日前，《天津市关于加快推进农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的指导意见》（以下简称《指导意见》）印发，旨在鼓励村集体经济组织牵头采取多种方式对闲置宅基地和闲置住宅进行盘活利用，为激发天津市乡村发展活力、促进乡村振兴提供有力支撑。

天津市关于加快推进农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的指导意见

农村宅基地和住宅是农民的基本生活资料和重要财产，也是农村发展的重要资源。近年来随着城镇化的快速推进，农业转移人口数量不断增加，农村宅基地和住宅闲置浪费问题日益突出。适时引导推动村集体经济组织及其成员积极盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，对于维护村集体和农民权益、增加农民收入、促进城乡融合发展和推动乡村振兴具有重要意义。为加快推进我市农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）等有关法律政策规定，结合我市实际，提出如下意见：

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，深入贯彻落实中央决策部署和市委、市政府部署要求，围绕“三美四乡”建设，以依法维护村集体与农民宅基地合法权益、严格规范宅基地管理为前提，以提高农村土地资源利用效率、促进村集体经济发展、增加农民收入为目标，以天津市农村产权流转交易市场公开、公平、公正的交易机制为保障，鼓励村集体经济组织牵头采取多种方式对闲置宅基地和闲置住宅进行盘活利用，为激发我市乡村发展活力、促进乡村振兴提供有力支撑。

（二）基本原则

1.坚持农民自愿。盘活利用工作要充分尊重农民意愿，做好对农民的政策宣传和引导，充分调动农民参与的积极性和主动性。

2.坚持收益共享。盘活利用工作要兼顾农民和集体的利益，要把增加农民收入和发展壮大集体这两项工作结合好，既要保证农民有收入，也要保证集体有收益。

3.坚持依法依规。盘活利用工作要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，符合国家和我市关于宅基地管理、国土空间规划、用途管制、产业用地、市场监管和传统村落保护等法律法规和政策规定，遵守农房结构安全要求和消防规定，符合环保卫生要求，注重绿色发展。

4.坚持民主决策。盘活利用工作涉及村集体经济组织发展、资产资源经营管理和成员切身利益，重大事项要严格执行“四议两公开”决策程序，做到“公开透明”。

5.坚持规划先行。盘活利用工作要与各级、各类国土空间规划相衔接，与乡村产业发展规划相匹配，与美丽村庄建设相结合，严格按照村庄规划和村庄建筑风貌管控要求进行。

二、盘活利用的主要路径和方式

村集体经济组织是农村宅基地所有权的主体代表，在农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用过程中承担组织和引导作用。由村集体经济组织牵头的盘活利用工作主要分为两个阶段。

（一）集中整合

结合本村实际，村集体经济组织可以采取作价回购、统一租赁、农户委托、农户入股股份合作等多种方式集中整合本村闲置宅基地和闲置住宅资源，以便于统一盘活利用。

1.作价回购。拥有闲置住宅的农户，在有其他合法住所且自愿退出该闲置宅基地情况下，可与村集体经济组织协商，由村集体经济组织回购闲置宅基地和闲置住宅归村集体经济组织所有，用于统一盘活利用。

2.统一租赁。农户可以将闲置宅基地和闲置住宅租赁给村集体经济组织，按合同收取租金，租赁期限不得超过二十年。

3.农户委托。农户可签订委托协议将闲置宅基地和闲置住宅授权委托给村集体经济组织统一管理经营、出租、入股、招商合作，村集体经济组织可以收取一定的管理费用。

4.农户入股股份合作。农户可以将闲置宅基地和闲置住宅作价，以契约方式入股村集体经济组织的运营项目，协商确定分红比例。

（二）盘活利用

村集体经济组织要统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承，选择适合本村实际的闲置宅基地和闲置住宅盘活利用方式。

1.原地原房直接利用

鼓励村集体经济组织利用从农户集中整合的闲置宅基地和闲置住宅，通过自营、出租、入股、合作等多种方式发展乡村旅游、文化体验、电子商务等乡村新产业新业态。

（1）自营。有条件的村集体经济组织可以选择适合本村特点的产业，利用集中整合的闲置宅基地和闲置住宅自主开发。

（2）出租。村集体经济组织可以将集中整合的闲置宅基地和闲置住宅统一对外出租，按合同收取租金，租赁期限不得超过二十年。

（3）入股。村集体经济组织可以将集中整合的闲置宅基地和闲置住宅作价入股相关经营主体，获取稳定收益和分红。

（4）合作。村集体经济组织可以将集中整合的闲置宅基地和闲置住宅与投资者合作开发，本着合作共赢的原则协商确定收入分配比例。

2.拆旧整治统筹利用

在充分尊重农民意愿前提下，依据村庄规划支持采用拆旧整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治。整治出的土地和建设用地指标通过就地再利用、调整再利用、节余指标挂钩、农村集体经营性建设用地入市、村集体经营企业等方式统筹利用，优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和产业发展。

（1）就地再利用。村集体经济组织把相对集中连片的退出宅基地，复垦、复绿后作为补充耕地、林地就地使用，或者对人均土地少、不能保障“一户一宅”的地区，可以继续以宅基地用途就地使用，用于建设农民住宅小区，保障农民“户有所居”。

（2）调整再利用。村集体经济组织对通过利用退出宅基地拆旧复垦、复绿产生的集体建设用地指标，进行集中调控（规划调整和农用地转用）后另址使用。

（3）节余指标挂钩。村集体经济组织将退出宅基地产生的建设用地指标在优先满足农民新增宅基地需求、村庄建设和产业发展后形成的节余指标，用于城乡建设用地增减挂钩，落实占补平衡，实现建设用地总量不增加、耕地面积不减少、质量不降低、城乡用地布局更合理的目标。

（4）农村集体经营性建设用地入市。村集体经济组织将退出宅基地通过整理或调整再利用产生的集体建设用地根据国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途并经依法登记后，以出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

（5）村集体经营企业。村集体经济组织利用退出宅基地整理或调整再利用产生的集体建设用地，通过兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业发展农村产业。

三、支持政策

（一）强化市场服务功能。充分发挥天津市农村产权流转交易市场服务功能，搭建闲置宅基地和闲置住宅流转交易平台，为农民和村集体经济组织提供免费服务。村集体经济组织流转闲置宅基地和闲置住宅应在天津市农村产权流转交易市场公开进行。市农业农村委牵头制定闲置宅基地和闲置住宅流转有关合同示范文本，提高流转交易规范化水平。

（二）发挥村集体主导作用。盘活利用工作原则上要由村集体经济组织牵头统一进行，防止一家一户未经本集体经济组织同意擅自与社会资本开展合作经营产生各类矛盾。有条件的涉农区可以对工作较好的村集体经济组织给予一定补贴。村集体经济组织可以通过统一组织经营管理、提供公共设施和服务等，获取经营收益和管理费用，并严格纳入集体资产进行管理、分配和使用。村集体经济组织要正确处理好农户、集体和合作单位之间的利益关系，确保各方合法权益，做好利益分配，做到互利共赢。村集体收益要优先用于解决本村集体经济组织成员合理住宅需求，保障“户有所居”。

（三）创新金融支持机制。支持金融机构依法稳慎开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用过程中的金融产品和服务创新，简化中间环节，提供有力金融支持。充分发挥农业担保政策性作用，对盘活利用经营主体从事农业生产及与农业生产直接相关的产业融合项目提供信贷担保。支持农村宅基地制度改革试点区在改革试点框架下探索赋予农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押融资功能。

（四）鼓励指标挂钩利用。鼓励将退出闲置宅基地整治后形成的建设用地指标用于城乡建设用地增减挂钩，实现建设用地的空间平移、聚焦和布局优化，用于解决农民住宅小区建设、城市近郊区发展和村庄产业发展用地空间不足的问题。

（五）加大招商引资力度。结合农民丰收节、乡村旅游大会、农业嘉年华、农博会等活动，向社会推介我市农村闲置宅基地和闲置住宅资源。重点推介闲置住宅资源相对集中、盘活意愿较强、村集体经济组织健全、农村宅基地管理规范、有乡村产业发展基础、农民群众积极性高的村庄。积极引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与盘活利用工作。支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。

（六）加强财政资金支持。支持各涉农区统筹安排相关涉农资金，对农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作进行奖励、补助。有条件的涉农区可发行地方政府专项债券，支持本区符合专项债券发行条件的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用项目。

（七）鼓励支持探索创新。探索引导返乡下乡创业人员与农民以签订租赁合同形式开展订单式建房，按照经营需要新建或翻建住宅，合作打造民宿、康养和经营场所等。引导闲置宅基地和闲置住宅退出，对进城落户的农村村民和通过继承获得住宅房屋所有权的非集体经济组织成员，可探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。鼓励村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，依法依规发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。

四、有关要求

（一）要切实推动村集体承担起主体责任。农村宅基地属于集体经济组织成员集体所有，村集体经济组织作为农村宅基地所有权主体代表，必须发挥引领、组织、统筹和管理作用，切实保护好村集体和广大农户的切身利益。鼓励把适宜条件的闲置宅基地和闲置住宅盘活为村庄公共活动空间。腾退的闲置住宅由村集体承担农房安全责任。腾退的闲置宅基地应优先用于保障村民合理的住宅需求。

（二）要合理确定盘活利用对象。盘活利用闲置宅基地和闲置住宅应在农民合法宅基地和地上的房屋进行，原则上应为已办理宅基地使用权及房屋所有权登记的。拟盘活利用的闲置宅基地和闲置住宅要符合在规划保留村庄内、符合我市国土空间规划、产权归属清晰、使用权未抵押、现状经村集体经济组织认可等条件。闲置住宅不包括设施农业项目配套用房、违法占地建房以及农民建设的用于仓储的非居住用途的房屋等。

（三）要依法规范盘活利用行为。各涉农区要进一步加强宅基地管理和农房安全管理，防止侵占耕地、大拆大建、违规开发，坚决遏制耕地“非农化”行为，防止耕地“非粮化”。要坚决守住法律和政策底线，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。要切实维护农民权益，不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。村委会和村集体经济组织要加强安全监管，杜绝治安、消防、卫生等安全隐患。出租用于居住或开展经营的，要严格遵守国家和我市的有关规定，履行出租登记手续，租赁合同期限不得超过二十年，严禁出租不符合条件的房屋，严禁违法群租。

（四）要强化各部门政策衔接。各涉农区要认真落实党中央、国务院和市委、市政府关于乡村振兴、城乡融合发展、返乡下乡人员创业创新等方面的文件要求，完善适合本区实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用政策，出台扶持措施，简化市场准入，优化登记、备案等手续。对利用闲置宅基地和闲置住宅发展民宿等项目，要尽快研究和推动出台特种行业经营等领域便利市场准入、加强事中事后监管的措施。盘活利用过程中出现交易纠纷，要及时引导当事人采取协商解决、向乡镇人民政府申请调解、依据合同约定申请仲裁或依法向人民法院提起诉讼等方式妥善解决。天津市农村产权流转交易市场要制定相关产品流转交易制度。

五、加强组织领导

（一）要高度重视。各涉农区要高度重视农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作，加强统筹领导。区农业农村部门要加强指导，强化与相关部门的协调，其他相关部门要各负其责，形成工作合力。各涉农区可根据本区实际，制定具体实施方案、操作细则和配套政策，进一步明确目标任务、工作路径和重点措施，确保盘活利用工作取得实效。

（二）要夯实基础。各涉农区要推动做好村庄规划编制、房地一体的宅基地使用权确权登记颁证、农村宅基地和农房调查、农村人居环境整治等基础工作。要结合农村宅基地制度改革试点，探索宅基地退出等机制，为盘活利用工作创造有利条件。

（三）要强化宣传。各涉农区要积极宣传和解读农村闲置宅基地和闲置住宅利用法律法规和相关政策措施，以及盘活利用典型案例，营造良好的社会舆论氛围。

（四）要加强引导。除村集体经济组织牵头外，农民也可依法与城镇居民、工商资本等主体，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式直接进行闲置宅基地和闲置住宅盘活利用。各涉农区要对农民自行开展的盘活利用行为加强引导，有效防止产生各类矛盾纠纷。