来源:人民网四川房地产频道
据本网统计,截止目前,成都2012年前两个月共出让土地64宗,其中纯住宅用地只有一宗,且因故未能成交,其余均为纯商业用地或商住混合用地。而在出让的20宗纯商业用地里,除一宗因故终止外,其余全部成交。
而实际上,商业用地的火热并不是“一时兴起”。公开资料显示,2011年成都土地市场商业用地成交量同比增长33.57%,与2011年成都土地市场整体的低迷形成鲜明对比。2012年成都土地市场仍以商业地产“火热”开局,似乎印证了此前业内人士对2012年成都楼市商业乐观、住宅悲观的预判。
纯住宅地块遇冷 2012开局成都商业用地集中放量
统计显示,截止2012年2月26日,成都今年共出让土地64宗,其中纯商业用地20宗,商住混合用地43宗,纯住宅用地1宗。其中20宗纯商业用地除2月24日双流250亩的纯商业用地因故终止外,其余全部成交,而一宗纯住宅用地最终以成交失败收场。这意味着,截止目前,2012年成都土地市场纯住宅用地依然是零成交。
事实上,不仅是2012年开局,在整个2011年里,商业用地的火热已经成为2011年成都土地市场鲜明的特征之一。相关资料显示,在2011年成都土地成交总量同比大幅下滑情况下,商业用地成交量却同比增长33.57%,且溢价排行榜单前十皆为商业用地。2012年,成都土地市场挂牌也是同样是以3宗商业用地开局。
中舆地产策划总监朱洲对此表示,住宅市场受调控影响巨大,商业地产则“身在局外”,开发商自然倾向于风险较小的商业地块;另一方面,从政府角度考虑,商业用地相对更容易出手,大量的推商业用地更符合政府的预期。
四川新港地产执行董事张红兵分析认为,成都楼市持续的低迷使得住宅市场价格被大幅打压,考虑到回报问题,住宅开发利润偏低,且竞争较为激烈,开发商自然不愿出手住宅用地。相比较而言,商业地产的开发则要好很多。另外,也并不排除部分开发商手上仍有闲置的住宅用地或项目以待开发。
“通常而言,住宅先天性好于商业地产,但当下住宅市场受制于调控,市场对其接受度明显不如商业地产。”NAI新巢地产成都公司总经理蒋鹏表示,当下商业用地偏受青睐并不是一种偶然现象,恰是当前市场的真实反映。另外,政府对商业用地的偏好也成为商业用地放量的重要原因。
蒋鹏:成都商业地产存量不是问题 运营是关键
对于商业用地的大幅放量,不少业内人士表达了忧虑。他们认为,商业用地的放量可能会加剧成都商业地产的过剩危机,为2012年成都商业地产的存库存化增加负担。
按照市场上最保守的算法,目前成都商业物业存量有近600万平方米,以目前成都每月20-30万平方米的消化速度,不算上新入市的项目,目前的存量足够消化两年。
张红兵认为,目前成都商业地产的过热表现在局部过热上,一些区域的商业地产严重供过于求,而有些地方的商业配套依然比较欠缺。因此,不能一概而论以商业用地的放量来判断成都商业地产的过剩,关键还是要看新成交商业地块的所处位置,从区域上予以甄别判断。
对于过剩问题,蒋鹏则表示,如果当前的商业地产存量中是租赁商业为主,代表商业地产确实存在问题。但如果在存量中,自持商业占了大部分比例的话,则表示商业地产并没有出现危机。因此,一概以存量为依据来判断当前成都商业地产存在过剩危机的话,并不是十分严谨。
他同时表示,一个商业项目的成功与否,绝不能以销量好坏来判断,而是应该以此商业项目后续运营的成功与否来判断。同理,一个城市商业地产的健康与否,也不能以当下的存量作为依据。另外,商业地产的消化周期本就是一个较长的过程,短时间内以存量为立足点难免会产生错误的判断。
“确实有些商业项目销售很好,但卖的好并不代表这个商业项目是成功的。开发商卖完之后买家就要出租,这时就要考虑有没有商家愿意进驻的问题,如果不能有效运营,政府就要为此买单,从而影响城市建设。”蒋表示,因此运营成功才能算作商业地产的成功,要站在市场的角度来衡量商业地产的好坏。
蒋鹏认为,商业地产不比住宅市场,住宅是必需品,“商业地产全部死掉都是有可能的”。他建议,对于商业项目开发,开发商可以以销售作为回笼资金的手段,但不能将此作为所开发项目成功与否的考量标准,进而导致市场以此为信号对商业地产进行错误解读与预判。
(记者:张大军)