2015年上半年，可以说是楼市风云变幻的半年，楼市政策也是一波未平一波又起，一直未曾停歇，尤以“央妈”最为“任性”，连续的降息降准不仅让股市坐上了过山车，楼市也深受其影响。
年初，当中国经济和楼市双双陷入停顿、衰退的时候，笔者再三强调：“只有房地产才能救中国经济”，“经济越不景气，越依赖房地产”，以及“政府必然要救房地产”，“决策层高估了中国经济健康程度，从而延缓了救市”，“泡沫是消化泡沫的惟一办法”等一系列持之以恒的观点。
而后本届政府对房地产的态度，终于由羞羞答答欲抱琵琶半遮面转向明晃晃亮出救市底牌!
3月4日，中国久负盛名、官方地位很高的经济学家、全国政协委员厉以宁，以85岁高龄亲自为自己的总理弟子站台，他在接受记者采访时表示，中国经济中房地产业的作用是不可低估的。没有房地产带动，经济增长的拉力是不够的。如果说经济发展中有一个大的机车在前面跑，那就是房地产。不要一谈到房地产就说泡沫，实际上今天仍然要振兴房地产。
财政部财政科学研究所原所长贾康则表示，目前中国城镇化实际水平还不到40%，要一路发展到70%，在这个高速发展阶段里，房地产业必然是一个支柱产业。对于房地产业“泡沫”一说，他直言，“过去这一年多的调整，早已把房地产业泡沫挤得差不多了。”现在主要的问题不是泡沫，而是在经济下行过程中，房地产业的分化，应该得到必要的制度建设和政策引领。
政府的政策层面，则已经于无声处听惊雷，正在酝酿着方向性的改变。这从去年到今年的政府工作报告中可以清晰显现。2014年的提法是：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”
2015年的措辞为：“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”短短一年之隔，已经天上地下换了人间，楼市基调发生了根本性变化，主要变化有三：
1、“调控”淡出，“指导”上场，为2010年以来所仅见。新一届政府自上台以来，一改以往动不动就干预市场的理念，虽然坚持调控的大环境不动，但是在具体执行中已经分化成区别对待式的楼市调控政策，这种观念已经在过去有所崭露头角，在今年下半年会体现得更加明显。对价格涨幅过大、投机过热的地区采取严格的调控政策，反之，则采取宽松、放松的政策措施。
2、2014年是“促进房地产市场持续健康发展”，2015年变成了“促进房地产市场平稳健康发展”。二字之差，在决策层眼里想必像打翻了五味瓶，别有一番滋味在。前者表示决策层认为房地产市场仍是健康发展的，并且有“抑制投机投资性需求”为前缀，打压楼市意图明显;后者表明决策层已经认识到楼市不稳的局面，在“经济下行压力还在加大”、“今年面临的困难可能比去年还要大”(李克强语)的时代背景下，稳定楼市已经成为当务之急。
3、2014的“抑制投机投资性需求”变成了2015年的“支持居民自住和改善性住房需求”。
在这个基础上，我们来预测一下2015年下半年的楼市政策走向。
贾康说“过去这么久的调整，早已把房地产业泡沫挤得差不多了”，这句话千万不要当真。因为过去多年，城市住宅用地供应增量是人口增量的3倍，按政府城市规划可容纳的人口是34亿，差不多将是中国现有人口的3倍。因此，相当多地方的楼市泡沫仍然是大大的。这个泡沫主要是供应量的泡沫。
降息降准等利好楼市政策不断出台
2015年全国楼市迎来政策宽松期，进入新常态。国家频频“插手”救市，如“330新政”、降准降息等宽松政策连出，地方政府也纷纷从不同方面松绑楼市，如取消“限外”、取消限购、松绑公积金新政等。
经过多轮降息，目前银行一年期贷款利率和公积金利率已跌至历史最低水平，着实为置业者购房供房压力大大减负，此外，营业税减免、贷款额度提升也都达到最大的宽松力度。
预计下半年降息、降准货币政策可能还会继续宽松，今年有望迎来08年以来最大力度的降息。在相对宽松的货币政策环境中，也会使得房地产行业保持资金面的宽裕，一旦经济触底反弹，也会对房地产行业产生正向激励，提振购房者信心。
另一方面，很多地方供应量的确严重过剩，但是房价还是要死保，不然占到银行贷款50%、60%那部分怎么办?死保的办法就是我2014年12月7日发表在香港东网的文章所言《泡沫是消化泡沫的唯一办法》。现在，有关官员也明确表态了，个中意味大家各自仔细咀嚼：
显然，用泡沫消化泡沫不是三年五年能完成的任务，因此，人人都应该思考的是，你是像手握逝水年华一样握着现金不放，还是将资金及时转换成有效、优质资产?在这个问题上，有权有钱都不能任性，有识有胆才能任性。
一线城市楼市加速回暖但暴涨几率不大
据国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，5月份，住宅销量创年内新高，一线城市房价涨幅明显，楼市回暖趋势明显。从城市看，房价下跌的城市正在减少，特别是已有过半城市二手住宅市场处于上涨态势。
那么在接下来的下半年，全国房地产市场在多重利好背景下，一定会迎来一个向上发展的势头。但限于行业结构性过剩的现状，以及整体需求回落的大趋势所限，大多数房企现阶段的主要任务还是去库存，房价回升还是以稳为主，不太可能出现暴涨现象。
百姓弃股买房仍热衷投资房地产
中国人民银行6月19日发布的二季度城镇储户问卷调查报告显示，在房价预期与购房意愿方面，51.5%的居民认为目前中国房价高难以接受，较上季下降0.4个百分点。对于现阶段房价，过半居民认为难以接受，但购房者的购房意愿却较一季度有所提高。
不少网民认为，一线城市房价这一轮上涨，是多重原因促成的，包括行政手段松绑、货币趋于宽松、政策刺激、刚需推动等。
政策上已经以稳为主基调，而房价也不再有上涨压力，更多的开发商将以降价走量为主打，而市场也将呈现去化的主旋律，购房者面对这种市场背景，更加趋于理性。
但是在一线城市，购房者买涨不买跌的传统或有所改变，依然有强劲的市场需求。火爆的股市也将促使更多股民获利返现，转战楼市，加入买房大军。预计2015下半年，那些地段、品质优越的高端改善楼盘或将有更好的表现。
其次，政策虽然从“抑制投机投资性需求”转向了“支持居民自住和改善性住房需求”，但是根据本人对人们消费心理的长期观察和研究，在楼市低迷时期，大部分抱着穷人思维的真正刚需和改善性需求的人群是不会，也不敢轻易出手的，他们一般只有等到房价上涨期间才敢出手。所以要想真正启动楼市消费，一定要给现在基本上在全国范围内拥有两套房以上的投资性需求松梆。
那么，2015年下半年给2套及2套以上购房贷款松绑，应该是一个可以预见的政策，非如此无以重新启动楼市。同时，降低首套房甚至全国范围内的二套及二套以上房屋首付比率，也是一个必须的举措。房贷利率和房贷首付比，应该掌握在银行这个市场主体手中，而不是掌握在政府手中。
再者，北上广深这些人口还在源源不断涌入、需求强劲的一线城市，2015年下半年会不会放开限购呢?
去年，我预测下半年全国各城市会逐步放开限购，而今年在全国除去一线城市均放开外，基本上可以说全国限购已经进入了一个常态化，也就是说该放开的基本也差不多了，没放开的一时半会可能也很难放开了。
自去年各大城市陆续取消住房限购政策之后，关于北、上、广、深何时取消限购的话题一直不绝于耳，尤其在今年下半年将继续围绕这个话题展开讨论。上半年，市场上又传出6月17日深圳将取消住房限购政策的消息。
对此，深圳有关部门表示，上述消息为谣传，将继续执行现有限购政策。北京有关领导也表示暂不考虑取消限购。只要不取消，那么就一定会不断有各种取消传闻刺激我们。
当然，永恒是不可能的。但何时放开限购，的确是一个谁都没有时间表的事情。即使北上广深城市政府自己想放开限购，中央政府也需要从全国一盘棋角度仔细掂量它的后果，最根本的不是怕这些地方房价上涨，而是怕资金抽血式地从其他地方流出。
一些供应严重过剩的地方，政府会采取回购等方式救楼市，但效果有限，同时只针对开发商。
至于房产税之类，且就先歇着吧。把不动产登记和房地产税挂钩，更是牛唇不对马嘴，走样走得豁了边儿。
房地产将迎来真正“互联网 ”元年
2015年5月，地产企业最最主要的事件就是万达集团和万科集团即将达成重要战略合作，双方将在房地产相关领域的发展进一步联手。
还有金地与“平安 好房”合作加速互联网金融跨界营销、绿地 集团牵手洲际酒店合租开发洛杉矶大都会项目、世茂将推出“52 ”MiniMall产品线、泰禾投资深圳吉屋、方兴携腾讯打造“智慧家”“2 X”全面发力等各种房地产企业的各种“互联网 ”转型等。
2015年尤其是下半年，将真正打开房地产行业全面与互联网融合的局面，如果说去年提出“互联网 ”的概念，使2014年成为房地产“互联网 ”雏形，那么2015年才是房地产真正实现“互联网 ”的元年。但是安家在去年就曾预测，大都是趋之若鹜，难免会九死一生，死得很惨。
房价上涨，调控声音再起
5月，住宅市场热起来了。6月，土地市场?也热起来了。土地市场的火爆再次引发人们对楼市的猜想：“面粉已经涨价，面包价格会跟风上涨吗?”
不过一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。但有一点非常肯定，市场转好，多数开发商对涨价满怀信心。
所以，不管该不该涨价，但房价是肯定要涨了。那么，随着下半年房价上涨，遏制房价上涨的呼声会再度响彻我们的耳畔。
但是，只要房价不会过度暴涨，相信政府宏观调控的机会不大。
