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土地增值税计算题 交易税费
提问者：wylabner|浏览1662次
|2016-09-26 09:41


某中外合资房地产开发公司，某年发生以下业务:

1、1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6 000万元，缴
 纳相关税费240万元;
2、以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各
 为1/3;
3、住宅楼开发成本3 000万元，分摊到住宅楼的利息支出300万元，包括超过
 贷款期限的利息40万元;
4、写字楼开发成本4 000万元，无法提供金融机构证明的利息支出具体数;
5、与住宅楼配套的会所开发成本为480万元，无法准确分摊利息支出，根据
 相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有;
6、9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15 000万元;将写
 字楼作价9 000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营
 风险，当年收到250万元。
其他相关资料:该房地产公司所在省规定:按土地增值税暂行条例规定的最
高限额计算扣除房地产开发费用。计算:公司应缴纳的土地增值税。    


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  • 回答者： 闲云野鹤fei |2016-09-26 10:04


    (1)应缴纳的营业税=15000×5%+250×5%=762.5(万元)

    (2)公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(6000+240)×2/3=6240×2/3=4160(万元)
    (3)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额=3000+480=3480(万元)
    (4)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(万元)
    (5)公司缴纳土地增值税时应扣除的税金=15000×5%=750(万元)
    (6)增值额=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(万元)
    增值率=4312÷10688×100%=40.34%，适用30%的税率
    应纳土地增值税=4312×30%=1293.60(万元)    


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