凡转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人为 土地增值税纳税人

土地增值税征税范围

1.国有土地使用权、地上建筑及其附着物转让行为

2.国有土地使用权、地上建筑及其附着物使用行为

3.对转让房地产行为征税

土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率，需要确定几项因素：一是纳税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分;增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分;增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分;增值额超过扣除项目金额200%的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30%，40%、50%、60%。 (三)土地增值额计税依据和应纳税额计算以及减免

1. 计税依据： 土地增值额=转让房地产所取得的收入一扣除项目金额

2.土地增值税的计算：

应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)

土地增值税的减免

有下列情形之一的，免征土地增值税：

(1).纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;

(2).因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

(3).个人因工作调动或改善居住条件而朝让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

(4).对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

(5).1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。

1994年1月1日以前已签订房产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。

对于个别由政府审批同意，进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。

(6).转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

(7).对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;

建成后转让的，应征收土地增值税。

在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

(8).对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。