研究目的：通过分析土地征收价格的内涵确定土地征收价格的评估方法。研究方法：文献资料法和数理统计方法。研究结果：(1)当前土地征收制度存在一定问题;(2)依据《农用地估价规程》分析得出土地征收价格的构成;(3)确定土地征收价格各构成部分的计算方法。研究结论：土地征收价格应包含对该土地未来预期收益价格和依赖该土地生存的农民在失去该土地后应获得的基本社会保障和重新就业所必要的劳动技能培训所需投入的成本，为了保障农民权益，同时还需确定土地征收产生的增值收益分配系数。
关键词：土地征收 价格构成与确定
一、当前我国土地征收制度存在的问题
1、在法律、法规中缺乏对公共利益的明确界定
2004年3月14日《中华人民共和国宪法修正案》将宪法中第10条第3款内容修订为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿”，2004年8月，《土地管理法》中的第2条第4款修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”，以上两项法律内容即为我国土地征收制度的法律依据，但是何为“公共利益”，并无相关的法律解释。这种法律内容界定的缺失造成了当前一部分地方政府滥用行政权力征收土地的现象，使得被征地农民的合法权益被损害。
2、征地价与出让价之间存在较大差异
当前征地制度最为被征地农民所诟病的一点，即为土地征收价与土地出让价之间存在较大差异，尤其是经营性用地，差距甚至有可能达到百倍之多。目前政府公布的征地区片价多为十几万至几十万一亩，而在土地招拍挂市场，上千万一亩的经营性用地处处可见。以杭州市为例，根据《杭州市城区2009年征地补偿标准》，最高级别区片货币补偿的标准为27万元/亩，而杭州市2009年—2012年经营性用地的平均成交价格均在每亩千万元以上，征地价格与出让价格之间的差异造成被征收土地农民心理落差。尽管政府对失地农民的补偿作出一些工作，但是无法否认，失地农民并未从自己赖以生存的生产资料的价值变现过程中获得足够的补偿。
3、城郊结合部与偏远地区价格差异巨大
当前土地征收主要发生在城市近郊与城郊结合部，该部分区域由于邻近主城区，土地升值潜力较大，城市管理者与被征收农民对此也有较为清醒的认识，因此对于土地征收补偿价格的确定，在参照征地区片价的基础上，往往还通过拆迁奖励、给予留用地指标、发放较高额度的过渡安置费等方式提高补偿价格。同样是土地被征收，偏远地区土地被征收农民所获征地补偿费，与城郊结合部相比，则大大降低。
这部分土地征收，主要是为了大型能源、交通、水利工程的建设，从土地征收的目的性来看，符合公共利益的需要，但是从被征收农民的角度来看，同样是失去赖以生存的生产物资，其所获补偿则远远低于城郊结合部的被征收农民。从土地利用的强度看，大型能源、交通、水利工程用地的征地强度高于城市建设用地，但从土地增值的角度看，城市建设用地的土地增值空间远远高于大型能源、交通、水利工程用地，在这种情况下，农民的社会保障价格如果完全按照土地转用后的增值部分进行分配，明显违背了社会主义公平性的原则，因为被征收前同样是农用地，其土地权利、用途、保障功能等是没有差别的。
4、失地农民的社会保障制度不完善
城郊结合部失地农民，其身份依旧是农民，随着城市范围的扩大，其生活方式逐渐融入城市，但是由于劳动技能、社会保障的差异，在补偿金额过低的情况下，易于沦为城市贫民，偏远区域的失地农民则由于赖以生存的生产资料丧失，一般很难维持原有的收入水平，甚至造成区域性的经济发展滞后。
此外，对于补偿金额的利用，失地农民往往无法进行长远有效的规划，加之对学习新的生产技能的准备不充分，对身份转变的应变能力有一定欠缺，造成的后果是有很大比例部分失地农民坐吃山空，最终丧失收入来源。根据九三学社2003 年进行的一项调查表明，60%的失地农民生活处于十分困难的境地，有稳定经济收入、没有因失地影响基本生活的只占30%[1]。当前的土地征收工作关注于补偿金额的确定与发放，对失地农民在失地后的长期社会保障制度建立方面以及如何协助失地农民适应身份变更方面有一定欠缺。
二、土地征收价格构成与内涵
一、从《农用地评估规程》的角度分析土地征收价格
对于土地征收价格的构成，从产权角度看，土地征收价格=土地所有权+土地使用权+社会保障权。从资源经济学角度看，农地征收价格=农地质量价格+农地社会价值量化值[2]。从农用地价值完全补偿的角度看，征地区片价=农用地经济价格+社会保障价格+社会稳定价格+生态价格[3]。从成本角度看，农地征收价格=生产资料价格+生活资料价格+合理预期[4]。有学者认为征地价格=农用地价格+土地转用后增值的区段平均值的分割值，土地增值分割的区间是：国家确定的最低社会保障标准至100%[5]。
从土地评估的角度看，《农用地估价规程》[6](以下简称《规程》)中明确了农用地价格的计算方法，基本类同于城镇土地估价方法。但农用地价格并不等同于土地征收价格，由于土地征收造成的产权、用途等条件的改变，直接造成被征地农民赖以生存的生产资料的丧失，因此对于土地征收价格的计算还需考虑以下四项因素，即：
一、权利因素，指国家征用集体土地农用地时，因土地所有权发生转移对土地征收价格的影响;
二、用途因素，指国家征用集体土地农用地时，因土地用途发生转变对土地征收价格的影响;
三、社会保障因素，指影响土地征收价格的社会保障条件，包括农民应获得的基本生活保障、教育及再就业培训等;
四、其他因素，指影响土地征收条件的个别条件，包括农业外收入状况、农民生产和生活方式对土地的依赖程度、农民平均文化水平及农业外就业的意识和能力等。
当前农用地的征地区片价计算方法主要采用叠加法，即在农用地基准地价评估的基础上，叠加农用地社会保障价格，这一方法仅计算生产资料价格与社会保障价格，对于由于征地引起的权利价值未予充分考虑。因此可认为，现行征地区片价的计算方法与土地征收价格的内涵存在一定的差异，对被征收农地的价值有所低估。
2、土地征收价格的内涵与构成
笔者以为，土地征收价格的内涵应该是在土地征收过程中产生的反映农民生产资料所有权转移、社会保障功能丧失、土地权利变化、生活方式改变等变化的各种价格的结合。
综上所述，土地征收价格的构成应包括：原有农用地作为生产资料的价格以及由于征收对农用地权利、生活保障、生活方式等造成相应变化而产生的价格。即：土地征收价格=生产资料价格+社会保障价格+权利变化价格+其他因素价格。
三、土地征收价格的确定
1、生产资料价格
农地的生产资料价格即农用地价格，是指在正常条件下，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素，农用地所能实现的价格。根据《规程》说明，可采取收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价法进行评估，与国有建设用地土地评估方法类似，故具体评估方法，在此不予赘述。
2、社会保障价格
社会保障价格包括农民应获得的基本生活保障、教育及再就业培训等，可分为基本生活费、教育费、再就业培训费三大类。《规程》中规定了社会保障价格测算公式，按照数理统计原理，抽取一定数量的村或村民小组为样点，测算不同年龄组的人均社会保障价格。公式如下[7]：
上述公式为当前土地征收中社会保障价格的主要计算依据，主要影响计算结果的数据为基本生活费与人均教育和再就业培训费用两项，目前计算基本生活费多以居民最低生活保障费为标准，付梅臣等认为，社会保障应该是失地者生活水平不降低的担保，而不是全部人员的养老保险[8]，笔者对此表示赞同，因此认为，生活费应以社会最低工资为标准进行计算。人均教育和再就业培训费用计算方法，主要依据劳动技能培训所需费用计算，但是由于培训需要政府部门加强组织，故该部分费用往往不计入社会保障价格，而是通过征收后由劳动技能培训部门组织无偿培训的方式得以体现。
3、土地权利变化、其他因素价格
笔者以为，此二项价格即为农用地转为国有建设用地其土地增值空间中被征收农民应分享部分。从土地评估的角度来看，直接计算此二项价格目前无法提供有效的依据，但是可调查被征收农地总面积与土地招拍挂总收入以及土地出让总成本等数据，然后根据增值收益分配比例计算该部分价格。
如前文所述，农地征收价格与经营性用地招拍挂价格之间差距巨大，其增值收益部分被政府获取，正是当前被征收农民对土地征收制度不满之处所在。关于农地征收后土地增值的分配，理论界基本形成了“涨价归公”、“涨价归私”、“公私兼顾”三种观点，笔者认为，“涨价归公”是对被征地农民土地权利的漠视，“涨价归私”则是对城市发展对土地增值效应意识的淡薄，二者皆不可取，“公私兼顾”则综合考虑了政府在城市发展建设中的贡献与被征地农民的权益，是目前较为可取的分配原则。土地增值收益分配系数的确定目前尚无可依据的市场案例，更多的取决于国家及地方政府的政策取向。
根据中共中央十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中指出“赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”，表明通过土地制度改革的积极探索，农民的土地权益将得以进一步实现，为此，各地可参照以前针对工矿企业划拨土地搬迁时对土地增值收益分配的一些做法。总的原则是体现集体土地所有权的应有权利，保障失地农民的合法权益。
四、结语
土地征收价格的组成与确定，关系到广大被征收农民的切身利益，是构建社会主义和谐社会的必要条件，笔者从内涵的角度分析了农地征收价格的构成，并提出各部分价格的确定方法，但是土地征收价格的确定不是仅凭借理论研究所能解决的，它需要国家政策、评估方法与社会发展相结合，需要进一步的改革与创新，才能建立行之有效的评估体系，使其更好的为经济发展与社会进步服务。
