2019年12月23日，福建省宁德市蕉城区人民政府《宁德市蕉城区农村村民住宅建设规划管理实施办法（试行）》（宁区政文〔2019〕241号），本实施办法自印发之日起实施，试行一年。
宁德市蕉城区农村村民住宅建设规划管理实施办法（试行）
为切实加强农房建设管理，突出解决农村住宅建设规划审批问题，推进实施乡村振兴战略，进一步提升农村村民获得感、幸福感、安全感，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《福建省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》《福建省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等有关法律法规及住房和城乡建设部《乡村建设规划许可实施意见》（建村〔2014〕21号）、《福建省农村村民住宅建设管理办法》（闽政办〔2011〕189号）、《福建省人民政府办公厅转发省住建厅省自然资源厅省农业农村厅关于切实改进农房建设管理确保安全质量若干意见的通知》（闽政办〔2019〕6号）、《宁德市人民政府关于进一步加强农村村民住宅建设管理的意见》（宁政〔2015〕7号）、《宁德市人民政府关于印发宁德市蕉城区农村村民住宅建设规划管理实施意见（试行）的通知》（宁政办〔2018〕121号）等相关文件精神，特制定《宁德市蕉城区人民政府关于宁德市蕉城区农村村民住宅建设规划管理实施办法（试行）》，具体如下：
一、原则和要求
（一）严格遵循“先规划、后建设”
1.完善村镇规划编制。乡镇人民政府要按照城乡规划编制要求，抓紧编制镇乡规划，及时对编制时间较长、内容明显滞后的乡（镇）、村各项规划进行修编，并做好城乡规划和乡镇土地利用总体规划之间的有机融合，探索建立“多规合一”实用性国土空间规划体系。城乡规划修编时，结合上位规划要求，进一步划定农村禁建区、限建区和适建区。禁建区内不得审批农村村民住宅建设；限建区内属于危房的，允许利用原宅基地或闲置宅基地改建或新建住宅；适建区内村民可改建或扩建、新建住宅。不符合规划要求的，一律不得审批农村村民建房。
2.自然村村民建房规划引导。宁德市城市规划区内无法单独编制村庄规划的自然村，由乡镇人民政府根据农村村民的建房需求，依照镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划，组织编制自然村农村村民住宅建设规划设计方案，划定农村村民建房点，报蕉城区人民政府审批后实施。结合“两违”综合治理，推动村庄整治，引导零星分散的自然村向城镇、中心村集中，改善农村人居环境。
（二）加强重点区域和地段的规划管控
1.强化历史名镇、名村、传统村落的规划管控。属历史名镇、名村、传统村落的核心保护范围和建设控制地带按照《历史文化名城名镇名村保护条例》执行。在名镇、名村、传统村落的核心保护范围内，不得进行新建、扩建活动；建设控制地带按照保护规划执行。
2.强化省、市级试点小城镇的规划管控。属省、市级试点小城镇已确定的重要节点、启动区及主要街道的应严格按照审批的修建性详细规划、城市设计和主要街道综合整治审批的方案执行。
3.强化水源涵养地的规划管控。属河道、湖泊、江河入海口、水库库区以及水源保护区的，应禁止在其管理、保护范围内进行新建、扩建活动。
4.强化文化保护地的规划管控。属历史文化古迹、遗址、场所以及历史文化保护单位的，应禁止在其保护范围内进行新建、扩建活动。
5.强化禁止开发区域的规划管控。属生态保护红线范围内、自然保护区、文化和自然遗产、风景名胜区、森林公园、地质公园等特殊管控区，应禁止在其保护范围内进行新建、扩建活动。
（三）引导村民科学使用建设用地
1.优先使用旧宅基地建房。农村村民住宅建设要坚持“一户一宅”和节约集约用地，充分利用旧宅基地，合理使用新增建设用地。在保障农村住宅建设用地合理需求的基础上，乡镇人民政府应严格控制农村村民用地总量，优先安排无房户、危房户和火烧房户，优先利用村内闲置宅基地、集体建设用地和未利用土地。对于因灾后重建等原因得到妥善安置的农村村民，其原有旧宅基地由农村集体经济组织统一收回。
2.严格执行宅基地使用标准。农村村民新申请宅基地的，必须符合“一户一宅”的规定，且每户原则上不得超过宅基地面积最高限额，即3人以下每户80㎡，4-5人每户100㎡，6人以上每户120㎡，层数不超过3层，建筑面积不超过300㎡；利用空闲宅基地和未利用土地建设村民住宅的，每户可以增加不超过30㎡的用地面积。城市周边、乡镇政府所在地（新开发的）住宅小区，引导参照城市居住区规划设计相关标准，建设多层单元式住宅。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。
3.积极引导农村村民集中建房。有下列情形之一的,应当统一规划集中建设住宅小区：
（1）因国家、集体建设拆迁安置需要集中建设住宅的；
（2）农村土地整理涉及村民新建住宅的；
（3）灾后集中统一建设的；
（4）实施造福工程、地质灾害搬迁统一建设的。
（四）加强村民住宅外立面及房屋顶建筑风貌管控
1.规范村民住宅外立面建设。村民住宅外立面应以“灰、白、黑”为主基色调，充分提炼蕉城地域特色建筑元素。
2.规范房屋顶建筑风貌的管控引导。引导村民住宅屋面形式采用歇山顶、硬山顶、悬山顶等传统屋面形式，坡屋面的平面形式宜为L形、U形等形状覆盖，规范建筑风貌管控。
住宅外立面及混凝土坡屋面作为发放建房审批强制前置条件。
二、区域和事项
（一）强化管理区域
按照加强重点区域和地段的规划管控的原则要求，将市行政审批制度改革方案中委托下放乡镇人民政府实施规划管理的区域划分：
1.宁德市城市规划区外：蕉城区所辖乡镇共8个，包括八都镇（不含纳入宁德城市总体规划的村庄）、九都镇、霍童镇、赤溪镇、洋中镇、洪口乡、石后乡、虎贝镇。
2.宁德市城市规划区内非集中建设区范围内，未纳入城市建设用地的行政村共12个，包括：八都镇（4个），南冈村、韩丹村、半山村、林洋头村；飞鸾镇（8个），岚口村、梧埕村、连顺村、亭里村、沈洋村、新岩村、澳坪村、陈家洋村。
3、宁德市规划区内符合“一户一宅”政策的农村村民，属于危旧房D级或受台风、火灾等自然灾害受损严重的房屋参照上述管理区域由属地乡镇、街道办事处依据上述相关规定进行审批管理。
（二）规划管理事项
1.宁德市城市规划区外蕉城区所辖的8个乡镇，由乡镇人民政府负责辖区乡镇规划区及镇（乡）域农村的农村村民住宅的《乡村建设规划许可证》审批、批后管理工作，并将材料报备区自然资源局。
2.宁德市城市规划区内非集中建设区范围内未纳入城市建设用地的12个行政村，由村庄所在地的乡镇人民政府负责指定村庄范围内符合城市、镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划的农村村民住宅的《乡村建设规划许可证》审批、批后管理工作，并将材料报备区自然资源局。
3.《乡村建设规划许可证》可予以审批的情形包括以下三种：
（1）农村村民使用原有宅基地建设住宅；
（2）属于成片住宅小区（不含房地产开发项目）的农村村民住宅项目；
（3）符合镇乡、村庄规划的零星农村村民个人住宅建设。
三、《乡村建设规划许可证》审批管理步骤、程序和职能分工内容
（一）基本审批步骤
符合城乡规划的农村村民住宅的《乡村建设规划许可证》基本审批步骤为：
个人申请→村委审查→乡镇审批→报备区自然资源局
（二）具体审批程序
1、属宁德市城市规划区外蕉城区所辖乡镇的农村村民使用原有宅基地建设住宅和符合镇乡、村庄规划的农村村民住宅建设，由属地乡镇人民政府按照上述基本审批步骤核发《乡村建设规划许可证》。
2、属宁德市城市规划区外蕉城区所辖乡镇的成片住宅小区（不含房地产开发）建设项目，由属地乡镇人民政府根据审批通过后的成片住宅小区的建设项目总平面规划及建筑设计方案参照上述基本步骤核发《乡村建设规划许可证》。
成片住宅小区的建设项目总平面规划及建筑设计方案审批程序：由组织集中建房的属地乡镇人民政府负责组织编制的建设方案，先后通过属地乡镇人民政府会同村民委员会初审、区自然资源局审查、蕉城区人民政府审批，再由乡镇人民政府组织实施。
3、属宁德市城市规划区内未纳入城市建设用地的非集中建设区的农村村民住宅建设，由属地乡镇人民政府根据审批通过后的村庄建设规划（或村民住宅修建性详细规划）参照上述基本步骤核发《乡村建设规划许可证》。
村庄建设规划（或村民住宅修建性详细规划）审批程序：由属地乡镇人民政府负责编制村庄建设规划（或村民住宅修建性详细规划），由区自然资源局审查，报蕉城区人民政府审批后，乡镇人民政府负责组织实施。
（三）审批管理职能分工内容
1、个人申请
（1）农村村民住宅建设应符合以下条件：
①因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准且人均住宅建筑面积不超过60㎡，需要新建或扩建住宅的；
②同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户，且人均住宅建筑面积不超过60㎡的；
③因国家或者集体建设、实施镇乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；
④因发生或防御自然灾害，需要安置的；
⑤原有住宅属D级危房和受台风、火灾等自然灾害影响受损严重的房屋等需要拆除重建的；
⑥向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的。
（2）农村村民住宅建设申请有下列情形之一的，不予批准：
①现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60㎡的；
②分户前人均住宅建筑面积已超过60㎡的；
③年龄未满18周岁的；
④不符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划的；
⑤将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；
⑥不符合“一户一宅”政策规定的。
（3）符合申请条件的农村村民，持村委会审查意见和下列材料向属地乡镇人民政府提出申请：
①《村民住宅建设和用地申请表》一式5份；
②户口簿及家庭成年成员的身份证复印件；
③申请人同意退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用的承诺书(没有旧住宅的除外)；
④属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门或村镇建设管理机构出具的危房鉴定书；
⑤拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认，协议应当经过当地村委会见证或者依法公证；
⑥具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员出具的设计图，或者选用标准通用图。
2、村委会审查
村委会根据镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划，合理安排宅基地，对申请材料进行审查，材料无误后进行公示，对于公示未提出异议或者异议不成立的，应当由村委会在《农村村民住宅用地和建设申请表》中签署意见，证明申请人的原住宅情况、家庭成员现居住情况和拟批准宅基地情况，并负责上报乡镇人民政府审批。
3、乡镇审批
（1）实地审核。整合自然资源、村镇建设规划服务中心和农业农村等人员组成，设立农村村民建房办事窗口。乡镇人民政府应当在收到农村村民住宅建设申请后，由农村村民建房办事窗口组织派技术人员到实地踏勘，对是否符合规划，是否符合房屋建设相关技术规定和标准、是否存在地质灾害隐患事项进行审核，是否符合“一户一宅”政策。经审核符合条件的，由乡镇人民政府签署审批意见，出具红线图并核发《乡村建设规划许可证》。根据福建省农村村民住宅建设管理办法有关规定，在村民个人申请住宅建设办理用地审批方面，属利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续；属于新建、扩建的，村民取得《乡村建设规划许可证》后，用地由乡镇人民政府受理，统一行文上报区政府审批。
（2）依图依面积审批。村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用区住建局编印的村镇住宅建设通用图集，按规定程序办理《乡村建设规划许可证》审批手续。
（3）批后管理。各乡镇人民政府要按照有关规定，切实加强对农村村民住宅建设的批后监督检查，强化属地管理责任意识，做好农村村民住宅建设项目的开工前验线、竣工规划条件核实以及审批后的施工安全巡查和监督管理等工作。同时，建房户应与受委托施工企业或农村工匠签定施工安全责任协议后，方可组织施工。
4、报备自然资源局
（1）统一编号与材料报备。由各有关乡镇人民政府根据实际的受理和审批情况，指定人员到区自然资源局领取《乡村建设规划许可证》空白证件并统一编号，同时办理相关证件材料报备工作，3个工作日内办结。
（2）强化档案管理。各有关乡镇应建立审批档案资料的收集、整理、装订和归档制度，按照档案管理的相关规定要求进行装订并按时归档。区自然资源局负责做好报备档案的管理工作。
（3）组织培训指导。区自然资源局加强对乡镇委托审批事项的指导培训，定期或不定期组织专业技术人员进行学习和指导。住建部门要建立农村建筑工匠名录，无偿提供农村建筑工匠培训，编制施工质量安全须知和事故案例，以通俗易懂的“几不准”形式印发给建房户和工匠队伍。
四、监督和管理
（一）监督检查。各乡镇人民政府承担属地管理责任，整合乡、村干部力量，建立联合巡查或交叉轮流巡查制度，切实做到对宅基地违法违规行为早发现、早制止、早报告。由蕉城区人民政府统筹协调，乡镇人民政府牵头组织相关部门，对未经许可进行建设的，责令停止；未按照许可面积要求进行建设的，限期整改，逾期不改正的，予以拆除，并撤销《乡村建设规划许可证》。自然资源部门定期或不定期组织到各乡镇进行监督检查，对督查发现的问题，及时抄送蕉城区人民政府及纪检监察部门。
（二）强化管理。住建部门要组织编制推广具有地域特色的村镇住宅建设通用图集或立面图集，加强村庄建筑风貌管控。科学制定、规范施行“示范房”和村镇住宅小区激励政策；自然资源部门会同住建部门指导推动“两规”衔接，落实农民建房农用地转用指标安排，指导监督规划实施；农业农村部门负责指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理。
（三）考核惩戒。对乡镇人民政府及自然资源、住建、农业等职能部门未能履行农村村民住宅建设管理职责，超越职权或者对不符合法定条件的申请人给予审批、对符合法定条件的申请人未在法定时限内审批的，责令改正，通报批评；情节严重的，由纪检监察部门介入调查，依据调查结果对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依纪给予处分。
本实施办法由区自然资源局、区住房和城乡建设局、区农业农村局负责解释，自印发之日起实施，试行一年。
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