来源：快房网

　　以往但凡国家出调控政策，无论楼市还是土地市场总要降温应景，今年却打破常规，自新国五条出台后，一手房市场和土地市场都是一派“春意盎然”的景象，尤其是杭州主城区土地市场，今年一季度主城区土地收入高达201.35亿元，创近五年新高，同比增长383%！

　　就在一级市场一片欢腾的气氛下，也难掩本土开发商落寞的表情。从去年下半年土地市场回暖至今，以万科、中海、嘉里、九龙仓、龙湖等为代表的外来全国性房企依靠雄厚的资本实力在杭州大量增持土地，相形之下，一直以品质自矜的杭州房企后劲不足，在土地市场上鲜有斩获，默默拱手让出未来的市场占有率，遭遇后劲危机。

　　今年一季度主城区土地收入创近五年新高

　　杭州土地市场已成“大鳄的盛宴”，难觅本土房企身影

　　3月21日，随着杭州主城区3月最后一场土地出让会收官，杭州土地市场的又一个新纪录诞生了：2013年第一季度，杭州主城区共出让30宗地块，总出让面积848595平方米，成交金额达201.35亿元，同比增长383%，接近去年全年成交额的一半，创近五年来新高。

　　从去年8月开始，杭州主城区土地市场的走势便由冷转暖，并一路上扬，10月甚至达到140亿元的月成交高峰，去年12月同样以75.32亿元的月成交额收获翘尾行情，至此全年总成交额约424.76亿元。进入2013年，土地市场也一改低开高走的传统行情走势，新年一开门便是大量开闸供地，成交额也不断刷新同期纪录。

　　尤其值得关注的是，去年至今杭州有不少宝地出让，而土地价格也在水涨船高。例如去年中海一掷便是56亿元，包揽钱江新城二期三堡3宗沿江宅地，刨去保障性住房面积不算，溢价率也高达49%；而龙湖在去年以23.5亿元拿下滨江区奥体中心一宗体量近25万方的宅地后，今年2、3月份又接连出手，拿下两宗丁桥新城地块，在龙湖的带动下，丁桥宅地楼面价也首度达到8886元/平方米的高度；此外，今年2月下旬世茂在九堡连夺两宗宅地，成交楼面价11145元/平方米也成新高……

　　不可否认，过去不到一年的时光，杭州土地市场已成“大鳄的盛宴”。遥想当年绿城、滨江等龙头房企位列拿地榜前列、其余本土企业百花齐放的局面已成明日黄花，大鳄一统江湖的格局正在形成。先看看去年主城区的拿地金额榜，排在榜首的是中海，69.08亿元拿下4宗宅地，总体量有45.46万平方米；第二是万科，40.72亿元同样新收4宗地，体量达48.97万平方米；嘉里排第三，25.37亿元拿下了5宗地块，可建面积也有23.3万平方米；龙湖列第四，虽然用23.52亿元只拿了一宗地块，但单项目体量就有24.75万平方米，也是主城区少见的大体量住宅项目。再看看刚刚过去的一季度拿地情况，也多以大鳄为主，金地、保利进驻长睦，世茂布局九堡，龙湖挺进丁桥，还不乏新进驻杭州的外来大鳄——万达、港中旅，更有不少像招商这样的大鳄，频繁出现在出让会却仍未找到时机。

　　杭州联合房产高价拿下田园小宅地

　　为了在市场上还能看到自己的品牌

　　与外来大鳄的高歌猛进相比，本土房企在土地市场上的表现只能用无奈和落寞来形容了。纵观去年至今的土地市场，除了滨江集团利用新成立的基金公司还有实力拿下体量较大的地块外，大部分本土房企只能选择小规模、小总价的地块来投资。

　　像去年，滨江集团一举拿下余杭西溪附近的低密度宅地（余政储出[2012]25号、26号地块）以及勾庄附近的余政储出（2012）48号和49号地块，成为惟一能“与大象共舞”的本土开发商。而德信、方正、天阳等公司在去年也略有斩获，德信成功拿下了祥符北部软件园19号地块，总价5.5亿元；方正则在德信隔壁新入一宗宅地，总价5.79亿元；天阳动作更多一些，分别在申花庆隆、城东新城拿了宅地，其中天城单元两宗宅地是以与杭房、联合、绿地（杭州）共同合资组成的滨盛置业联合体拿下的。天阳置业营销总监石焱曾坦言：“土地储备是开发商的立身之本，所谓手中有粮才能过冬啊。在目前的形势下，本土房企要拿地越来越不容易，但凡有体量大一点的地放出来，大鳄们都虎视眈眈。天阳一向以来习惯于操盘10万方左右的项目，新拿的几块地也仍秉承这一原则，一来是拿地阻力会小一些，二来中小项目周期短、可以进行快速滚动开发。”

　　上周，经过21轮书面竞价，杭州联合房产以总价3.79亿元、折合楼面价9556.81元/平方米夺下田园板块一宅地，楼面价排历史第三，多少带有本土房企的唏嘘。一来，田园板块虽然从一面市就定位高端，但已经进驻的开发商都知道，实际日子并不好过，不少田园在售楼盘的销售人员私下吐苦水：从来没卖过这么难卖的房子，一开始就高企的地价硬生生把这个板块卡在了动弹不得的尴尬位置；更糟糕的是，就在地块出让之前，有网友爆料，田园“下煤”了，附近公园植物上飘落了一层煤，这让该板块一直首推的环境牌也黄了，销售压力再度增加。为什么就是在这样的情况下，联合还要进驻田园？有了解内情的相关人士透露，也是开发商的无奈，面对资本实力雄厚的外来大鳄大肆掠地，土地市场留给本土企业的选择越来越少了，联合自开发了丁桥的格里项目后，目前再无新项目亮相，对于一个房企品牌来说，会渐渐被购房者遗忘，不论如何在这个市场上都需要有自己品牌的声音，好在这个项目体量小、总价低，所以对开发商的压力没这么大。

　　本土房企土地储备日渐见底

　　市场占有率将大幅下滑

　　根据目前拿地及土地储备的情况，可以预见，本土房企的市场占有率将大幅下滑，大量本土房企或将在大鳄的夹缝中求生存。

　　记者粗略统计了一下本土知名房企的土地储备情况。老大哥绿城已经多年没有在杭州拿地，好在土地储备够充足，接下来能卖的也都是一些老盘未开发的存量，像西溪诚园、明月江南、兰园、田园牧歌以及余杭的玉园、蓝庭、翡翠城等都还有非常可观的存量。和绿城情况相似的还有金都、坤和等实力房企，这几年都没有新增土地储备，只能靠销售存量维持业绩，例如坤和仅和家园还有存量，西溪里已经进入尾盘销售。相较之下，滨江集团的存量更充沛一些，除了目前在售的金色黎明、、曙光之城、万家星城等项目，还有西溪明珠以及新入手的五常湿地地块和勾庄地块等新项目。

　　而不少规模中等的开发商情况则更不乐观。例如宋都、野风、华盛达、钱塘、欣盛、东海等企业目前在售的项目接近尾声，又没有新地块入手，一旦存量售完，同样面临品牌在杭州市场上“失声”的危机。更有像圣奥、祐康这样的开发商将项目以代建的方式委托给其他开发商开发、销售，从某种程度上来说，也是变相地退出市场。

　　土地市场“资本为上”

　　传统房企面临困局

　　“我们资金实力不如国企、大鳄雄厚，财务成本又高，在资本为上的土地市场争夺中明显处下风。”一本土开发商无奈地说。的确，面对有股市、信托、基金等多种渠道招募资金的全国性大鳄，不少传统本土房企面临融资困局，自然无法与大鳄们在土地市场上拼抢。倒是绿城、滨江的一些做法为传统房企突围提供了借鉴意义。

　　像绿城这几年一大业务转变就是向代建发展，2010年9月，绿城集团在杭州宣布成立绿城房产建设管理有限公司（下称“绿城建设”），绿城的商业代建业务主要来自二、三线城市，以地方性龙头企业居多，其中近40%没有房地产开发经验，据知情人士透露，目前代建业务在绿城集团已有“半分天下”之势，财报的数据显示，现有总土地储备可支撑绿城集团未来5年发展。此外，绿城去年同时与九龙仓、融创中国等合作，减轻了自身资金压力，近期，绿城就与融创合作出资90亿元拿下了上海黄浦区一项目。

　　而滨江也是精明的开发商之一，将诸多风险分散到多个“鸡蛋篮子”中。像去年在土地市场上的几次拿地，相当多资金来自滨江控股旗下的普特基金，这意味着运作了大半年时间的普特基金成功落地。成立基金公司，滨江方面的出发点很明确，那就是以风险共担的方式来获取回报。过往房地产企业开发项目，从筹钱拿地到销售，甚至到后期管理，一条龙全部自己掌控，这样操盘的手法属于重资产操盘，企业要背负沉重的资金压力，需要在销售端快速回笼资金；一旦市场陷入疲软，类似的操作就危机频现。通过基金参与方式，可以解决开发商最重要的融资问题，集合社会资源来开发项目。此外，滨江也积极开展代建业务以及经营酒店、写字楼、商铺等商业项目，通过多种渠道实现丰厚的现金流，让滨江集团能够更为良性地运作。