲置住房，努力降低房屋空置率，促进劳动力自由流动，减轻青年人购房压力。培育专业化、规模化的住房租赁经营企业，鼓励物业服务企业兼营住房租赁业务，为城市流动人口尤其是外来创业、务工人员提供稳定居所。支持开发企业租售并举，鼓励在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租，鼓励划拨资产或投资兴办住房租赁经营企业，鼓励与住房租赁经营企业长期战略合作。鼓励开发企业长期持有工业、物流、商业、商务地产和养老、旅游、体育等设施，向社会提供租赁和运营服务。积极开展房地产投资信托基金(REITs)试点，拓宽社会投资渠道，扩大开发企业和住房租赁经营企业融资规模;鼓励有房居民或开发商将自有房产作价购买基金，获得长期稳定收益，同时多渠道增加租赁房源。允许机关事业单位以租赁方式解决办公用房缺口。
5.提高物业服务水平，促进和谐社区建设。继续鼓励社会投资兴办物业企业，鼓励大中型开发企业自营物业企业、自管开发项目，为购房业主提供优质延伸服务，强化自身品牌效应。新竣工商品房项目全部实行物业管理，引导农村新型社区开展物业管理。充分发挥行政和市场的作用，对1995年前建成的城镇和工矿区老旧住宅小区全面开展整治改造，用5年时间基本完成整治改造任务，实现物业管理全覆盖，切实解决弃管小区居民生活环境恶化问题。与基层组织建设、社区建设、社区管理密切结合，充分发挥街道办事处、社区居委会对物业管理的指导监督作用，合力构建和谐社区。以城市或市辖区为单元，发展楼宇自控、公用设备、房屋修缮等专业服务;运用局域网、物联网、手机客户端(APP)等现代信息技术，提高物业服务效率;引导物业企业发展代购代办、老人陪护、家政服务等业务，促进物业服务专业化、信息化、多元化。
6.规范房地产中介服务，提升行业信誉和整体实力。引进高端人才或顾问团队，培育发展我省的房地产咨询先进企业，为开发行业提供房地产市场调研、开发项目可行性研究及策划等专业服务，从源头上增强开发项目的前瞻性、差异性、适应性。发展品牌型、规模化、跨区域的房地产估价机构，加强估价师队伍建设，通过抽查、互审等方式提高估价报告质量，为委托人提供优质服务。全面实行房地产经纪机构备案制度，加强经纪人、经纪人协理登记和信用管理，依法严肃查处违规售房、“黑中介”等行为，支持实力强、信誉好的经纪机构扩大服务规模、创新经营方式，活跃商品房、二手房和房产租赁市场。
(二)加快转变住房建造模式，推进建筑(住宅)产业现代化。
1.发展节能环保型住宅。把建筑(住宅)产业现代化作为提升住宅品质、节约资源能源、培育新兴产业的重要途径，大力发展省地节能环保型住宅，发展绿色建筑。抓住标准编制、前端订制、终端应用三个关键环节，采用系统化组织、规模化订制、工业化生产方式，打造新型住宅产业链。加强政府引导，以各类保障性住房为突破口，充分运用“广厦奖”、国家康居示范工程、住宅性能认定等引导机制，提高产业化方式建造住宅的比例。
2.推进住宅设计标准化。针对住宅建筑层高、开间、进深、厨卫等，研究编制和推广实施全省统一的设计标准，建立完善建筑结构与构件、部品协调一致的模数体系，为住宅构件和部品工厂化生产、规模化应用奠定基础。针对建设公共租赁房、棚改安置房、普通商品房的需要，研究编制不同面积的住宅建筑标准图集，提高设计和施工效率，推动住房建设订单化、批量化。
3.推进住宅部品通用化。以住宅建筑设计标准特别是模数体系为依据，组织编制住宅部品地方标准并定期发布推荐目录，引导部品生产企业系列开发、规模生产、配套供应与多种住宅建筑衔接通用的部品。以太阳能光热光电、地源热泵、节能门窗、低辐射镀膜玻璃、轻质建材、供热计量温控、节能保温与结构一体化、整体厨卫为重点，以骨干企业为依托，扩大产能和市场份额，抢占全国建筑节能环保技术和产品制高点。
4.推进住宅施工装配化。加快推广装配式钢筋混凝土、钢结构、轻钢结构等新型建筑结构体系。大力发展新型建筑构件生产企业，预制墙板、楼板、梁柱、楼梯、阳台等建筑构件，大幅度提高住宅施工装配化程度，逐步将露天作业、现场浇筑向工厂化订制、专业化装配转变。
5.推进土建装修一体化。引导开发企业从委托设计入手，组织实施土建装修一体化，建设销售成品住房，避免施工过程中的拆改，避免业主购房后二次装修造成的材料浪费、环境污染和安全隐患。研究制定地方强制性技术标准，2017年设区城市新建高层住宅实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。对全装修商品住宅，在销售时实行毛坯房和装修分别计价，分别开发票，分别纳税。
6.推进技术应用集成化。指导开发企业综合运用节地、节能、节水、节材、环保、低碳和互联网等技术，充分发挥技术集成作用，建设绿色建筑、智能家居、智慧社区。积极推广百年住宅体系，提高住宅的安全性和耐久性。增强住宅内部空间设置的灵活性和自主性，为购房者在入住前进行个性设计、选择菜单化装修提供前提条件。将建筑(住宅)产业化技术应用纳入房地产开发项目初步设计审查内容，在施工图设计审查阶段严格把关。
7.推进住宅建设标准城乡一体化。在农村新房建设和危房改造中，落实抗震设防标准，提高防震抗震能力。坚持城乡一体化发展理念，在住宅建设的规划、设计、施工、管理等方面逐步做到标准基本一致，率先在农村新型社区建设中推行;按城市标准配套建设给排水、燃气、热力、污水和垃圾处理等设施。
8.加快信息技术推广应用。大力开展基于建筑信息模型(BIM)技术下的标准化建筑构件和部品数据库建设，积极运用物联网、地理信息系统(GIS)、大数据、云平台等技术，以住宅开发为主体，着手构建覆盖建筑设计、构件和部品生产、运输、施工、监理、验收、物业管理全过程的信息系统，推动住宅建造和管理智能化。
(三)加快转变房地产企业发展模式，增强市场竞争力。
1.加快培育大型房地产企业集团。按照“扶大、扶优、扶强”的原则，以我省房地产开发50强、物业服务30强、中介服务10强企业为依托，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，向专业化、规模化、品牌化方向发展。鼓励和支持省管国有企业兴办的房地产公司，加快重组整合，培育在全国有影响力的房地产企业集团。推动骨干物业企业与大中型开发企业建立长期合作关系，大型房地产项目、机关和学校等公共服务机构的物业管理招标向骨干物业企业倾斜。引导开发、物业、中介骨干企业开展技术创新、产品创新、管理创新，增强核心竞争力，积极参与全国房地产市场竞争。
2.推动房地产开发、建筑施工企业战略协作。鼓励开发企业与省内骨干建筑企业结成战略合作伙伴，进行深度合作，提前介入开发项目，对结构体系、部品选择、技术应用等予以全面优化，缩短工期，降低成本，更好地保证项目质量、安全和使用功能，提高综合效益。鼓励省内房地产开发50强、建筑业50强企业间强强联合，携手开拓市场，共同做大做强。
3.积极组建住宅产业联盟。以大型骨干房地产开发企业为龙头，以建筑设计、技术研发、建筑施工、装饰装修、部品生产、物业服务等企业和科研单位为依托，组建住宅产业联盟，着力增强技术集成和产品研发能力，发挥住宅产业纵向一体化的集聚效应。住宅产业联盟龙头企业或部品骨干企业所在城市，应建立相应规模的住宅产业园区，为技术研发、构件和部品生产提供载体。
四、保障措施
(一)强化政府引导和市场监管。各市县要组织编制《住房建设规划(2016-2020年)》，合理确定开发总量、用地供应量和供应结构，防止商品房阶段性供应过剩。根据土地利用总体规划和住房建设规划，提出3-5年的开发项目，纳入开发项目库和年度开发计划，作为土地出让的依据。全面实行房地产交易信息日报制度，定期研究分析房地产运行情况，因地制宜，因时制宜，对症施策，精准调控。全面落实房地产开发项目建设条件意见书、商品房预售许可(商品房现售备案)及预售资金监管、开发项目竣工综合验收备案三项制度，健全贯穿商品房开发、建设、销售全过程的监管体系。尽快实现房地产交易合同网签全覆盖，全面实行商品房预售资金监管和二手房交易资金监管，保障当事人合法权益，维护社会稳定。加强监督检查，依法查处扰乱市场秩序、侵害群众利益的行为，加大对违法违规行为的处罚力度和市场清出力度。
(二)改进房地产开发用地供应管理。在房地产开发用地出让前，由国土资源、城乡规划、住房城乡建设主管部门共同制定拟供地块出让方案。全面落实房地产开发项目建设条件意见书制度，由住房城乡建设部门对开发项目的建设周期、基础和公用设施配套、保障性住房配建、住宅产业化技术应用等提出明确要求，作为相应拟出让地块的出让条件，并负责在后期项目建设中严格监督落实。
(三)提高房地产项目行政审批效率。结合深化行政审批制度改革，全面清理制约住房消费和房地产业发展的政策规定。对房地产开发项目，根据《国务院办公厅关于印发精简审批事项规范中介服务实行企业投资项目网上并联核准制度工作方案的通知》(国办发〔2014〕59号)等有关规定，推行并联审批，缩短审批时限，提高工作效率。除政府和国有及国有控股企业的房地产开发项目外，开发企业可自主选择符合资质条件的施工企业，签订施工合同后到住房城乡建设部门备案。研究制定合理的物业收费标准和税收扶持政策，规范政府采购物业管理项目的招投标。
(四)扶持房地产骨干企业做大做强。支持开发企业合理融资需求，对资质良好、诚信经营的骨干企业在授信额度、质押融资、债券融资等方面给予支持。就建筑(住宅)产业现代化、物业管理信息化等新技术，组织开展研讨交流活动。支持具备条件的开发企业和住宅部品企业，通过主板市场或“新三板”上市。开发、物业企业在省内异地开展业务的，可以不再新设立独立法人资格的子公司，在项目所在地以分公司名义办理项目审批手续、设立银行账号、交纳有关税费。在土地出让金和基础设施配套费缴纳方式、商品房预售许可和资金监管等方面，对骨干企业予以倾斜和扶持。
(五)发挥房地产行业协会的作用。协会要当好政府与企业之间的桥梁和纽带，深入了解企业诉求、维护行业权益、推动行业自律，重点推进房地产业信用体系建设，组织企业之间的横向、纵向商务和技术交流，组织产学研合作，开展开发、物业、中介行业测评，开展先进技术、住宅部品、示范项目、优秀企业家等推介活动，组织从业人员教育培训，推动行业整体素质不断提高，为房地产业转型升级夯实基础。
(六)优化房地产业发展环境。加大人才培养力度，积极推动房地产开发、物业服务企业与职业院校合作，培养物业管理专业人才;公办或民办职业院校设置企业急缺专业的，提倡用人企业给予资金支持，政府可给予一定补助。及时清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，无法律法规明确规定的要坚决取消，收费标准过高的要适当降低。优化房地产收费征收模式，缓解企业在项目运作前期过重的资金压力。抓紧开展房地产开发企业信用评价工作，对信用等级高的企业，可以视情况缓收、减收、免收有关保证金。客观公正搞好舆论宣传，在全社会大力普及房地产法律知识，增强契约精神，为房地产业持续健康发展营造良好环境。
抄送：省委各部门，省人大常委会办公厅，省政协办公厅，省法院，省检察院，济南军区，省军区。各民主党派省委。
山东省人民政府办公厅2015年9月6日印发
