来源：南方日报
近来，常有市民向本报反映自己房子土地使用年限的问题。有市民告诉记者，自己买的是新房，但土地使用年限比70年少了将近十年，这十年哪儿去了？还有市民称自己买的是住宅楼，但不知为何土地使用年限还不到50年，按照国家规定居住用地期限是70年，但从开发商拿地的时间算起，满打满算也不够70年啊，这其中的年限差额哪儿去了？
如何得知土地使用年限？
开发商销售商品房的时候，应在售楼处公示《商品房预售许可证》与《国土证》，明确销售楼盘的土地使用年限、用途等相关信息。市民可以向售楼员索要这些证件，了解使用年限。
如果对开发商出示的证件不放心，市民可以到惠州市国土资源局网站了解情况。惠州国土局已经根据《土地登记资料公开查询办法》的相关要求，将非个人的土地登记信息公布于此。具体方法，进入惠州市国土资源局网站，点击“国土政务公开”的“土地登记”项进行查询。市民在查询前需要知道权利人名、土地证号等。
同时，市民也可以到惠州网络问政平台，提供权利人名称或土地证号，由国土局帮助你进行查询。
多少人知道使用年限？
大部分业主都清楚自己房产的年限
土地使用年限缩水，在惠州楼市较为普遍。对于土地使用年限问题，市民相当关注。在惠州，此前也发生过业主声讨土地使用年限“缩水”的事件。
此前有媒体报道，名流印象三期的业主对于新房土地使用年限“缩水”大为不满。小区业主表示，2012年买的新房，使用年限却只到2063年，房子虽然是全新的，实际上却已经是有20年“地龄”了。
光耀荷兰水乡一期7栋的居民陈先生也曾对某媒体称，他所购买的房屋办下来国土证，使用年限少了8年。本应是从2003年—2073年，共70年土地使用年限的，可是《国土证》上显示使用年限只有2003年—2065年，共62年，少了8年。
而在惠州网络问政平台，土地使用年限也是一个热门问题。在惠州市国土局的问政问题中，土地使用年限占了近一半。这些问题包括查询土地使用证年限，询问小区土地使用年限，土地使用年限如何延长等问题。
记者也随机询问了仲恺、江北几个楼盘的业主。说到土地使用年限，他们均表示自己很清楚。在仲恺买楼的刘女士告诉记者，“像土地使用年限是买楼人非常关心的问题，合同上都有写明，对于这个问题，业主不可能不关注。”
土地年限“缩水”有何影响？
虽然关注土地使用年限，但对于该使用年限“缩水”几年，市民多是无所谓的态度，这在地产市场中已是见怪不怪的事情了。在记者随机询问的市民中，不少市民都认为，开发商要花时间盖房子，少几年可以理解，只要别太离谱就行。
而售楼员在售房时，也会告诉买房者，土地使用年限不重要，房屋永远是你所有。如果土地使用年限到期，到时有需要可以补缴地价，即便以后拆迁，你也会享受到拆迁补贴费的。无可否认，售楼员这些话对市民心理层面会产生巨大影响。
但有业内人士介绍，城市拆迁时，房屋所有人可获得市值的拆迁补偿费，这个补偿费包括房屋造价费和土地使用费（剩余市值估算价）。如房屋所有人没有国土证，拆迁的话，就只获得房屋的造价费，房屋经折旧后就没几个钱了。所以是否有国土证和国土证的年限对业主很重要。
国土证缩水表面上没有给购房者带来损失，但购房者在购房款中却多交纳了土地出让金，如果购房者的土地使用年限只有50年，那他就多交纳了20年的土地出让金。
目前，业主买到这样的房屋，其土地使用年限基本都不足70年，但由于各种原因，业主不会注意到这些问题，而且我国房地产制度中也没有相应的规定。可以说，这种损失属于一种隐性损失，虽然没有给消费者带来直接的明显的损失，但所有的损失还是由消费者承担了。
谁“偷”走了年限？
报建早于施工和拿地时间不同都会缩短年限
根据国务院1990年颁布的第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按不同用途确定，其中住宅用地70年、综合用地50年、商业用地40年。而土地使用年限是从政府出让土地的时间起算的。
据了解，从惠州目前的情况来看，土地剩余年限不足70年主要有两种情况：一是开发商取得用地到楼盘正式销售，需办理规划设计、建设工程报建等相关手续，然后才开展建设施工，正常需要3—5年时间。因此，楼盘达到预售条件时，往往土地使用年限已减少几年。二是拿地时间不同。由于开发商取得土地的方式除了通过政府取得一级市场土地，也可通过二级市场转让的方式取得用地，这些土地，有近年取得的，也有上世纪九十年代取得的，因此导致土地剩余的使用年限时间也不一样。
有业主在与开发商签订购房合同时，对于土地使用年限不够重视。而土地年限缩水确实会对购房者利益产生影响或损失，我国法律虽然规定土地的最高使用年限，但是对于土地使用年限到期问题，目前并没有明确的规定。虽然住宅建设用地使用权期满可以自动续期，对于续期是否需要缴费及按何种标准收费，尚无相应的办法和具体规定。
广东衡仁律师事务所韦世州律师表示，业主买房时在合同上约定的时间如与业主取得土地证上载明的时间不同，开发商属违约行为，应当承担违约责任。但在现实生活中，购房者很难举证证明因为土地年限缩水而对于自身所造成的损失。因为该损失属于尚未发生的损失，该损失是否会发生以及具体的损失金额多大，均不能确定。有些法院也会因为购房者无法举证证明自身的损失而驳回购房者的请求。
广州经验
如同惠州的“惠民之家”网站，广州的房地产权威信息发布网站名为“阳光家缘”。广州购房者仅需要到“阳光家缘”网便可查询到包括房屋销售情况、预售证、国土证、施工许可证、规划许可证、项目进度等在内的详细信息。目前“惠民之家”的楼盘相关信息，多是由开发商提供。
因为楼盘的预售证、国土证、施工许可、规划许可等都一目了然，无论开发商有没有主动透露，或者有没有说谎，市民在网上一查就什么知道了。有业内人士指出，若可以在购房前得知楼盘信息，不仅能给购房者规避更多的购房风险，同时也可以给开发商省去不少纠纷及麻烦。
■专家建议
购房者应明确
违约相关事由
购房者在购房时应当要求开发商出示《土地使用证》、《国有建设用地使用权出让审批单》以及《土地出让合同》中的约定条款，对土地的性质、类别、年限以及开工、竣工日期心中有数。此外，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》时，应对土地年限缩水违约事由出现时违约方（开发商）应承担的违约责任进行明确，如合同对此进行了明确约定，房屋土地确实存在缩水的违约情况，购房者可以此为依据向开发商主张违约责任。
土地年限缩水，不仅仅会影响到单个业主的权益，更多时候会涉及到整栋购房者，甚至整个小区的购房者的权益，因此，受到影响的购房者可以联合起来，通过谈判协商等形式，要求开发商按照合同约定的土地年限，补交相应的土地使用权出让金，对土地年限进行延期，以维护自身的权益。
业内人士也提醒，市民在购买房屋之前，一定要了解清楚该项目的土地性质是什么，以防止在土地使用期满后，将来至少要多支出几年甚至几十年的一笔额外土地出让金。市民购房前如认为土地使用年限较短，可要求开发商办理延长土地使用年限手续；市民购房后如有延期需求，可与开发商协商解决。
市民也可以让开发商在房款中减去相应年限的土地出让金，或者在房款外额外补偿一笔将来用于土地出让金的费用，用来补偿购房者的损失。
还有业内人士建议，楼盘销售时，必须在明显位置提醒购买人房屋及所在土地使用年限，并规定使用年限少一年，就应当减去一年的土地出让金。这样，既保证了购房者的利益，在客观上又会减少开发商钻空子的现象。
买房莫忽视“土地证”
买房人都重视房产证，但有的市民就忽视了“土地证”，这种问题在二手房交易中更加普遍。曾有惠州市民反映自己买楼只拿到了房产证，没有见过“土地证”，那你就要催开发商办理了。韦世州律师告诉记者，《国有土地使用权分割登记许可证》（下称土地证）是住宅不动产物权的重要组成部分。根据国家关于房地产的政策法规，一套房产应该同时拥有房产所有权和相应的土地使用权才算是完整的产权，没有办理土地证，购房者的合法权益得不到保障。
目前很多城市，包括广州、深圳等都是房产证与土地证两证合一。因此，购房者在购买房屋后应及时申请办理。但现阶段由于各方面制度的不完善，包括惠州等很多地方只有房产证亦可进行交易，而且一些购房者的法律意识不强，很多购房者在购买房屋后没有及时申领土地证。
根据相关规定，购房者可以自己申领房屋的土地证，因为办理土地分割登记的对象为依法取得国有土地使用权、领有《国有土地使用证》的人，但是办理土地分割登记所需要提交的部分材料不在房屋所有人手上（如原土地使用证、整栋楼的建筑面积等材料在开发商手里）。因此，购房者可以要求开发商协助办理土地分割登记或者委托开发商去办理。
