补偿应该有一些

宅基地产权制度的突出问题

(A)的家庭几间房屋和超标占用的现象比较普遍，严重浪费土地

作为一种社会福利，农村居民点用地使用权的基础上的集体经济组织的成员，而不是通过在Exchange农村宅基地的市场行为，无性别农民的宅基地使用权的成本几乎为零，这尽可能地考虑到家园的愿望激起了农民，农村宅基地实现监管措施不严格，授予少占多旧宅基地建造新的家园也拒绝交出闲置下来，一些乡镇，村领导干部占用多个宅基地权力的关系，是比较普遍的现象，再加上农村房屋继承事实行为以及他们的祖籍，不卖习俗，几间房屋和超标的家庭占现象较为普遍。

(B)城市化进程加剧了农村宅基地闲置

随着城市化水平的提高，城市化的发展过程中，国家的劳动力将有相应的从农村转移到非农业的农民到产业工人。在时代的计划经济，人口和要素流动受到严格限制，宅基地的制度安排，承担稳定农村社会的功能，但随着市场经济体制的逐步建立，城市化进程中的城乡户籍制度的放宽，中国显著加快了大量的农民湾城，据统计，从1980年到2007年，职业化，身份转换和代际转换将导致约400万农民转移到城市，成为城市的居民，其中有相当一部分农民在城市有稳定的工作和收入，财务人员有节奏的城市，但在农村宅基地处于闲置状态。减少农村人口，在农村地区建设用地需求减少，有相当一部分的宅基地处于闲置状态，和城市化进程加快，城市建设用地需求势必增加。显然，目前的宅基地资源的背景下，城市和农村的合理配置。

(三)城市农村宅基地隐性循环和大量的私下交易

大多数的现行法律和政策没有禁止的农村住房交易，但限制使用权，宅基地的市场交易，而我国的农村住房交易在事实上限制的前提下的立法和实施。特别是在经济发达地区，城市边缘区，农村住房销售和购买，租赁，抵押，是非常积极的，这也反映在实证研究中，笔者在前面的宅基地使用权的流转和变相，因为现行法律不承认的这种循环，它只能采取私下交易，无疑会增加交易成本和风险。近年来，各地法院开庭审理宅基地纠纷案件增加，显着地影响到社会的稳定与和谐。 

(D)宅基地的保障功能弱化资本的功能日益突出。

在新中国成立之初，中国已逐步实现了高度集中的计划经济，强调优先发展的行业，国家为确保城市工业的发展，通过直接访问到对农民的基本生存消费以外的所有农业盈余，而实施的城乡鸿沟和征服的户籍制度限制了农民离开土地，限制农民进入城市。为了达到上述目的，国家必须把农民组织，限制农民的自由流动。所谓的“组织”，是在农村地区，单位系统，本单位的人民公社，“单位”必须确保，其成员享有基本的生活条件，保证，在正确的，其成员居住，在农村宅基地的自由分配的单位是其成员的利益，因此，宅基地制度的设计定位是保护功能。然而，随着市场经济的建立，在城市和农村的背景下，城市和农村各种要素的自由流动的要求，农民的宅基地是没有限制的过生活的要求，但也带来的最大好处实现了通过出售，出租，抵押等要求，宅基地首都功能已成为日益突出。 

(E)宅基地拆迁补偿缺乏相应的规定，以补偿低

城市房屋拆迁在城市规划区国有土地上的房屋。农村房屋拆迁，土地征用和移民安置，集体所有的土地，拆迁集体土地征用程序之前也被称为，根据法律规定，国有土地，集体土地和收购宅基地，房屋应该是在拆除后。按照现行法律，农村集体农民的宅基地收回作公共用途，并给予“适当的补偿，但没有明确界定”适当的“补偿标准，从而使农村宅基地的补偿很大的随意性，地面附着物补偿，被拆迁房屋按照“土地管理法”的规定，接近国有土地上的房屋补偿标准相比，显着降低。主要适用于城市房屋拆迁过程中的规定，“城市房屋拆迁管理条例”的补偿是按照一般根据城市房屋的位置，用途和建筑面积来确定，赔偿金额是比较合理的，而农村住房拆迁适用“土地管理法”的法律比较一般，但也没有完善的法律，法规对农村房屋拆迁补偿调节，这显然是不利于保护农民利益，在实践中，农民补偿量是非常低的。 

宅基地产权制度改革实践 

(A)宅基地补偿和市场机制引导人们

有已经在中国的农村农民的能力的成员的集体经济组织，家庭单位收费，以获得宅基地，，以保护农民的首页者有其屋计划“(居屋)，这被视为是基本福利和农民的安全。但宅基地免费获得制度在实践中存在许多弊端，不需要付出任何代价收购的宅基地，自然农民不会珍惜它，这不可避免地宅基地的浪费，同时，总比少好，刺激农民多宅基地的冲动，一个以上的房子现象较为普遍。为了提高宅基地的使用效率，一些地方积极探索宅基地有偿使用系统。从1985年开始，山东省试点农村宅基地使用补偿，并取得显着的效果。节约耕地，减少了宅基地纠纷，农村集体经济组织的财产。

1990年，国务院批准建议的通知转介到国家土地管理局关于加强农村宅基地管理，农村宅基地的补偿试验，以确定使用的宅基地补偿费的使用，在标准之内土地使用，既反映有偿的原则，照顾群众的承受能力，使用更少的付出更小，过充电，超过标准的土地，应提供较高的费用，适当增加收费差分更高的收益很多。宅基地使用费“的原则，从人温和的费用，提供回村，使用得当”，实行村，乡管，银行立户系统。主要用于农村基础设施和公共服务建设的指定用途，不得用于任何其他目的。就在同一年，在一般办公室的人民政府，吉林省转发省土地厅，省财政厅，省价格局和实施补偿使用的农村宅基地上的报告，其规定，在集体土地的农村居民宅基地补偿(包括乡，镇所在地)。宅基地使用费，以户为单位，根据实际使用的土地面积?实施的“固定收入，占少收少”的原则，超占而制定的收费。

1993年7月，以减少农民的负担，在党中央，国务院办公厅办公室下发了“关于处理项目的审计意见涉及农民负担，取消了农村住宅用地支付的费用，农村宅基地超占费和农村部分农村村民申请宅基地使用权的土地登记收费并不需要付出的成本，刚交了费，但在2009年，国土资源部和出台“促进稳定发展农业的农民不断增加左右的宅基地严格的管理，促进城市和农村的发展，依法保障宅基地用益物权的基础上，积极探索集体经济组织内建立宅基地制度的有偿使用，提高宅基地利用率。

由于宅基地引入市场机制，补偿，提供了一丝机会，为未来宅基地流转。但也应该指出的是，即使在城市，工人的社会保障是比较完善的前提下，仍然划拨土地，获得住房情况，工人只需支付相对低廉的价格，为住房制度改革。因此，在农村地区的各种社会保障的情况下，也缺乏宅基地使用补偿无异于增加农民负担，农民的生活将变得更加困难，以保护。宅基地初步实现，应该限制的身份，获得的对象集体经济组织的成员，在同一时间取得了初步的宅基地要坚持的未付系统，以及一个以上的房子过度占用宅基地宅基地的多标准补偿。 

(B)的宅基地换房，引导农民一起生活

什么是“宅基地换房”，有没有一个严格的法律定义的操作手法，从全国各地看是可能采取以下两种方式来运行的总体规划范围内的土地使用，以节省土地集约将分发给自然村庄合并引导村民住在一起，村民们分散的宅基地置换，重新建设集体所有的土地上，打开了一个新的网站，另一个是在政府的指导下，农民自愿他们的家园，按照规定的更换标准，换取小城镇中的一所房子，搬到小城镇生活。 

上海模型。 

宅基地让出给农村集体经济组织促进郊区村民向城镇集中，合理利用土地，鼓励进镇村民。在2003年，上海在城市，市政府颁布了“关于鼓励村民宅基地让出来给农村集体经济组织实施细则(试行)”，其规定，村民宅基地让出给农村集体经济组织，是指郊区村民按照自愿的原则，将在符合法律规定的宅基地让出给村集体经济组织或者村民委员会，不再申请宅基地的行为。它本质上是一个宅基地置换，可以适用于有宅基地依法享有的宅基地使用权的村民和村民房屋的业主。在上海试点镇的宅基地置换，建立由当地政府组织的中心村宅基地置换，以村为一个单位来确定替换对象的方法，根据的村民更换意愿，结合的整体土地使用规划，专注于集体经济组织所有的土地预留生活的焦点上。

嘉兴模式。 

独立的宅基地和承包地，搬迁和土地流转分开，在依法，自愿的基础上，城市房地产宅基地置换置换社会保障，土地承包权和管理权。浙江省，嘉兴市，创建“两个及两个试点模式，以农村村民宅基地的使用权和土地承包权和管理权独立的循环，城市房地产宅基地置换置换社会保障，土地承包经营权，但都没有捆绑循环循环，并充分尊重村民的意愿，村民们单独循环的宅基地，并保留承包地的，也可以是一个独立的承包土地的流转，同时保留了宅基地，村民流离失所宅基地房将是去除原有宅基地通常耕地开垦此模式允许生产和生活的农民变成了“宝贵的资产”实现“的人，由人民，为人民”和集约利用土地，同时也保护的合法的权利和农民利益，增加农民收入的物业，但也解决农民的社会安全问题;，无论是现有的农村土地系统的改革和创新，但也是一个有益的尝试，以打击中国的城乡分割反对的问题。

天津模式。 

为了改善农民生活条件，加强土地，各地在推进小城镇建设，引导农民到城市或城镇，小城镇建设需要大量的资金，依靠政府的财政状况，农民的积累显然是很难做到的。天津宅基地换房“，土地流动起来，实现资源资本化，村民自愿的宅基地，换取小城镇中的一所房子，搬到一个小城镇，住在更换标准的规定。原村庄建设用地，康复，节约土地整理，然后通过招标，拍卖，挂牌出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。新的小城镇，除了居住的村民，还规划了商业区或经济功能区，小城镇建设资金的下一个部分的土地出让金收入和增加就业机会的平衡。原有宅基地统一组织康复，实现了耕地占补平衡。节约土地出让收入的1手覆盖的小城镇建设的资金缺口，另一方面农民的社会保障，农民也纳入社会保障体系中，真正让农民住一个安全的生活后，“宅基地换房“，耕地面积不减少，原来农民的土地承包关系并没有改变，农民仍然可以继续从事农业生产或土地承包经营权流转。

4。成都模式

为了提高农民的生活条件，自2004年以来，成都在中心城区实施了“新家园项目。新建住宅项目”在城市化进程中的城乡一体化推进战略计划，根据城市农村经济和社会发展，实现农村居民转为城镇居民，农村社区，城市社区建设管理的重要组成部分系统进入工程建设管理系统的改造。本轮规划的城市建设土地整理与区域的新入户工程“宅基地置换的方法，使用集体土地，实施农民一起住，搬迁后应实行对农民删除原来的住宅地上附着物参考成都市委，市政府的有关规定在78号令的补偿，包括住宅生活空间为35平方米，人均建筑面积和集中安置的补偿，拆迁安置房已不再是未来的土地收购。农民获得新的家项目“区，原来的农村住房拆迁后腾出的宅基地总净余额部分农民的新家园建设的土地，农业用地或建设用地，在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，非农产业。新建住宅项目“房屋产权统一管理土地的性质，无论是集体或国有接受市房管部门的产权登记，土地征用房屋符号表示的土地性质为”集体“的房屋所有权，不上市交易。

宅基地换房，集中居住的意义 

(1)原村民的房子值显着地反映了村民的财产性收入的增加。原有的一套现房可以换取一个宽敞明亮的新家里，能增加农民的财产性收入，以前的宅基地房子可能不上市交易，其价值并不反映村民的收入财产损失。通过宅基地换房，是国有土地上的商品房可以自由买卖成交，相比以前的宅基地房，村民的财产性收入一定会增加。

(2)有利于打破城乡二元结构，促进城市化进程。村民宅基地换房住在一起，一些村民仍享有土地承包经营权，农民可以继续从事农业生产或土地承包经营权转让出去，除了循环稳定收入，但也自谋职业，以增加收入。所有村民的土地征用，城镇居民享有相同的社会保障福利，村民和市民的差别将逐渐淡出农村家庭和镇分部帐户也逐渐被取消。

(3)盘活土地资源，增加农村就业。宅基地置换原来的零星宅基地的整理可以开垦为农田，耕地面积不减少，腾出的宅基地集体性质的建设用地，进入血液循环，土地资源资本化。空出的宅基地，新增建设用地土地为国有，可用于商品房开发，工业，旅游业和第三产业的发展，增加就业机会，为农民和土地出让收入，资助农村保障支出。此外，农民生活在一起，在一定程度上缓解了我们的土地，不断增长的人口压力。

(4)改善了村民的生活环境，提高生活质量。集中居住区一般是根据城市居住小区物业管理的实施，农民生活环境改善显着提高，基本的生活设施，教育，医疗保健，集中居住区和其他条件，提高生活质量的村民。

6。宅基地换房集中居住

(1)农民宅基地置换住在一起，是否充分尊重农民的意愿，但也值得深思，毕竟，政策执行政府的指导下，宅基地置换一般是有利的，但村民们不排除村民不愿意更换，不希望集中住了，在这种情况下，你应该尊重村民不会被强迫农民就范。

(2)宅基地置换过程中农民的利益如何保障村民原有住房的差异有所不同地理价值的宅基地，村民的意识是不明确的，在宅基地换房过程中，村民们始终处于弱势的位置，合理补偿的村民如何实现的呢?因此，有必要建立科学的宅基地上的房屋价格评估系统，清楚的村民宅基地上房屋的价值几何，村民的宅基地置换过程中，将有底线，而且还提高组织的程度村民，不谈个别村民，村民们应该结成联盟，或代表的集体经济组织，谈论政府在这方面应给予支持。

(3)原有的宅基地可以开垦为耕地，宅基地置换，不减少耕地保有量，但不一定符合质量标准的康复，复垦耕地质量可能会下降。填海过程中必须加强指导，加强检查开垦的耕地，以保证耕地质量。

(4)农民集中居住习惯，生活成本等方面的问题也出现了，住在一起，打破了过去的生活方式，其他门独院，原村人与人之间的道德生活，生活中的顺序后一起被改造的同时，要住一起打破的习惯，水，电，气，物业服务费，生活成本提高，集中居住区远离承包地，运输等成本的村民，相应增加农业成为不同的方便，同时，村民们原来的家庭已成为行业的经营者不可能生活在一起，一些农民家庭收入也有所下降。

(5)集中居住区房屋安置，具体的农民，禁止房地产开发商进行了伪装，但各地的实际运行过程中，除了内置的安置农民集中居住住房，往往有一些施工单位的盈余是关于外国出卖，获取利润。

(6)一起住在这样的宅基地置换，是不适合在全国推广，它主要是适用于经济较发达的城市边缘，或村的产业支撑。

(C)农村住房(宅基地)已抵押，以解决农民的融资问题

中国的物业法律禁止宅基地使用权抵押贷款，但并没有禁止一个的住房一套按揭贷款的宅基地上，和我们目前的法律，以允许在转移农村住房在一定范围内，禁止在农村的住房一套按揭贷款，将不可避免地导致向立法相冲突。 

土地和住房是最重要的物质资源的农民，承包经营权自愿，有偿流转的原则，流转的宅基地仍然是受到法律的限制，作为农民的物质资源的财产已被排除在房地产市场外，不上市流通。农村金融市场的发展已经远远落后于农民贷款难是一个不争的事实是，在控制风险的前提下，扩大在农村地区的抵押品的范围，是解决当前农村资金短缺的手段，而目前法律上的宅基地规定的禁止抵押贷款已严重制约了农村金融市场的发展，毕竟，没有多少农民拥有的财产，金融机构应该控制自己的风险，农民用自己的抵押担保一个不错的选择。安全不会最终导致所有权的转移，我们国家的国，是一个人的荣誉，“未知”讲的人不意味着大多数农民通过农村住房抵押贷款，将积极投入生产，创造更多的财富，如即将还清银行贷款。当然，不排除一些养殖户不能按期还款，金融机构形成的不良债务的事实，这也是原因，一些金融机构都不愿意在农村地区提供金融服务。但是，我们应该站在城市和农村，以及如何支持农村发展的高度来审视这个问题，毕竟，农业是国民经济的基础，没有农村经济的发展，就不会有作为一个整体的经济和社会的协调发展，金融机构应该发挥自己的社会责任，此外，一些贷款可能确实没有理由形成金融机构的坏账准备是亏损的，当然，也是一种损失社会的财富，而是整个农村贷款坏账造成的社会财富的损失，创造社会财富，发展农村经济作为一个整体是不是对你有利。客观地说，农民也有理性的自然人，更谨慎的农村住房按揭贷款时，还必须考虑还款能力，同时，金融部门也有自己的预防措施，不符合条件的住房贷款将没有。 

台盟中央调研组算了一笔账:重庆，重庆市在2007年总计约8.9亿平方米，300元每平方米的农村住房，在农村地区的财产的价值达到了2670亿人民币。能提高至30%的比例，按揭贷款超过800亿美元。这家乡村明显的好处:首先，促进农村生产和拉动农村消费;二，有利于促进新农村建设的新社区;最后，将有利于引导农村耕地集中规模经营。

安徽省宣城市从1997年试点农村房屋产权登记制度改革，在农村房屋产权是明确的，农民可以根据自己的农村住房贷款的银行担保，大大提高了农民的融资能力。同时，金融机构也积极参与抵押贷款业务，在2003年共有552007农村住房按揭贷款申请7700个，超过500万元的贷款数额。2006年6月，宣城市房屋管理局分析的目的和结构，农民抵押贷款，占10%的养殖，禽畜养殖业占15%的海鲜特色菜占10%的茶皮棉产量占10%农产品加工业占20%的购买和出售农产品占20%，运输部门占5%，服务业占4%，其他工业及服务业占6%。按揭融资，支持了一大批特色产业，专业市场的兴起，促进农业的发展，增加农民收入。贷款几乎全部用于经济发展，没有生活消费或其他用途的流量总和。

早在2001年，湖州，介绍湖州农村的农民抵押登记。根据这一办法，全市农民可以有合法产权的住房(合覆盖区域内的土地)作为抵押申请贷款，农村信用社在农村信贷业务的商业银行。条例湖州市最高的农民可以申请房屋(连同土地)评估价的70%的贷款。

2009年，莱芜市出台“集体土地抵押贷款管理办法(试行)”，从2009年10月1日，对企业厂房，农村宅基地房屋在农村地区生活区房屋，住房和依法取得的集体土地所有权证书农村街道抵押贷款。

2008年“5.12”地震发生后，为了加快灾后住房重建在农村地区，促进农村住房的流通，农村住房抵押登记，成都市房地产管理局发出指引，开展灾后农村自进了房间，帮助住房抵押登记的意见“(发[2008]141号)要求建议的房屋建设进度登记的抵押贷款和住房抵押贷款申请登记的通知，房产权申请注册的抵押已建成，三种类型的应用程序提交元素，身份证明的抵押贷款合同，贷款合同，集体建设用地使用权证书，农村建设工程规划许可证等文件发出后的财务借贷支持努力加强显着加快重建的步伐。成都市政府推动的进一步深化，农村住房抵押登记，办公厅，市金融办等部门，成都农村产权抵押融资总体方案管理办法的通知“(到办[2009]59号)，其规定，抵押人处理农村住房抵押贷款应符合下列要求:第一，合法取得“集体土地使用证”(使用正确类型的集体建设用地使用权)和房屋所有权证“，同意本集体经济组织同意抵押的房子有一个合适的居住地按照法律规定还本付息的承诺是还提供了承诺处理的土地，宅基地使用权，农村住房抵押贷款的性质，所占用的房子。