有关法律责任

 根据《土地管理法》及有关法律法规的规定，下列土地(包括宅基地)违法行为必须承担法律责任。

 1、买卖或者以其他形式非法转让土地的行为。对违反法律法规规定，将土地权利完全或部分地转移、给予他人的行为，没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，构成犯罪的，依法追究刑事责任。2、破坏耕地的行为。主要包括占用耕地建窑、建坟;未经批准，擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土等。对这些行为可给予罚款等处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。3、非法占用土地的行为。主要包括未经批准，擅自占用土地;采取欺骗手段，骗取批准而非法占用土地;超过批准的数量，多占土地;超过省级人民政府规定的宅基地面积标准，多占土地等。对上述行为，可给予责令退还非法占用的土地、限期拆除非法建筑物和其他设施、没收非法建筑物和其他设施、罚款等处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。4、农村居民非法占用土地建住宅的行为。农村居民未经批准非法占用土地建住宅的;农村居民采用欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，或住宅面积超标准的，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

 宅基地纠纷的处理原则

 实践中，因宅基地使用权而发生的纠纷在民事纠纷中比较常见。对宅基地使用权纠纷应按下列原则妥善处理:

 1、依法保护国家、集体的宅基地所有权。我国土地分别属于国家和集体所有。根据《土地管理法》的规定，土地改革前的旧契约不能作为土地权属的依据。处理宅基地(土地)纠纷，应切实保护国家和集体的土地所有权。属于国家或集体所有的宅基地，集体组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。

 2、依法保护公民、法人合法取得的宅基地使用权。根据《土地管理法》的规定，使用国有土地的单位或者个人，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。土地使用权受法律保护，任何单位或者个人不得侵犯。农村居民建住房，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，由乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准。未经批准的，不予保护。法人、公民合法继承的宅基地使用权除经统一规划或个别调整外，长期不变。另外，宅基地使用权包括合法取得和合法使用两个方面。对非法扩大、抢占宅基地甚至耕地的行为应依法宣布其无效，并可给予法律制裁。在使用宅基地过程中，妨碍公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通风、采光等相邻权的，应依法承担民事责任。

 3、宅基地使用权随房屋转移的原则。农村房屋发生买卖、继承、赠与等法律事由的，其所占宅基地的使用权随房屋所有权而转移。1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定:“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”关于办理农村房屋宅基地使用权转移手续问题，实践中应注意掌握一个时间界限，即在1982年《村镇建房用地管理条例》发布之前，农村房屋买卖中宅基地使用权均随房转移，无须办理批准手续;但自该《条例》之后，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房转移。未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买方，房屋买卖亦无效，但买主可将房屋拆走。村民迁居或者拆除房屋后腾出的宅基地，由集体收回使用，另作统一安排。但在农村合法继承的房屋，其宅基地使用权可以随房屋所有权而转移。

 4、尊重历史、面对现实，有利于生产、生活的原则。我国对土地、山林大体上进行了四次确权，即土改、合作化、1962年“四固定”、1982年《宪法》颁布前后土地权属的重新登记。在处理土地、山林纠纷时，一般应以“四固定”确定的权属为准，任何以其他理由而否认“四固定”时的确权均不予以支持;如果“四固定”时未确权的，发生纠纷应参照合作化或者是土改时确定的产权处理。在解放后，已通过双方协商并达成合法协议或经上级处理决定或经人民法院裁决了宅基地的权属，具有法律效力。经过统一规定的宅基地，如果对宅基地的使用权发生纠纷，一般应以规划确定的使用权为准。未经规划的宅基地，对地界有争议的，可以参照土改时的确权情况处理。土改确权是对房屋宅基地的确权，但自1962年《农村人民公社工作条例修正草案》公布后，土改时确认的农村个人宅基地所有权即丧失法律效力，但宅基地的使用权仍归原所有人。依照最高人民法院解释的规定，如果原来四至明确的，应以四至为准;四至不明确的，应参照长期以来的实际使用情况，本着有利于生产、方便生活的原则合理地解决。

 5、促进经济发展，维护社会稳定的原则。土地的使用和经营管理情况直接影响到生产和经济发展。及时、正确地处理好宅基地纠纷，能够促进经济的发展。发生宅基地纠纷时，首先应做好思想工作，并采取及时、慎重的措施，防止矛盾激化，依法合理地妥善予以解决，维护社会的安定团结。

 相关案例:侵占他人耕地建房被查处

 案例:去年下半年，村民胡某因儿子结婚需建新房。经过申请，村委会在村里的统一规划区内为他划定了宅基地，但胡某嫌位置偏僻，迟迟未建。今年初，胡某在本村村民尤某的承包地中“相中”了理想的建房位置，便不顾尤某的阻拦，毁掉尤某的核桃树苗9棵，强行开挖、碾压地基，占地面积达300多平方米。无奈之下，尤某申请国土资源局制止胡某的违法行为，赔偿自己的损失。国土资源局在查清事实后，认为胡某的行为侵犯了他人的土地使用权，遂依据我国《土地管理法》的有关规定作出了处理决定，责令胡某停止侵害，并在决定生效后3日内恢复耕地原貌，并按当前市场赔偿尤某的果树损失。

 点评:这是一起侵犯他人土地承包经营权，破坏国家耕地保护制度的案件。土地承包经营是指依照法律、法规的规定，将农村集体所有的土地承包给家庭或者个人，从事种植业、林业、畜牧业和渔业等生产经营活动的制度。我国法律、政策从各个方面保障土地承包经营制度的贯彻实施，维护土地承包户的合法权益。

 我国《民法通则》第80条第2款规定:“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。”《土地管理法》第14条规定:“农民集体所有的土地由本集体经济的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”《农村土地承包法》第9条规定:“国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包权，任何组织和个人不得侵犯。”按照上述法律规定，农民依法获取的土地承包经营权受到法律的保护，任何非法侵占、剥夺、毁损农民承包经营的土地及土地上的种植物、养殖物和畜牧物的做法，都是违法行为。本案中，胡某未经批准擅自侵占他人承包地建房，不仅造成了承包方的损失，也侵犯了集体土地所有权，故依法承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失的民事责任。

 另外，《土地管理法》第74条还规定:“违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房……由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”《刑法》第342条规定了非法占用耕地罪。所谓非法占用耕地罪，是指违反土地管理法规，非法占用耕地作他用，数量较大，造成大量耕地毁坏的行为。构成非法占用耕地罪的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处罚金。单位犯本罪的，实行双罚制。孙希信 张兆利

 城市居民不能购买农民宅基地

 城市居民到农村购买农民宅基地的现象在一些大中城市比较突出，需要指出的是，这种做法是违法的，有关部门必须引起重视并严加制止。《土地管理法》第八条规定:“宅基地属于农民集体所有。”这就是说，宅基地和自留山、自留地一样属农民集体所有，农民个人无权买卖宅基地。农民当然不能获得。

 农民私自买卖宅基地是违法的，城市居民私下购买农民宅基地同样是违法的。《土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”由此可见，城市居民到农村购买农民宅基地或租用农民宅基地是违法的，一旦发生产权纠纷，理所当然不受法律保护。

 如何申办宅基地公证

 宅基地，是指公民住宅占用的土地。宅基地公证，是指公证机构依法证明公民占有、使用宅基地行为真实性、合法性的活动。在农村广泛采用宅基地公证的形式来确认公民对宅基地的使用权，合理利用土地资源，减少土地资源的浪费，避免宅基地使用权的纠纷。

 宅基地的公证由宅基地所在地的公证处受理。

 当事人申办宅基地公证，应向公证处提交以下证明材料:

 (l)当事人的身份证件和资格证明。

 (2)宅基地图纸。

 (3)宅基地的所有者与使用者签订的协议中宅基地使用者与四邻的宅基地使用者之间签订的协议。

 (4)新占用的宅基地，提交法定机关批准的建房、用地证件。

 现役军人能否继续使用宅基地

 某部二级士官张峰在镇政府批准使用的宅基地上一直无法建造房屋，原因是同村的李某翻出1950年土改时当地人民政府发放的地契，主张拥有这块宅基地的所有权，并认为张峰是现役军人不应当分得宅基地，要求张家支付其宅基地使用费3000元。在遭到张家的拒绝后，李某依仗李姓家族人多势众，强行在该宅基地上种植了树木，拉起了院墙。部队官兵得知张峰家的境遇后，对如何解决这个问题有不同的认识。

 第一种意见认为，李某持有土改时人民政府发放的地契，就拥有了该块土地的所有权，张峰如果要建造房屋，就应支付土地使用费;第二种意见认为，农村宅基地的使用人应当是村民，张峰是现役军人，已经失去了宅基地的使用权，村集体组织应将该宅基地收回并重新分配;第三种意见认为，村民没有土地的所有权，只有使用权，李某所持的地契已经失去法律效力，村集体组织分配给张峰使用的宅基地应当继续使用，张峰可以要求李某排除妨碍、恢复原状并赔偿损失。

 第三种意见是正确的。

 首先，李某没有该宅基地的所有权。根据我国法律规定，农村的土地属于村集体所有，当然也包括宅基地。村民对土地只有使用权而无所有权，土改时人民政府发放的地契也就自然失去了法律效力，不能作为土地所有权属的凭证。李某不但没有该宅基地的所有权，更不能主张要求张家给付所谓的土地使用费。

 第二，张峰可以继续使用该宅基地。国家为了保障军人在部队安心服役，对军人及其家属给予一定的优待。比如，《国防法》第七条规定:“国家和社会尊重、优待军人”。第六十三条规定:“国家和社会优待现役军人家属，在就业、住房、义务教育等方面给予照顾”。张峰能否继续使用这块宅基地，主要是看其是否符合《土地管理法》第六十五条规定的“因撤销、迁移等原因而停止使用土地的”条件。张峰如果是军官或三级以上士官，在其转业后，国家给予安置，可以看做是“迁移”而脱离了农村集体组织，村集体组织可召开村民会议作出决定报经县级人民政府土地管理部门批准后才能将土地收回并重新分配。而张峰是二级士官，根据《兵役法》第五十八条的规定，其复员后要重新回到农村去，所以张峰并没有完全脱离村集体组织，可以继续享受分配给其耕地、宅基地的优待。国家这样规定的目的是为了保证农村籍义务兵和二级以下士官复员后的正常生活。

 第三，张峰可以要求李某排除妨碍，恢复宅基地的原状，并赔偿相应的经济损失。在本案中，李某倚仗家族人多势众，强行在该宅基地上种植树木，并拉起院墙，其行为严重损害了军人及其家庭的合法权益，干涉了他人的正常生活，给张峰家人造成了一定的损失。根据《土地管理法》有关规定，土地所有权和使用权发生争议的，应当由人民政府处理;对人民政府处理决定不服的，可以在接到处理决定30日内向人民法院起诉。张峰可以委托其家人向当地人民政府提出请求，要求解决与李某的纠纷。如果对人民政府处理决定不服的，可以向人民法院提出诉讼，通过法律途径解决问题，在起诉时，可以要求李某承担侵犯土地使用权的相应责任，要求其除去种植的树木，拆除拉起的院墙，并赔偿由侵害行为造成的经济损失。