作者简介：黄军律师，湖南金州律师事务所合伙人律师，“土流网”法律顾问，专注于土地流转和中小城镇化建设的法律服务。
宅基地流转的法律问题分析
伴随着不动产登记制度、户籍制度改革，关于宅基地的改革人们也是议论纷纷，《宅基地流转管理办法》也正在制定中。宅基地是“一户一宅”，具体面积各个省份规定不同，但实践中，农民的宅基地面积基本都超标。宅基地是不可单独流转的，一定是和宅基地上的建筑物、附着物一起流转的。宅基地的流转方式实践中主要有转让（赠与、继承、互换、买卖）、出租、置换、入股、抵押。
首先，买卖这种流转方式，法律上限制非常严格。买方必须是集体组织内部的成员，没有获得过宅基地，在其他地方也没有住房。卖方是要有多余的宅基地，买卖行为还要获得集体组织同意。如果是卖给了集体组织以外的人是非法的，但实践中有不少人购买，也就是大家经常听到的“小产权房”的问题，关于“小产权房”的问题非常复杂，未来如何妥善的处理和规范，需要对现有的土地法律进行深度修改和完善。
赠与，大家可以出仔细查看我们国家的法律，没有一条法律规定禁止宅基地赠与，依据“法不禁止即自由”的法理，将宅基地赠与给他人，即使受赠人是城市居民，法律也是不禁止的。
继承，实际上宅基地是不可以继承的，但跟抵押一样，因为房屋可以继承，根据房地一体的原则，宅基地也变相的继承了。但有个问题，如果继承人是集体组织以外的人，继承房屋后，房子破败了，是不可以进行结构性的翻修的，也办不到建房证。实践中，一般是要么转让给集体组织没有分得宅基地的成员，要么被集体组织收回。所以现在农村很多老百姓挣钱后第一件事就是修大房子，一家比一家要修得漂亮，这种做法是有一定的道理的。未来户籍制度改革，不再有城乡户口差别，同时应许可农民保留房子和宅基地进城，否则户籍制度改革很难开展。
抵押，不论是《担保法》还是《物权法》都明确禁止，但是比较有意思的是，法律并不禁止宅基地上的房子抵押，因为房屋的所有权属农民，是农民的私有财产。但我们又依从“房地一体”的原则，即“房随地走或地随房走”。这就会有冲突，房子抵押了，宅基地抵不抵押呢？实际上是宅基地也会变相的抵押。
入股，这在沿海比较常见，尤其是广州和深圳地区。以村或村小组为单位，将宅基地集中起来，在宅基地上修建高楼大厦，租赁甚至买卖。广东的做法突破《土地管理法》上位法的约束，他们出台了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，限制性的许可宅基地直接入市，这也许是未来宅基地改革的重要方向。
置换，这里要重点讲一讲。首先要跟大家讲一个概念，“增减挂钩、指标置换、占补平衡”，这极有可能会成为未来农村土地改革的重要方向。增减挂钩即通过土地整理，区域耕地不减少或增加，农村建设用地减少与国有建设用地增加挂钩。举个简单的例子，某个县城，有甲乙两个村庄，甲村隔县城较远，甲村共计有500亩的宅基地，因为农村缺少规划，农民修房子一般都会占地较多，通过改善基础和配套设施，将农民集中居住，可能只会用到100亩的建设用地，剩余的400亩宅基地通过复垦，变为耕地。这样这个县域就会多出400亩耕地，这时就可将耕地指标换到乙村，乙村一般都会靠近城区，政府通过征收方式，将乙村的400亩耕地变性为国有建设用地，通过“招拍挂”出让给企业。土地的溢价将主要用来安置甲村的集中居住建设，也就是“新农村建设”或“小城镇化建设”。当然，有人会提出来，乙村置换了耕地，他们的利益怎么保障，仅仅是征收获得的那点利益跟土地“招拍挂”获得的利益投入到甲村相比，太少，凭什么？这确实会形成一种不平衡，一般政府在选择征收地时，都会选利用价值较低或比较荒芜的耕地，这样能减少矛盾。甲村的村民，交出宅基地，一般会换集中建设的房子，也有人选择直接货币置换。我个人觉得，从长远看，换房子要好些。有些省份的试点地区，还许可这样的房屋五年后可自由上市交易。这样的模式，只要避免“强制赶农民上楼”，有效解决百姓就业及社会保障的问题，这样的小城镇建设模式还是值得去尝试的。目前地区试点比较典型的模式有天津“宅基地换房”模式、成都温江“双放弃”模式、重庆“地票”模式、浙江嘉兴“两分两换”模式。
集体经营性建设用地流转的法律问题分析
集体经营性建设用地，也就是乡镇企业或村办企业的用地。根据《土地管理法》规定，任何人或组织要进行非农建设必须用国有土地，国有建设用地怎么来，绝大部分是通过征收集体土地获得。只有一种例外的情形，就是集体组织办集体企业，可以申请集体建设用地。上个世纪八九十年代，全国各地兴起了一大批乡镇企业，留下来不少集体经营性建设用地。十八届三中全会的精神，集体土地直接入市，和国有土地“同权同价同市”，实际上指的就是这一类土地。中央的精神是要符合土地利用规划、符合土地用途管制，才可以直接入市，并且开始仅限于试点地区。
集体经营性建设用地的使用年限，暂没有在相关法律中找到。实践中是类国有制度，参照国有土地流转的使用年限。集体经营性建设用地的流转方式国家法律层面没有统一的规定，更多的是散见于地方法规、政策，非常混乱无序，实践中的集体经营性建设用地主要流转方式如下。
出让，实际上是从集体经济组织将土地使用权的一定使用年限让渡给企业或个人，对于受让的主体身份是有限制的，要么是集体组织成员，要么是集体企业。1999年前后，国土资源部在全国范围内较大规模安排了30个集体建设用地流转试点。在土地确权的前提下，集体建设用地可以直接入市出让，绕开政府的征地环节。出让之后的土地可以用于工业、商业、旅游、服务业等经营性开发，但会限制房地产开发。
入股或作价出资，类似国有土地使用权的入股或作价出资。
租赁，一般是连着集体土地上的建筑物，单独的集体建设用地租赁后，经营主体一般都会修建一些建筑物或构筑物，实践中会被认定为违建予以拆除，很难办到建房手续。
抵押，根据《物权法》第一百八十三条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”，法律是许可经营性建设用地抵押的，同时要求集体土地上的房屋和土地一起抵押，不可单独设定抵押，实践中有些地区还会要求获得集体组织三分之二以上成员书面同意。
集体经营性建设用地的流转实践中非常的活跃，交易极不规范，这需要国家法律法规尽早完善，早日让集体经营性建设用地步入规范的轨道。
