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(1) 计算该房地产开发公司的土地增值税;(2) 计算2011年该企业印花税; 交易税费
提问者：rockenn|浏览1300次
|2016-09-26 09:50


某市某房地产开发公司于2011年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2011年2月至2011年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%(其余30%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元;发生的利息费用为300万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2011年4月~6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。(假设契税税率3%，该市其他房地产开发费用限额为5%，转为公司的固定资产并用于对外出租按20年折旧摊销，残值率为0)    


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  • 回答者： whitlysses |2016-09-26 10:13


    (1) 计算该房地产开发公司的土地增值税;


    自2008年1月1日起，国家税务总局发布了《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定，自建商品房转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。即房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，不用缴纳企业所得税和土地增值税。

    取得土地使用权及房地产开发成本:(6000*70%+5800)*(1-20%)=8 000万元

    房产开发费用:8 000*5%+300*(1-20%)=640万元

    房产销售营业税:14000*5%=700万元
    房产销售城市维护建设税:700*7%=49万元
    房产销售教育费附加:700*3%=21万元 (假设不考虑地方教育费附加)
    房产销售印花税:14000*0.05%=7万元
    房产销售可扣除税金:700+49+21+7=777万元

    其他扣除项目:8 000*20%=1 600万元

    增值额=14 000-(8 000+640+777+1 600)=2 893万元
    增值率=2 893 / 14 000=20.66%
    土地增值税=2 893*30%=867.9万元

    (2) 计算2011年该企业印花税
    房产销售印花税:14000*0.05%=7万元
    出租印花税:60*0.1%=6万元
    总计印花税:7+6=13万元    


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