最佳容积率
一、相关理论模型
1、理论基础
在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低;而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。
2、土地增值模型
在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。
物业类型 参考容积率
独幢 0.4-0.5
联排 0.7-0.8
多层 1.2-1.5
小高层(12层) 2.5-3
高层(13层以上) 3.5-5
模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：
每平米土地增值(Zi)=[售价×(1-营业税及附加)-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用
利润最大值Ymax=(∑Zi*Xi)D
其中：0≤Xi≤1
∑Xi≤1
∑Xi*Ri≤J
示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为1.2，土地费用为5000万元;多层售价5500元/平米，参考容积率1.5;别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。
那么
多层住宅每平米土地增值=(5500-850-200-25-42-42-220-302)*1.5-2500=3228元
别墅住宅每平米土地增值=(8500-1200-250-36-60-60-340-468)*0.5-2500=543元
通过计算机可以算出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元。
某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制，使得最佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目开发的最佳物业类型及其容积率，以减少理论与实际之间的差距。
3、求解步骤
容积率求解流程图
首先，通过前期的市场调查，了解市场上各物业形态的售价及销售情况，给产品定位提供必要信息;同时，结合地块SWOT分析及规划指标，对各种物业形态的可行性进行初步分析。
第二步，通过模型计算，求出各物业类型的土地增值大小，并对其进行由高到低的排序，找出适合项目开发的物业组合，以减少不必要的计算过程。
第三步，确定合理的容积率。
最后，结合总平规划对项目具体数据进行调整，以适应实际需求。
(二)相关运用
提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的。
1、不改变容积率，但改变物业类型
在建筑密度不变时，容积率的提高，表现为层数的增加;而当容积率不变时，层数的增加，表现为建筑密度的降低。注：(假设土地面积为2万平米，限定容积率为1.2，建筑面积为2.4万平米，不含公共建筑)
有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目，由于层数的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区绿地面积和公共面积，同时有有利于景观价值的挖掘，从而提高物业开发价值。如杭州的南都逸天广场，用小高层、多层的容积率来设计高层，其容积率1.73，建筑密度仅13.8%，使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。另外世贸集团开发的江景豪宅也都采用此手法。
2、降低容积率
由于容积率的降低，居住品质得到有效提升，从而提高项目售价，实现利润最大化。此种做法常见于别墅或豪宅项目的开发，针对的多为高端客群，其对售价不敏感，但注重居住品质及良好的生态环境。如北京CLASS——建于果岭的上层建筑，其在板楼、塔楼林立的望京地区建设以低密度高品质住宅一度引起市场争议，但其开盘二十天就取得了6.5个亿的销售记录，证明了降低容积率也可以作为市场差异化的有效手段。
实现利润最大化是企业追求的目标，但是如果能够多从消费者角度出发，多考虑消费者的需求与利益，企业就能有更好地发展，实现更大的、更长期的利益。
容积率、建筑密度、绿化率如何计算? 知道容积率如何计算层数?
有一项目用地6500M2，规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。请问该项目为多少层?总建筑面积为多少?
总建筑面积(地上)=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2;
建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积(约等于建筑底层面积)/用地面积;
因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积(约等于建筑底层面积)=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2;
在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积(标准层面积)=23400/2275≈10层;
但是，就像二楼所说的，容积率3.6的小区，如果真的用足35%的覆盖率，小区环境会很差，一般做到15%~20%左右的话会比较合理，这样的话，按上面的计算过程，层数应在18~24左右。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 容积率比净容积率要低50%左右。这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。 什么是容积率?按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定(试行)》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。
(1)容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积
容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等
(2)建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积
(3)绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：
绿地率=绿地面积/土地面积
绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地)，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率(%)。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目(楼高100米以内)。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
