各市、县（区）人民政府，自治区政府各部门、各直属机构：
为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），健全完善全区建设用地使用权二级市场，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，提高存量土地配置效率和节约集约用地水平，促进我区经济高质量发展，制定以下实施意见。
一、完善建设用地使用权转让机制
（一）明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件。
1.以划拨方式取得的建设用地使用权转让。转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，经依法批准后，可不补缴土地出让价款，维持原划拨用地方式，办理不动产转移登记手续；受让人申请变更为有偿使用或转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的，符合国土空间规划和转让要求的，经依法批准后，由受让方依法依规补缴土地出让价款后办理不动产转移登记。
2.以出让方式取得的建设用地使用权转让。在符合法律、法规规定和出让合同约定的前提下，依法办理不动产转移登记。原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。建设用地使用权转让后土地使用年限为原出让合同约定的剩余年限。
3.以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让。参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可以继续以作价出资或入股方式使用土地，也可以补缴土地出让价款，将土地使用权性质变更为出让方式。
4.以授权经营方式取得的建设用地使用权转让。土地使用权在使用年期内可依法在本集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让；向本集团公司以外的单位或个人转让时，经依法批准后，由受让方补缴土地出让价款后办理不动产转移登记。
5.企业兼并重组、改制时划拨建设用地使用权转让。企业兼并重组、改制时涉及的划拨土地符合《划拨用地目录》的，经有批准权的人民政府批准后，可继续以划拨方式使用；不符合《划拨用地目录》的，经有批准权的人民政府批准后，由受让方补缴土地出让价款后办理不动产转移登记。
（二）完善土地分割、合并转让政策。
1.建设用地使用权分割转让条件。拟分割转让的建设用地应当权属明确，具备独立分宗的条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。分割后应保障双方的正常通行等其他权利，不影响生产、经营和独立使用功能。
2.房地产开发用地分割转让。达到转让条件的房地产用地，在不影响正常使用功能的前提下，开发企业可以申请对尚未开发建设的用地进行分割转让，并严格按原批准规划开发建设。分割转让后剩余已建成的房地产用地经依法批准调整容积率的，应当重新核定出让价款，补缴土地出让价款后办理不动产登记。
3.工业用地分割转让。达到转让条件的工业用地，允许对土地使用权进行分割转让。鼓励通过分割转让方式充分利用在建工程及“僵尸企业”的空闲土地等低效用地和空闲厂房发展新兴产业。已建成的工业项目用地分割转让的，应当按照房地产权统一的原则办理分割转让手续，且转让后不得影响产业链延续和企业正常生产经营活动。
4.其他经营性用地分割转让。达到转让条件的其他经营性用地，可申请分割转让。鼓励在建工程、已建成项目用地将剩余空闲土地分割转让以提高土地利用率。涉及规划指标变更的，应当重新核定土地价款，补缴土地出让价款后办理不动产登记。
（三）实施差别化的税收政策。充分发挥税收政策对土地二级市场的调节作用，各市、县（区）人民政府应结合本地区经济发展水平、土地利用状况和地价水平，将本地区土地划分为若干等级，在自治区人民政府确定的税额幅度内调整制定相应的适用税额标准，报自治区人民政府批准后实行城镇土地使用税差别化政策。对符合税收减免条件的企业，税务部门应及时按程序为企业办理减免税。
二、完善建设用地使用权出租机制
（四）明确国有建设用地使用权出租的必要条件。建设用地使用权可以整宗出租，也可以部分出租，但不得违反法律法规和有偿使用合同的约定或划拨决定书的规定。建设用地使用权出租的，出租双方应当签订出租合同，明确双方的权利和义务。
（五）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，应按程序办理国有建设用地使用权出租登记手续，不需缴纳土地出租收益。工业用地使用权出租后，在符合规划、不改变用途的条件下，经出租人同意，承租人在租赁土地上新建厂房及附属设施，或对原厂房进行翻建改造，不再增收土地价款。
（六）规范划拨建设用地使用权出租管理。划拨建设用地使用权出租的，出租人应当按照有关规定足额上缴租金中所含的土地收益。实行出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租批准手续。各市、县（区）财政、税务、住房城乡建设、自然资源等相关部门要加强协作，建立划拨土地使用权出租的巡查、举报和查处机制。
三、完善建设用地使用权抵押机制
（七）明确建设用地使用权抵押条件。依法取得的土地使用权按照出让合同约定或划拨决定书规定开发建设，取得《国有土地使用证》或《不动产权证》的可依法依规设定抵押权。以划拨方式取得的建设用地使用权可以连同其地上建筑物一并依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。
（八）放宽对抵押权人的限制。自然人和企业法人均可作为抵押权人，依法申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押登记。涉及企业之间债权债务合同的，须符合有关法律法规的规定。
（九）依法保障抵押权能。允许营利性的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。在办理抵押时，由抵押权人和抵押人共同承诺抵押权实现后，要保障原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。
四、建立运行模式，规范市场秩序
（十）建立交易平台。各市、县（区）要在现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，提供交易场所，办理交易事务，提供土地二级市场信息发布、交易、成交确认、合同签订等一站式服务。要大力推进线上交易平台和信息系统建设，按照自然资源部统一标准规范，在自然资源部土地二级市场交易系统支撑服务和相关成果的基础上，建立和完善网上交易系统，汇集土地二级市场交易信息，实现土地二级市场供需、交易、登记、监管、服务一体化。
（十一）规范交易流程。要建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，在土地二级市场交易平台统一发布交易信息，可自行交易也可委托交易平台公开交易，成交后签订统一的合同，依法申报交易价格。各市、县（区）要对建设用地使用权交易中出让合同或划拨决定书的履约情况以及交易的合法合规性等加强监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。
（十二）加强与不动产登记的衔接。建立土地二级市场交易信息平台和不动产登记信息平台的互通共享机制，建设用地使用权交易双方向不动产登记机构申请办理不动产登记，不动产登记机构同时将登记信息推送到土地交易机构。交易完成后，土地交易机构要及时将交易信息上报自然资源部土地二级市场交易信息系统。
五、健全服务体系，加强监测监管
（十三）提供便捷服务。各市、县（区）要设立交易受理窗口，整合交易、不动产登记、税务、市场监管、住房城乡建设、金融等部门信息资源，建立信息共享、流程规范、办理快捷的业务联办工作模式，明确各部门职责，优化办事流程，严格落实限时办结制、服务承诺制，为交易各方提供高效便捷的服务。
（十四）规范中介服务。发挥社会中介组织在土地二级市场交易活动中的服务功能，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等中介服务。各市、县（区）要加强指导和监管，引导社会中介组织诚信经营。
（十五）加强市场监管。建立土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统，通过数据采集和分析，及时研判分析市场形势，掌握土地二级市场交易活动的规律与特征。充分发挥土地二级市场盘活存量土地、提高土地利用效率作用，通过采取政策引导、税费调节、金融和优化服务等措施，加强对土地市场的整体调控。建立土地二级市场交易价格申报机制，各类交易主体要如实申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县（区）人民政府可行使优先购买权。
（十六）完善信用体系。各市、县（区）要加强对交易各方的信用监管，对交易行为、交易办理程序等进行随机抽查，将抽查情况予以公开。要建立完善土地市场信用评价规则和奖惩机制，严格对交易违规行为的责任追究。对违规交易行为，市、县（区）自然资源部门要责令终止交易行为并进行查处，将违法违规及处罚信息通过归集，在国家企业信用信息公示系统（宁夏）进行公示，启动失信企业协同监管和联合惩戒机制，推进土地市场信用体系共建共治共享。
六、保障措施
（十七）抓好组织实施。各市、县（区）人民政府要落实主体责任，切实加强组织领导，建立自然资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等有关部门联动机制，建立推进土地二级市场工作部门间联席会议制度，形成工作合力，明确分工，细化责任，做好人员和经费保障，确保各项工作落到实处。
（十八）加强宣传引导。要加大对土地二级市场相关政策的宣传力度，强化政策解读，及时总结推广各地典型经验和创新做法，扩大土地二级市场影响力、吸引力，调动市场主体参与的积极性。合理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良好的土地市场舆论氛围，提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地意识，切实提高资源配置和利用效率。
（十九）完善配套措施。各市、县（区）人民政府要按照国务院和自治区有关要求，结合本地区实际，加强政策研究，制定完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易办法和配套制度，创造更加开放、便利、透明的交易环境，确保全区土地二级市场规范有序发展。
宁夏回族自治区人民政府办公厅
2020年3月26日
